樓市再度熾熱，金管局終於出招「加辣」。總裁陳德霖說，3項新的逆周期監管措施，旨在加強銀行按揭業務的風險管理。毫無疑問，這有助進一步保障本港金融體系的穩定，提升銀行在周期逆轉時的抗震能力;除此以外，對於遏抑樓價持續脫韁，新措亦可望產生正面作用。

　　「加辣」第一招，實無异於一種「量化緊縮」，收緊銀行按揭貸款的資金供應。因為，對於采用「內評法」計算資本充足率的銀行，其新造住宅按揭貸款的「風險權重」下限，由截至昨日止的15%提高10個百分點至25%，其實就是限制銀行不能批出過多按揭貸款。尤其是，相關增幅并非一個小數目，而涉及到的8大銀行的平均風險權重現時只有16%，亦即業界須要為此預留更多資金，否則根本不能通過要求承造新的按揭貸款。值得留意是，「量化緊縮」意味市場資金趨緊，更將因而增加按息以至拆息的上調壓力，有可能導致「變相加息」。過去美國多次加息，港息卻無動於衷，甚至在資金充裕下有條件不增反減;新措以后，按息雖未必即時攀升，但銀行肯定難以一再減息吸客。

　　「加辣」第二招，則重在打擊投資需求，提高相關非自住買家的入市門檻。現有多於一個按揭貸款的按揭借款人，其新造按揭成數上限即日起再下調一成，無疑有利遏抑購買第二套房或以上的實際需求及心理意欲。尽管政府已向第二套房購買者施以高達15%的「從價印花稅」懲罰性稅款、以及收緊了按揭成數上限，但樓市愈升愈有，非首置買家比率依舊維持兩成，因而存在「加辣」需要。當然，對於具實力投資者來說，措施未必阻礙他們入市，惟無論如何，這都增加了相關彈藥需求、繼而拉低了投資能力。至於銀行方面，按揭成數下降亦可多添一層緩冲保障，正如陳德霖所指，承造多個按揭者的違約機會較高;有見及此，針對一人加按套現、卻以另外一人名義申請按揭的操作，基於相關風險同樣不小，局方采取針對監管措施實屬應有之義，做法縱或不利市民置業自住也恐無可厚非，有助減輕市况逆轉對銀行及對按揭人的負面冲擊。

　　「加辣」第三招，將收入來自香港以外的買家的「供款與入息比率」上限下調一成，固然可進一步遏抑有關需求，不過很大程度上乃屬預防性措施。畢竟，當局開徵了稅款高達15%的「買家印花稅」，加上按揭成數上限早已下調，已令相關買家占比跌至僅得2%。但有鑒數字有所回升，新措確可進一步引導本地房屋資源用於解決本地居住需要。

　　始終，要馴服樓市狂潮，香港不能一味等待美國加息。受累特朗普因素，美國加息步伐恐將減慢，利率期貨顯示6月加息機會已由100%降至約60%，美元近期且顯著貶值了，美股日前亦一度重挫。也就是說，如果香港繼續坐視不理，按息上調只怕進一步押后，甚至受累銀行按揭戰而進一步下跌。

　　到底新輪辣招，會對樓市帶來什麼影響?多個大型新盤即將開售，其銷情如何將是重要啟示。如果非自住的投資客、以至非本地的海外買家依然占多，比例完全沒有減少迹象;那麼，當局恐須積極考慮再次「加辣」了。

　　香港商報評論員 李明生