作者：易憲容

　　當前內地主流媒體基本上認為，今年317之后，北京及全國許多地方政府出臺了一系列的房地產市場調控政策，以此來全面封殺房地產投機炒作，來遏制房價過快上漲，所以中國房地產市場價格下行將成為一種趨勢，因此，住房市場也將逐漸回到居住功能。

　　在這些主流媒體看來，政府一再強調：房子是用來住的，不是用來炒的!圍繞這個定位，各地因城施策、分類調控，兩個月來，就有超過60個城市出臺了近百個調控措施，不只是一、二線，連三、四線甚至熱點城市周邊的區縣也加入進來，內容從限購、限貸到限價、限售，再到限離婚、限商住等等，地方政府能夠想到和想不到的手段都用上了，全方位封堵任何炒房的可能性，從而遏制房價過快上漲。

　　對於這樣的論調，看上去十分具有市場邏輯性，因為，在他們看到，未來房地產市場之所以會調整，就在於中國的房地產市場重新定位的原則已經確立，住房生產就是用來住的，而不是炒作的。即通過政府嚴格管制的房地產市場調控，住房市場將回歸理性，回到居住功能。可以說，他們舉出政府對房地產市場的重新定位的原則，肯定會對未來房地產市場產生重大影響。這應該是沒有多少問題的事情，也是未來中國房地產市場發展的主線與方向。

　　但是，要落實這個房地產市場重新定位的原則，僅是行政的調控手段，要擠出房地產市場泡沫，要讓房地產市場回歸到居住功能，無論這些房地產調控政策範圍有多少廣泛，無論地方政府所使用的計劃經濟的方式或政府管制的方式有多少種，比如限購、限貸、限價、限售、限離婚、限商住等等，這些行政性的調控政策根本不可能擠出房地產市場的泡沫，因為它無法讓內地當前以投機炒作為主導轉型向消費為主導，并讓房地產市場回歸到居住功能。

　　措施短期的、行政的、可變的

　　因為這種房地產調控的管制政策不僅是短期的及行政性，也是隨時可以改變的。比如限制在此期間購買的住房在2年內不準的交易，如果購買住房者完全是用投機炒作，購買之后先可前2年出租，等2年之后，如果房價漲再賣出不是可以嗎?還有，對於限購，這些政策不僅隨時可放開，而且即使現在，已經有城市就以引進人才為理由，正在把這種限購政策放開。所以，這些短期的行政性的房地產市場的調控政策隨時都可能通過行政性方式放開。這樣的房地產市場調控政策對市場起到作用十分有限，它是根本不能夠讓住房回到居住功能的。

　　更為重要的是，既然房地產市場知道現行的多數調控政策都是短期的和行政性的，這些政策隨時都會由於土地財政及GDP等原因而放開，那麼無論是現在持有的住房者，或想進行的購買住房者，都會認為這些政策對房地產市場價格調控所起的作用會十分有限，甚至於會如前十幾年一樣，房地產市場越是調控，其房價越是上漲，從而使得房地產市場的價格上漲預期根本就不改變。

　　必須扭轉房價上漲預期

　　就目前中國房地產市場基本上是一個投機炒作為主導的市場情況來說，只要房價上漲預期不改變，那麼最嚴厲的房地產調控政策，住房的投機炒作者都會千方百計地突破這些政策進入市場。最近到外面吃飯，有一個朋友就說，他目前有6套住房了，而且他又看好一套房子，還準備購買之。所以在現在這種房地產市場政策下，它不僅會讓所進行房地產市場調控城市的房價不下跌，也可能會影響沒有調控的三、四線城市的房價上漲預期。

　　所以無論是在正在進行房地產市場調控的一、二線城市的市場，還是沒有進行房地產市場調控的三、四線城市的市場，整個中國房地產市場的房價都不下跌反之因為調控上漲。在當前這個以投機炒作為主導的房地產市場，及這個市場的住房價格只能讓投機炒作者才有能力進入的市場，如果這些城市的房價不下跌反之上漲，那麼這些城市的房價是不可能回歸理性的，也是無法絕大多數住房消費者有支付能力進入市場的。在這樣情況下，房地產市場如何擠出泡沫，如何讓它回到居住的功能上來?

　　利潤繳稅 令人無利可圖

　　要擠出房地產市場的泡沫，要讓房地產市場回歸到住房的居住功能上來，核心的問題不僅在於對房地產市場投機炒作者目前這種行政性的事前限制，而且在於對於房地產市場投機炒作者進行事中及事后限制，即住房購買之后，只要是投機炒作賺錢進行交易或賣出就得以累進個人所得稅把這些收益收回，或讓住房投機炒作者無法可圖，這樣才有可能把短期的住房投機炒作者擠出市場。

　　如果他們購買的住房是用於出租，但其出租的收益也要用稅收政策固定在市場平均收益率水平上，否則就違法。只有這樣，這才是讓房地產市場泡沫擠出及讓它回歸到居住功能的關鍵所在。否則，目前香港的房地產調控政策比內地要嚴厲得多，事前的稅收政策也很多。但是香港的房地產市場為何事前出臺限制投機炒作的稅收政策那樣多，那樣嚴厲，香港的房地產市場炒作仍然還是十分嚴重，房價還是持續飆升呢?最大的問題就是沒有對住房的投機炒作進行事后的限制。

　　所以香港住房投機炒作者一方面會采取各種方式來破解這些事前的房地產稅收政策的限制，另一方面他們還有計算或預期，如果其購買的住房事后賣出時，其獲得的收益遠大於目前事前限制付出的成本時，他們同樣會涌入房地產市場。可以說，就目前的香港房地產市場來說，如果不在事后即購買的住房在事后交易時把其獲得利潤水平嚴格限制，并用累進的資本利得稅進行限制，或還是允許住房投機炒作者進入炒作，那麼香港的住房建造得再多，要讓房價下跌調整是不可能的。

　　由事前限制 變事中及事后

　　目前內地房地產市場的情況比香港還要糟糕，房地產市場事前限制無所不用其極，但實際上這些事前管制的行政性政策能夠起到作用十分有限。香港房地產市場事前嚴厲限制的經濟槓桿都起不到限制房價飆升作用，更何況中國內地所采取的都是行政性的短期的房地產市場調控政策呢?