【香港商報网訊】記者曾浩榮報道：港鐵公司(066)何文田站住宅項目第一期昨午截收發展意向書，發展商反應異常踴躍。項目最終共收到28份意向書，平了日出康城站項目第七期於去年5月份所創出紀錄。值得一提的是，昨日派員親身遞交意向書的發展商不乏中資身影，除了不少「常客」，內房龍光地產(3380)更是首次就港鐵物業項目提交意向書。

 

　　港鐵上周三(16日)起邀請發展商就何文田站項目第一期提交意向書，本周一(21日)下午2時截止。結果在這短短不足一星期時間已有20多間發展商或財團響應，據現場所見，起碼有16位代表趕在截止時間前遞交意向書，而有透露所屬發展商或財團約有10個。

 

　　10個發展商或財團中，具中資背景佔不少，包括不時參與港鐵項目招意向書活動的中海外(688)與泛海(129)、曾夥拍新世界(017)奪得荃灣西站6區地皮的萬科置業(香港)，以及近年積極在港投地的龍光地產。翻查紀錄，龍光地產為首次就港鐵物業項目提交意向書。

 

　　本地地產商憂中資搶貴

 

　　萬科置業(香港)業務部董事邱啟章表示，該集團曾與港鐵合作發展荃灣西站(六區)，稍後將視乎何文田站項目第一期招標條款，再決定獨資或合資方式入標，預計政府推出的「辣招」，對發展商就項目的出價影響有限。

 

　　至於本地地產商方面，有南豐、會德豐地產、遠東發展(035)、英皇國際(163)、莊士中國(298)，及太古地產(1972)等。對於近年不時有中資公司以高價奪得香港地皮，太古地產測量師林杏儒指出，擔心中資發展商搶高地價，而是次項目地皮優質，該區發展成熟，但暫不透露開則等意向。

 

　　地皮估值最高達119億元

 

　　據資料顯示，何文田站第一期位於何文田忠孝街及佛光街交界，地盤面積約15.07萬平方呎，可建總樓面面積約74.27萬平方呎，預計可以興建800至1000個住宅單位。目前，市場人士估計，該地皮的估值約89億至約119億元，每方呎樓面估值約1.2萬至1.6萬元。美聯測量師行董事林子彬估計，何文田站第一期有望超越區內項目「天鑄」每平方呎1.25萬元造價，成為區內新地王，而由於同類供應少，相信政府「加辣」及項目規模大，亦無礙大型及中資發展商競投熱情，項目無流標風險。

 

　　項目標書為樓市風向標

 

　　自今年第二季起，港鐵公司(066)一直未有就新上蓋項目招標，加上政府早前「加辣」，在此背景下，何文田站項目第一期，成為市場焦點所在絕對不令人意外。而上述28份意向書最終多少能轉化成標書，一如發展商所言，始終受後市影響較大，轉個角度來看，項目其後收到多少份標書，亦可算一個市況的風向標。

 

　　除了整體意向書數目，何文田站項目是次截意向書，中資身影亦是市場焦點之一。事實上，如中海外(688)及萬科等大型中資早已經常就港鐵項目提交意向書，但真正進入入標環節卻不算太多。市場主流意見認為，中資始終「人地生疏」，對於地鐵發展物業規定及慣例的了解，往往不及本地發展商。

 

　　黃竹坑站項目將緊接招標

 

　　在這方面，已有與港鐵合作發展荃灣西站(六區)經驗的萬科無疑較有優勢，相信只要未來市況不出現重大變化，或者何文田站項目有特殊發展要求，萬科再次入標機會較大。

 

　　此外，除了何文田站項目第一期外，港鐵及政府早前亦分別預告，本季亦計劃就黃竹坑站項目招標，涉及約800伙。按目前何文田站項目推出程序推算，黃竹坑站項目應該在12月初緊接登場。由於兩者時間太接近，一旦何文田站項目高價批出，相信亦會帶動黃竹坑站水漲船高，反之，何文田站項目低價批出，黃竹坑站亦受累。

 

　　香港商報記者曾浩榮