辣招增炒樓成本 港樓市乍降溫

　　政府近日再出新招積極應對高樓價，既增加房屋供應，又推出樓市辣招，打擊炒樓客。新措施推出后，樓市交投明顯放緩。綜合市場分析認為，辣招擊退投資者，但難以降低樓價，短期內政策會冲擊中、細價樓樓市交投，部分住宅投資者可能轉至投資非住宅物業。香港商報記者 譚之穎

　　政府月初宣布，全面提高買賣物業印花稅，稅率劃一至樓價的15%。措施適用於個人或公司買家，11月5日生效。回顧對上一次的辣招，是2013年2月實行雙辣招「雙倍住宅印花稅(DSD)」以及「買家印花稅(BSD)」，樓價200萬元或以下第2層樓印花稅，由100元上調至交易額的1.5%，樓價200萬元以上的印花稅將會倍增，以最高2200萬元的印花稅率4.25%為例，會調整至8.5%。與2013年的雙倍印花稅一樣，為讓港人優先置業，如沒有持有物業的首次置業買家，或換樓(如符合條件，可獲退回多付的印花稅)的港人可豁免交新稅率。

　　行政長官梁振英表示，出招是回應市場上車難的問題，樓市同時面對三種非自住需求，例如外來、投資及炒賣需求，過去數年通過印花稅等辣招遏抑這些需求，令炒賣及外來需求減少很多，但投資需求一直主導市場，在過去半年每月都高企在過千宗買賣，因此需采取新的遏抑投資需求措施。

　　辣招陰霾一、二手樓市交投放緩

　　加碼樓市辣招后，令樓市增添不明朗因素，一手市場過去周末未有焦點新盤開售，在僅剩餘貨的情况下，成交按周下跌超過70%，明顯放緩至約35宗，創約9個月低位。消息指，由於樓市轉趨淡靜，中國海外及嘉華雖然已取得在啟德新盤的售樓紙，隨時可以賣樓，新盤計劃押后至最快下個月推出。

　　二手市場成交仍然結冰，樓市繼續抱着觀望態度為主。多個地產代理周末在十大屋苑統計到的成交數字大部分都以單位數字最多，最多宗數的代理亦只有10宗，香港置業錄得的成交更跌至4宗，至少有4個屋苑統計到零成交。至於美聯的35屋苑成交量僅錄40宗，急挫36.5%至逾8個月新低，當中逾半屋苑「零成交」。

　　中小單位買家深受其害

　　由於今次加辣后印花稅劃一15%，無疑對中、小型物業的影響最深。根據加辣前的雙倍印花稅，中、細價樓買家向來以較低稅率交印花稅，惟辣招推出后，無論單位大小的印花稅都統一為15%，相比豪宅買家的稅率調整幅度較大。

　　翻查原有稅率，樓價600萬或以下，住宅印花稅稅率介乎1.5%至6%，樓價600萬以上，稅率則介乎7.5%至8.5%，現在劃一徵收15%稅項。以300萬樓為例，原本的住宅印花稅率為3%，印花稅為9萬元，但在新生效的稅率之下，即時升至45萬元，換言之買家須要額外多繳36萬元。假若買家是海外買家，連同海外買家要肩負的15%買家印花稅(BSD)，在新的稅率下，海外買家就要付共30%的印花稅，同樣以300萬樓為例，買家單是交稅都要付90萬元。

　　投資成本大增 轉攻其他投資

　　浸會大學經濟系副教授巫伯雄接受本報訪問時指，樓市辣招推出后，增加樓市投資者的投資成本，減低投資回報，當他們發現自己的樓市投資回報低過股票、基金、債券等其他投資產品，就會將資金調動到其他投資產品。他續指，新招只適用於住宅，投資者又可能會轉攻投資工商舖，甚至是豪宅。

　　他說：「他們都有機會將自己的購買力集中在新盤，因為辣招之下，發展商有機會會推出樓盤優惠去抵銷印花稅所帶來成本上升的問題，令原本想買二手樓的投資者，因而轉去購買新樓。」

　　他預計，辣招的效果會持續一年半載，待住宅樓市消化辣招對樓市的影響，樓市交投會再度活躍。

　　拆局解碼

　　一紙合約掃貨破辣招

　　政府突然將辣招加碼，為不少非首次置業買家添愁，但亦有買家想出對策，用一份合約買多個單位，擊破辣招。

　　按照政府全面提高買賣物業印花稅，稅率劃一至樓價的15%的規定，都是以每次每份買賣合約形式計算。即是，如果買家一次性用同一份買賣合約掃幾個單位，每個單位平均攤開計算的稅項就會減少。

　　市場消息指，月初亦有投資者一次過連掃屯門掃管笏上車盤Napa的4伙3房戶，當中交易金額約2930萬元。由於買家是本地首置客，一張合約形式只以他首置稅項計算，只須支付124.5萬元。相反，如果投資者分開每個單位個別購買，第2次起購買的3個單位，就受到新的雙倍印花稅影響，3個單位每個繳付15%的印花稅項，稅款總開支大增至367.33萬元，升幅達66%。譚之穎