啟德商業地僅收8標書

　　估值110億或成九龍東新地王

　　【香港商報網訊】記者曾浩榮報道：香港啟德新發展區首幅商業地周五中午截標，市場目前最高估值高達近110億元，有望成為九龍東新商業地王。不過，發展商入標情况未如預期熾熱，只接獲8份標書。根據現場所見，派員遞交標書的發展商絕大多數為本地發展商，已在區內投得兩住宅地的中海外(688)，是唯一表明中資身份的公司。

　　已知身份代表共有7位，所屬發展商包括新地(016)、新世界(017)、永泰地產(369)、中海外、長實(1113)、會德豐(020)及利福國際(1212)。當中只有長實及會德豐代表，有透露所屬發展商是獨資參與啟德商地招標，其他代表則未有回應。綜合已知資料，中海外暫為唯一參與招標的中資發展商。

　　規定興建雙子塔式商廈

　　是次招標啟德地皮位於啟德第1E區2號地盤(圖)，位於啟德城中心東面，鄰近將來沙中線啟德站，占地約15.2萬平方尺，最高可建樓面逾109萬平方尺，為區內重要大型商業項目之一。值得留意的是，賣地章程規定興建「雙子塔式」商廈，即兩座高度、外形及用料要相同的建築物，可望成為未來啟德的「地標」。

　　雖然項目在位置及地位上有優勢，惟賣地章程中亦設有不少限制，包括建築物高度限制不可以高於主水平基準120米、項目不可以分拆出售，以及中標財團亦需要提供地下的公用停車場，有關面積需計算於樓面面積內等。

　　對此，會德豐高級經理(物業估價及研究)何偉錦表示，集團出價亦已考慮不可分拆等限制;會德豐參與是次招標，主要由於地皮位於市中心，鄰近港鐵站，以及看好啟德發展前景。

　　估值上下限相差逾40億元

　　這幅啟德商地，市場目前估值相當分歧，每平方尺樓面地價料介乎6000元至10000元，相當總地價介乎近66億元至近110億元，上下限相差超過40億元。該地估值被部分市場人士「看高幾班」，與月初一幅啟德住宅地剛「天價」批出不無關系。

　　九龍啟德發展區的第1K區3號地盤住宅地，於11月2日以逾88.37億元批出予香港海島建設地產，市傳該中標公司屬於中資;有關中標價每平方尺樓面地價最高達1.35萬元，高出市場估值上限近九成，被部分人士稱為「癲價」。

　　拆局解碼

　　測量師：發展商或持試水溫心態

　　啟德商業地入標反應未見踴躍，市場普遍認為，是由於地皮為首幅啟德新發展區的商業地，未有同類地皮招標結果可作參考，加上地皮規劃大，投資風險相對增加，令不少發展商卻步。中原測量師行執行董事張競達直言，即使是參與競投的發展商，可能只以「試水溫」心態出價。

　　中原看淡啟德地中標價

　　張競達預計，啟德商地每尺樓面地價僅約6000元，相當總地價約65.8億元。6000元每尺樓面地價為市場估價下限，某程度反映中原測量師行較同行較看淡啟德地中標價。中原(工商舖)寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦稱，參考往年九龍東的商業地價，估計項目落成后尺價可達1.5萬元至1.7萬元，與現時東九龍區甲級商廈的平均尺價相若，而區內現時甲級商廈的平均尺租則維持在42至80元水平。

　　高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚、美聯測量師行董事林子彬，都不約而同預期該幅啟德商地每尺樓面地價約8000元，相當總地價近89億元;有望成為新東九商地地王。張翹楚估計，受香港政府月初提高住宅印花稅至物業交易價15%影響，或有更多資金流入商廈市場，加上早前的啟德住宅地以高價批出，令今次的啟德商業地競投更激烈。

　　總投資額過高令發展商卻步

　　林子彬則稱，是次地皮僅接獲8份標書，相對過往多幅商業地皮入標數量錄得雙位數顯得略為遜色，相信與地皮發展規模大，地皮總投資額較高有一定關系，故此入標財團亦以大型發展商為主。