7月14日， CBRE世邦魏理仕發佈《2021年上半年上海房地產市場回顧與展望》顯示，在上海經濟運行韌性增強，內外需求持續回升的背景下，2021年上半年本市寫字樓主力需求推升淨吸納量已逾去年全年水平，熱點新興商圈範圍明顯拓寬； 零售市場新開業項目表現突出，餐飲服飾與運動業態積極拓店。倉儲物流需求旺盛，熱門區域一庫難求，各板塊租金持續上漲；商務園區寫字樓TMT與生物醫藥行業需求踴躍。投資市場上海交易量攀升，穩居全國首位，多宗資產包交易密集進行中。

 

 

    2021年上半年上海寫字樓市場供應恢復，同比增長245%。期待已久的濱江優質供應和各項優惠政策驅動市場升級擴張的進一步演化，整體淨吸納量已超去年全年水平。細分市場看， 「十四五」重點推進的濱江發展帶如前灘，徐匯濱江和世博後灘上半年表現亮眼，前灘更已成為浦東空置率最低片區，錄得13.0%；核心拓展區及其次中心項目多點開花，品質升級需求漸增，多極發展態勢明顯；而核心商務區中陸家嘴和南京西路以內部同級搬遷擴租為主，表現較為積極。上半年末全市空置率較去年底下降1.9%至17.8%，為2019年第一季度以來最低。

 

    行業需求方面，內資企業佔比進一步占提升，以TMT包括互聯網科技、新媒體、電商等升級擴張為主導；其次，部分外資主力需求核心區位逆勢發展，其中開放政策落實下外資金融業整合升級需求漸增，同時境外旅遊消費回流，致使外資消費品類如快消、奢侈品亦呈擴租趨勢。從成交類型與區位看，搬遷擴租需求佔比近六成，其中搬遷類型約70%為升級需求。供應充沛的北外灘及前灘與租金激勵增多的淮海中路及世紀大道則是兼具區位和品質提升的目的地，不乏來自於商務園區及其他次級樓宇的選址案例。

 

    此外，政府引領資本在高科技產業流動的背景下，為大面積去化形成愈加重要作用。租金表現上，入駐率攀升的熱門地點實現不同程度的租金上揚，如前灘，外灘，五角場。全市租金報價較去年底下調0.5%，同期跌幅明顯收窄。隨着業主定製裝修和輕資產運營的普及化，裝免適用期限呈下調趨勢，其成交租金可在毛胚交付上實現每天每平方米0.5-2元程度上浮。

 

    CBRE世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、辦公樓部負責人張越表示，2021年上半年活躍的市場表現，離不開供應端優質樓宇新增放量和需求端新興戰略資本驅動的雙向作用，加之頭部企業提質增效，互聯網+產業持續融合共振發展，帶來了寫字樓市場動能的再配置和拓寬。同時浦東新政進一步推動區域在改革上先行先試的權利，將對浦東市場吸引更多外資金融、服務業等市場需求帶來利好。

 

 

    張越認為，下半年預計將有87萬平方米左右新增體量入市，包括熱點區域預租亮眼的地標性項目，隨着14號線年底開通帶動寫字樓板塊間通達性再升級，全年淨吸納量有望實現近年新高，租金將從熱點濱江及核心區位提升為伊始，逐步延展企穩。

 

    2021年上半年上海零售市場共錄得三個新項目在非核心商圈開業，分別是金橋啦啦寶都、漕河涇印象城以及位於黃浦濱江的博薈廣場，共計23.3萬平方米。得益於充足的籌備期以及優質運營商操盤，部分項目開業率較高，帶動上半年淨吸納量達25.6萬平方米，空置率進一步下降至6.9%。租賃活動全市範圍活躍，核心商圈愈發有限的可租空間激發租金的持續上揚，帶動全市購物中心首層平均租金於疫情後首次錄得正增長，較去年年底上漲0.7%，報每天每平方米34.9元。

 

 

    2021年1-5月，上海市社會消費品零售總額7434.95億元，同比增長35.2%。縱觀品牌拓店動向，餐飲業態為季內租賃需求的首要來源，資本助推下的咖啡茶飲品類擴張最為積極，咖啡品牌Manner Coffee與M Stand 競相佈局各類成熟板塊，奶茶品牌樂樂茶與奈雪的茶亦在次級商圈選址活躍。服飾方面，設計師品牌持續看好核心商圈，Golden Goose與Acne Studio分別在芮歐百貨與環貿廣場開業，品牌集合店Look Now和Monde在淮海新天地時尚II與晶品中心開業；配飾品牌Apede Mod、Bao Bao Issey Miyake及Redline於季內開出首店。

 

    此外，圈層消費時代下，更迭加速的潮玩品牌紛紛進駐上海以期搶佔市場份額，如52TOYS聚焦核心商圈，Top Toy則選址非核心商圈，X11亦於淮海商圈開出旗艦店；健身業態呈現細分化趨勢，各類小而美的以單車、舞蹈、瑜伽為主題的新品牌全市多點開花，為購物中心貢獻穩定客流。

 

    CBRE世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、商業部負責人希諾表示，三個項目的接連開業為上海零售市場注入強大活力，因地制宜的招商策略下，針對年輕家庭客群的金橋啦啦寶都獨樹一幟地引入萬代南夢宮旗下休閒體驗業態；漕河涇印象城通過網羅當下熱門零售餐飲品牌為園區辦公人群升級消費體驗；博薈廣場甄選國內外新進品牌與新興業態以聚集年輕消費人群。

 

    希諾認為，下半年市場有望迎來逾80萬平方米的新增供應，而位於南京西路的改造項目也將於年底重新開業，定位各異的新增供應將為品牌方提供充沛的選址範圍，供需兩端的同步回暖有望拉動租金水平持續上漲。（記者 宋健）