央行此次降息對鄭州樓市的影響還有待觀察。本報資料圖片
本報記者 樊 霞
●11月21日，央行宣布降息。消息立刻引發社會高度關注，多方輿論認為降息將有利于房產市場發展。●河南多家銀行房貸利率并未隨之大幅下降，目前仍維持上浮房貸利率水平。●在政策影響下，鄭州房產市場穩中略有升溫。
央行降息引發震動
11月22日下午，鄭州市冬雨飄零。
53歲的市民王建剛和妻子走進了位于航海路與中州大道交叉口的一處樓盤銷售處，這是他第二次踏進這里，兩個月前他就曾經考察過該樓盤，這次他希望在房價和銀行貸款利率方面有新的優惠活動。
“21日央行不是宣布降息了嘛，我看看房價跟著政策有啥變化沒，稍微變化一點對我們這些普通市民來說，意義都可大。”王建剛說。
11月21日晚間，央行突然宣布，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率并擴大存款利率浮動區間。
這是央行時隔兩年后再度降息。主要內容是金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。
此消息一出，多方反應強烈。
眾多自媒體和傳統媒體的官方微信、客戶端即刻跟上發布文章進行解讀，吸引了讀者們的高度關注。據11月21日微信公眾號有關統計數據顯示，人民日報關于央行降息的文章當晚超過20萬人閱讀，《鳳凰財經》和《我的理財師》相關解讀文章閱讀量分別達到85萬和74萬人次。
在眾多解讀中，央行降息給人們帶來最直接和最明顯的感受是房產市場將會有變化。有觀點認為此舉預示著債市、股市迎來新一輪大牛市，房地產市場也將成為最大的受益者之一。
廣發房地產研究小組指出，從歷史經驗上來看，降息無論是對房地產銷售面積還是房價都將產生積極影響，而且，地產板塊也將受到顯著拉動。
實際上，降息公布當晚，受消息刺激，美股交易時段中概股普遍上漲，地產股領漲，其中搜房網、樂居和易居中國均漲超10%。
這樣的消息令諸多有意購房者升起美好愿望。鄭州“真二網”二手房交易平臺運營總監鄧鵬說，消息公布后，“真二網”的瀏覽流量明顯增加。“同一套房源一天都有三個買家預約看房，以前可能一天只有一個買家有意愿。”
鄭州樓市表現鎮定
在售樓處，王建剛的確感受到了變化。以89平方米的三室一廳來算，銷售均價依然是11000元/平方米。不僅房價沒有下降，由于該樓盤剩余房源不多，房產商還醞釀要漲價。“我們現在的房價已經比上個季度上漲了幾百元。”售樓部小姐表示。
當然也有好消息，各家銀行貸款利率小幅下調。“銀行房貸基準利率和首套房貸款利息都下調了。”售樓部小姐介紹說，11月初，和樓盤有合作關系的建行、中行的房貸利率已經從基準貸款利率上浮15%下調至上浮10%了，“這樣算下來，以10年還款期限來算，你每月可以少還利息100多元。”
實際上，在11月份之前，鄭州市多家銀行的房貸利率均執行基準利率上浮15%到20%。進入11月份以后，盡管沒有明確宣布，但一些本地銀行已經悄悄下調了房貸利率，一般下調幅度在5%左右,最低的一家銀行貸款利率為5%，但同時有較為苛刻的前提條件。同時，央行宣布降息后，鄭州各家商業銀行和國有銀行均開始執行新的基準貸款利率。“實際上，央行降息指的是貸款基準利率下調，現在各家銀行制定的房貸利率是在基準利率的標準上，根據實際情況推出的浮動利率，不同銀行的房貸利率稍有差異。”一位銀行界人士表示。
另一方面，來自河南省省直住房公積金管理中心的消息表明，公積金貸款利率已隨央行下調，5年期以下（含5年）貸款利率由4.00%下調至3.75%，5年以上貸款利率由4.5%下調至4.25%。
王建剛想給兒子買房結婚用。“從今年初都開始看房了。”但現在，他仍然想再觀望等待一段時間。根據有關規定，銀行貸款合同審批后，房貸利率即刻執行當時的利率標準。萬一到明年，“各家銀行又下調房貸利率了呢？”
像王建剛一樣持有觀望態度的購房者不在少數。降息后在鄭州市多個樓盤銷售處，看房者并沒有明顯增多。因為到了年底，售樓方顯然也致力于消化庫存，盡快回籠資金。
在售新樓盤如此平靜，鄭州二手房市場又怎樣呢？
24歲的侯偉慶很期望降息能給自己帶來更好的業績。從事房產中介業務三年，今年他二手房銷售成績相當不理想。“去年這個時候我每月平均賣出2～4套房，今年10月份我只賣出了一套房。”侯偉慶說。
而侯偉慶所在的中介公司10月份交易合同也只有3單，“今年的二手房市場真不活躍。”
據業內人士介紹，今年以來，由于受政策影響以及上半年銀行嚴格控制貸款規模，鄭州市二手房市場遇冷，各個中介公司業績大幅下滑，不少中介公司減少員工或者轉行。“像金水區、管城區等的中介公司每月能有3、4單交易就已經不錯了，有些偏遠區域中介公司一個月只做成一單兩單很常見。”
但是，央行降息落地，二手房交易市場似有回暖跡象。一些中介公司開始四處招人，重新開張或者擴大規模，“看這個政策走向，明年二手房市場形勢會迎來春天。”一位中介機構的負責人說。
多項政策密集出臺提振樓市
實際上，鄭州房產市場今年經歷了多項政策提振。
早在5月份，《鄭州市個人住房置業貸款政策性擔保管理辦法(征求意見稿)》(下簡稱《意見稿》)發布。這是鄭州首次就個人住房置業貸款政策性擔保出臺《意見稿》。《意見稿》稱，擔保機構不光是為公積金貸款提供擔保，還為商業貸款提供擔保。與此同時，鄭州各商業銀行的貸款放款速度明顯加快。
另一項新政隨后推出：6月15日起，鄭州市民可以用商業貸款和公積金“組合貸”，購買前兩套新房，最高可以貸款70萬元。在此之前，鄭州住房公積金最高只能貸款45萬元，且不能和商業貸款一起使用。
8月9日晚間，鄭州市正式宣布取消房產限購，自2011年1月出臺的住房限購政策失效。
不僅鄭州市接連推出新政助力樓市，9月30日，央行和銀監會出臺“認貸不認房”政策，對首套房貸已結清的家庭，貸款購買二套房時享受首套房優惠。政策規定，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。
同日晚些時候，河南省宣布放松首套房認定標準，未實施或已取消限購城市，第三套住房不限貸。幾個月時間內，利好消息接踵而至，但鄭州房產市場并未迎來預想中的大熱。無論是購房者還是房地產商均表現平靜，房價則一路緩慢升高。同時，銀行房貸7折利率沒有落地，公積金異地貸款也并未在河南省內施行。
造成此局面的主要因素被普遍認為是高地價滋生高房價。此外，鄭州炒房問題并不明顯，當前支撐鄭州樓市的是剛需客戶，而這種情況顯然不可能導致房產市場大起大落。
至于銀行依然保持房貸上浮利率標準，原因在于每年接近年底，房貸額度都會比較緊張。此外，“房貸利率如果打7折，比銀行的理財產品收益還要低，明顯是虧本生意。”一些銀行業人士表示。考慮一定的利潤空間，這也是即便利好政策接二連三出臺，但銀行信貸方面依然保持謹慎的關鍵所在。
降息后鄭州樓市走向如何
截止到今年10月份，鄭州房地產數據分析顯示，今年1～10月份，市區商品房累計銷售面積855.52萬平方米，與去年1～10月份相比，增加了10萬平方米。
另有數據顯示，今年上半年鄭州房價連漲6個月。國家統計局的數據同時顯示，10月份全國70個城市中有69個城市房價下降，鄭州市是唯一沒有降價的城市。
10月份鄭房指數也表明，該月市區商品房銷售依然強勁。鄭州市住宅與房地產協會秘書長葉琦說，作為市場先行指標，商品房銷售量的穩定表明鄭州市商品房市場處于健康平穩的發展態勢。
另一些利好消息也許也會進一步刺激鄭州房產市場。11月12日，《河南省人民政府關于深化戶籍制度改革的實施意見》正式出臺，農民進城落戶更為容易。11月25日，鄭州到開封的城際鐵路運營時刻表出爐。這顯然意味著將有更多的外來人口流入鄭州市，而鄭州樓市也可借此有更大的提升空間。
對于這樣的鄭州樓市，央行降息或將加速其進一步升溫。
“此次降息對樓市來講是一重大利好政策”。河南省商業與經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為，9月30日的新政出臺后，大多數銀行并未出現大幅下調貸款利率的局面。“鄭州許多銀行首套房貸款利率僅僅是從基準利率基礎上上浮25%下降到上浮15%，這次央行再次降息，相當于變相為全體購房者打出9.4折優惠。對于購房者來講，應該說更有利好的價值。”
一般說來，房地產市場對政策層面的重大舉措感受靈敏。有業內人士指出，降息以及諸多利好措施的出臺，在2015年將會明顯看到其積極意義。
