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　　本港樓價不斷攀升，中原樓價指數連續15周創歷史新高。雖然政府連續發出風險預警，并多次出臺辣招抑制樓市投機，但在「唔買仲升」的恐慌性情緒主導下，近期本港多個一手樓盤出現購買者大排長龍的情況，顯示樓市的不理性氣氛在持續蔓延。此一景象，無疑令很多人回想起1997年樓市泡沫破滅前的相似景象——大批入市者抱定「樓價不會跌」的心理擠進樓市，最終負資產滿街走，令無數人后悔不已。往事可鑒，昨日財政司司長陳茂波再次預警市民，必須留意樓市存在的高風險，入市須再三思量。

　　歸根結底，房地產作為一個生產周期較長的綜合性行業，不僅形成有效供給要經數年滯后，更受到金融環境、土地房屋政策、市場心理預期等多因素復合影響。眼下，香港樓市雖持續火熱，但在多個「滯后效應」的影響下，未來恐將面臨眾多不利因素，進一步擴大樓市泡沫破裂的風險。

　　從供應看，未來數年的樓市及土地供應將呈現大幅增長。運房局數據顯示，2016至2021年公屋總建成量將達到94500個單位，而十年期的供應量有望達到236000個。私樓方面，未來三至四年的供應量約為93000個單位，十年期供應量有望達到180000個;僅2018年，私樓供應量就有望達到18760個單位，創出14年新高。而土地供應的跟進，亦將緩解香港無地可用的恐慌，如政府日前已獲準在東涌東填海造地130公頃，當中約121公頃會用作興建超過40000個資助和私營房屋單位，可容納近12萬人，首批人口有望於2023年遷入。以上供應目標若能順利實現，將有效覆蓋市民的剛性需求，有效緩解目前供不應求引發的緊張狀況。

　　而在樓市辣招的抑制之下，香港樓市的炒賣需求已幾乎銷聲匿跡。最新數據顯示，本港樓市首置人士的購買比例已達95%，顯示樓市辣招成功擠走多數外來人士及短線炒賣者。而4月政府的「再加辣」及金管局上月三招遏制按揭等新政，亦進一步擠走了部分實力不足的高槓桿買家。四大地產經紀數據顯示，上周末二手市場交投已接近冰點，一手市場的火爆只怕難以長久。考慮到樓市成交一般需時數月，樓市辣招對樓價的負面影響，亦恐將在「滯后效應」之下接連呈現。

　　金融市場的波動，其后續影響更將對樓市產生方向性的影響。根據以往經驗，美聯儲局加息的影響通常在6至9個月后傳導至香港銀行體系，而近期多個預測指，美聯儲局本月加息的概率接近100%，今后一年連續加息亦是大概率事件。換言之，雖然目前本港銀行息口仍處低位，但眼下入市的市民，恐將在未來兩年面臨連續加息帶來的巨大壓力。同樣，在嚴厲調控政策下，一向「只漲不跌」的內地一線城市樓市，亦出現罕見的量價齊跌，未來難以排除對本港樓市產生負面影響的可能。

　　房屋問題困擾本港多年，在樓價飆升、供給不足之際，出現恐慌性的搶購潮從情感上可以理解。但越是面臨這種情況，越需要市民保持清醒，充分考慮樓市的「滯后效應」和風險，切莫被非理性因素沖昏頭腦。香港商報評論員萬青