4月24日，藍鯨新聞對於一則深圳房地產傳聞做了如下報道。

通讀下來，就是沒有證實相關傳聞。

但如果深究，記者的求證還是有一個疏漏。對於主管房地產的政府部門，記者並沒有採訪深圳市住建局，其態度不得而知。而無論不動產登記中心，還是稅務局於此方面都是執行機構，均非此項政策調整的源頭。因此，這一傳聞依然保有一定的懸念。

那麼，深圳到底有沒有可能放開樓市限購呢？對此，不妨從橫向和縱向觀察和剖析。

01 香港：「撤辣」措施立竿見影

一水之隔的香港，乾脆徹底地打響了第一槍。

2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波在發表2024/2025財政年度特區政府財政預算案時，宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施，包括取消買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD）。

「撤辣」措施立竿見影。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處數據顯示，3月份，香港一手成交量約4156宗，成交宗數更創1998 年後的單月新高，二手成交量約5000宗。根據中原地產統計，在2月28日至3月26日期間，全港多達115個新盤錄得成交，合共錄得約3799宗買賣，即是平均每日136宗，總成交金額高達381.38億港元，與撤辣前一個月（1月28日至2月27日）的229宗及39.2億港元比較，環比上漲15.6倍及8.7倍。值得留意的是，撤辣後有多達11個樓盤錄得過百宗買賣。

4月10日，《2024年印花稅（修訂）條例草案》在香港特區立法會獲三讀通過，香港住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅。

數據顯示，撤辣後住宅成交量大幅攀升，4月份土地註冊處註冊數字陸續反映。回顧4月首22日各類物業註冊量中，住宅方面，在不包括一手公營房屋之下，本月迄今一手私樓及二手住宅註冊量合共錄6734宗，較3月同期2457宗急升約174.1%，並較3月全月4186宗高出約60.9%。

受香港影響，澳門隨即跟進。而香港樓市火熱重啟的背後，最讓深圳地產界豔羨的是現身其中的深圳客。一方面，港人北上消費的確炙手可熱；另一方面，深客南下買樓也不在少數。這是深港之間真正的雙向奔赴，不過這也讓深圳地產界人士五味雜陳。

02 廣州：一線城市中

率先部分放開限購

2023年9月20日，廣州市人民政府辦公廳發出《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，廣州成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市。黃埔、番禺、白雲四個鎮等區域解除限購。同時，二手房增值稅免征期「5年改2年」。

今年1月27日，廣州市人民政府辦公廳發布《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，宣布包括在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）的住房將不再納入限購範圍。此外，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或在存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。

03 北京：通州放開限購

2月6日，北京市調整優化通州區商品住房銷售政策，在該區落戶或就業的家庭，如果需要購買通州區商品住房，符合全市的整體限購政策即可，不再受到「雙限購」的制約。

通州區是北京城市副中心所在地，為抑制投資投機性炒房，自2015年8月起執行北京市級和通州區級「雙限購」政策。

調整後，具有北京市購房資格的以下四類家庭，可在通州區購買1套商品住房。一是在京未擁有住房的北京戶籍居民家庭；二是在京已擁有1套住房的通州區戶籍居民家庭；三是在京已擁有1套住房，與在通州區註冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關係的北京戶籍居民家庭；四是在京未擁有住房，與在通州區註冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的企事業單位存在勞動關係的非京籍居民家庭。

此次調整，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制，有利於促進疏解單位、企業從業人員在城市副中心安居置業，實現職住平衡。

3月27日，北京市住建委官網顯示，發布於2021年8月的《北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步完善商品住房限購政策的公告》已經失效、廢止。

原《公告》規定，北京夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房，這就是被稱為「離婚限購」的政策。《公告》廢止後，只要滿足北京購房資格的家庭，離婚後不再受到購房限制。

4月22日，中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京市住建委聯合發布《關於我市個人住房貸款中住房套數認定標準執行口徑的通知》，對於4月23日後簽訂購房網簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如果家庭名下在本市無成套住房，將執行首套房信貸政策。這意味着在此政策下，離婚不滿一年且名下無房的購房者可以享受首套房貸利率，購房門檻和購房成本較之前有所降低。

04 上海：非滬籍單身社保滿5年

可在外環購1套住房

2023年9月，上海放開了自2016年以來施行的「認房認貸」政策，7年後首次放開對認貸的要求，認房不認貸，利好置換客戶。隨後，「認房不認貸」拓展到公積金領域。

2023年12月，上海優化普通住宅認定標準（減少稅費）、降低首付比例，降低房貸利率下限。

今年1月30日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局聯合印發《關於優化本市住房限購政策的通知》，規定自1月31日起，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，這意味着，非上海戶籍單身人士社保繳納滿5年，可以在外環以外（崇明除外）限購1套住房。同時自貿區臨港新片區、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉型等重點區域繼續實施更優的人才安居購房政策。金山區宣布在金山買房的居民，可在購房5年內免費乘坐金山軌道交通。

2月，上海地區首套房貸利率在LPR的基礎上再減10個基點，上海地區執行最新貸款利率情況是首套房3.85%，二套房在LPR基礎上加30個基點為4.25%，青浦、嘉定、松江、奉賢、寶山、金山、臨港新片區的二套房貸利率則為4.15%。

此前，上海地區執行首套房利率是4.1%，最低首付款比例不低於30%；二套房主城區房貸利率4.5%，最低首付款比例不低於50%，非主城區房貸利率4.4%，最低首付款比例不低於40%。

05深圳：小步快跑，持續鬆綁

回過頭再看深圳，從2023年至今，各種政策微調也是持續不斷。

2023年——

1月：二手房「帶押過戶」

3月：公積金最高貸款額度提至126萬

4月：二手房參考價與房貸「脫鉤」

7月：「雙拼」房可辦理「雙證合一」

8月：執行「認房不認貸」

9月：離異3年內不再追溯房產；開放港澳居民購買商辦類物業

11月：下調二套房首付至4成，取消750萬豪宅線限制

2024年——

2月7日：放鬆限購，落戶即可買房，非深戶買房社保5改3

2月20日：房貸降息，深圳首套3.85%，二套4.25%

3月26日：取消「70/90」限制

4月23日：推動二手房以舊換新，發起「換馨家」活動

從市場反應看，這些措施對於深圳樓市產生了一定的提振作用。3月份深圳新房成交2245套，環比上漲176.8%，二手房網簽量達到5196套，環比上漲117%，這是時隔3年後，深圳二手房月度成交首次突破5000套。

但進入4月份，一二手房成交量均不及3月份。截至4月23日，4月深圳新房累計網簽1702套，二手房累計網簽3260套，顯示市場觀望情緒加重。有關數據顯示，目前深圳在售新房達到6.1萬套，其中，龍崗區和龍華區分彆有在售新房1.48萬套和1.04萬套。按照深圳3月份的新房銷售率計算，去化周期高達27.29個月。截至4月22日，深圳二手房掛盤數量達到6.04萬套，比兩個月前增加了1萬多套，表明拋盤加大，而其間兩個月的成交不足8000套。一二手房雙雙達到6萬套以上，顯示深圳樓市去化壓力不小。

06破除「堵點」，仍具偌大空間

從香港以及北上廣來看，香港鬆綁力度最大，其次是廣州，北上深則大致相當。但從部分地區取消限購這一角度看，深圳的確具有可操作的空間，相信這隻是一個時間問題。

那麼，深圳有沒有可能取消絕大部分區域的限購乃至全面取消限購呢？「察理」認為，這個問題至少是可以深入探討的。畢竟，世易時移，與時俱進是必由之路。

值得注意的是，在4月18日觀察者網舉行的「圓桌縱橫談」上，國務院參事室特約研究員、國家統計局原總經濟師兼新聞發言人姚景源特别提到了國內大循環存在大量「堵點」這一問題。

他說，中央經濟工作會議強調，各項政策要形成合力，但當前在消費問題上，我們是一腳「踩油門」擴大消費，另一隻腳「踩刹車」，有諸多限制消費的措施，比如汽車。全世界哪個經濟體不是苦於消費不足？我們是有錢不讓買。只要合法，政府應該說冇有權力去干預商品和貨幣的正常交換。更何況，我們現在汽車產能利用率才百分之五十左右。一邊想要擴大消費，另一邊限制消費的行政措施卻這麼嚴厲，兩隻腳同時往下踩，這車能不冒煙嗎？

姚景源這裏提到的是汽車。但如果換成住房，同樣是成立的。購房通常被視為投資，但同時它不僅是消費，而且是大宗消費。房地產對於經濟的拉動作用，國人在經歷過一個完整的房地產周期之後，相信會有更為深徹的體認。

具體到深圳來說，毫無疑問，在持續多年的樓市調控過程中，大量的改善型需求是被高度壓抑的。這從多年來一些類住宅的大面積商務公寓的熱銷就可見端倪，如果再能解決學位問題，這類公寓就更受追捧。無數事例證明，是時候回歸市場本原了。

經過這一輪完整的房地產周期調整，包括政府、企業乃至購房者等幾乎所有的市場參與者都明白了這樣的邏輯：房價上漲，固然使人痛苦，但那還是一種可預期的痛苦；而房價下跌的痛苦，則是完全不可預期的。整個社會都在為之付出代價。這正是從中央到地方，各種救市政策持續不斷的根本原因所在。

但如果相比香港，內地大多數城市的樓市鬆綁措施貌似擠牙膏式的試探之舉。如今成效不彰，那麼就必須祭出重手。事實上，和當初樓市連年暴漲時須用重典一樣，如今面對樓市預期和信心不足，同樣須放大招，且應出儘出快出。的確，信心比黃金更為重要。從根本上來說，但凡利國利民的事情，就應該放膽去做——這本身就是踐行「國之大者」的擔當之舉。於此，香港已經是最好的範例。

正所謂形勢比人強。在中美進入縱深博弈的時代背景之下，拼經濟就是拼未來——只要有利於提振發展信心、增進人們獲得感和幸福感的舉措，就不應被束之高閣。何況，這是在人口持續流入、新生兒持續增長、經濟持續向好的深圳。勇於破除「堵點」，增強經濟活力，當為「先行示範」題中應有之義。

3月22日召開的國務院常務會議指出，房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。去年以來，各地因城施策優化房地產調控，落實保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發生系統性風險的底線。要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快完善「市場+保障」的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，着力構建房地產發展新模式。

顯然，在「有效激發潛在需求，加大高品質住房供給」以及「改革商品房相關基礎性制度，着力構建房地產發展新模式」等方面，深圳具有偌大空間。（採寫 胡文 李果）

頂圖圖源：中新社