時事評論員 吳幼珉

在剛過去的2023年，中國內地樓市交投萎縮，住宅銷售面積和金額均跌，二手房樓價受壓還特別明顯，許多地方的租金也偏軟。與此同時，房企新開工面積減少，存量房增加。在樓市連升20年後，早已傳聞「狼來了」，去年才看到「轉角市」的跡象，今年樓市何去何從更值得關注。

「利好」 措施防樓價跌勢過急

去年下半年，內地提出一連串減息、降首付和放寬限購等「利好」樓市的措施；可以估計，若無那些措施，內地樓價所承受的下行壓力會更大。當前，內房市場矛盾顯露，反映在以下幾方面：一、樓價長年越升越有，供過於求現象也越來越明顯。發展商有大量存量房，而且數量還在不斷增加；小業主手上有許多既非自住也租不出去的住宅單位。去年樓市不景氣，供過於求現象一時間仍扭轉不過來，雖然住宅新開工面積下降，住宅竣工面積卻在增加，銷售成績又不理想，庫存房會越來越多。「保交樓」是穩定市場情緒的必要措施，但也讓供應持續增加。未來一個時期，樓市仍難以實現供求平衡。

二、受高樓價和利潤吸引，內地房企過去是「高槓桿、高負債、高周轉」。現在周轉不快了，房企「暴雷」事件頻生。去年末出台措施幫助房企正常融資，但由於行業存在較高槓桿和風險，今年一些房企仍可能出現違約。

三、樓市長年暢旺，房子的資產屬性增強，投機氣氛很強，也加大了財富分配的差距。過去20年的樓市發展，改善了居民居住環境和城市建設，對經濟的負面影響卻也越來越明顯。而房產佔77%的中國家庭財富，若樓價調整，廣大居民，特別是城市居民會身家縮水，削弱他們的消費意欲，情況已經在去年國內的涉及消費物價的指數中反映來。但儘管樓價不理性增長對經濟有許多不利影響，政府還是會避免樓市崩盤，去年下半年推出的穩樓市措施就是為了避免樓價跌勢過急和更多發展商違約事件發生。從去年樓市的表現來看，中國能有效抑制樓市風險。

「供過於求」短期難扭轉

近年內外需求不足，社會預期也有待改善；而中國經濟持續增長，去年經濟轉型升級態勢明顯。儘管存在青年人就業難的問題，社會對收入增長卻還是有信心的。如此一來，樓價雖然受壓，卻仍堅挺，但供過於求現象一時也難以改變，樓市依然是中國經濟運行的風險點之一；而樓市風險外溢可能性仍然較低。

去年，科創推動中國製造業快步升級。近些年中國汽車產業顯著擴張；有分析指2022年，汽車產業佔全國GDP的10%左右，高於房地產的6.8%，是拉動國民經濟的重要力量。按此趨勢發展，「先立後破」，隨着製造業進一步擴張，未來房地產業對中國國民經濟的佔比和影響會削弱，為可能的「新房改」提供了環境。

「三大工程」改變房地產業發展方向

官方稱未來房地產業發展會以推進「三大工程」，即保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設和城中村改造作為主要領域。若推進「三大工程」的力度足夠大，會促成新一輪房改，改變中國房地產市場目前的機制，有深刻的影響。從這個角度來看，中國樓市不會再按過去20年的方式發展，樓市私有化佔比也會萎縮。

香港與內地樓市是兩個完全不同的市場。當前香港樓市不活躍，主要由於美息上升。而內地樓市若出現重大改變，對香港樓市也會產生一定影響，一是在心理上，二是即使港府放寬限制，內地南下購房的資金也會減少。加上發展北部都會區會提供大量土地，未來香港樓市會與以前的不太一樣。新的一年，相信情況會進一步明朗化。