「家、小區與物業已成為不可分割的共同體。物業具有的專屬所有權與共有所有權的特性，決定了物業既是業主個人最為緊密依賴的管理基礎，也是小區各個業主共同依存、相互作用與不可分割的載體。因此每個小區的物業都具有個人與社會的雙重屬性，成立業主委員會是非常必要的。」

 

 

    1月5日上午，政協第十二屆河南省委員會第五次會議在鄭州開幕。河南省政協委員、鄭州市律師協會副會長、北京隆安律師事務所（鄭州）分所主任趙京輝帶來的提案：切實推進業主委員會覆蓋優化綜合治理。

 

    趙京輝介紹，《物權法》《民法典》均已實施，截止 2021 年全省各小區成立業主委員會的平均比例僅在 9%左右，鄭州地區的比例剛剛超過 10%，慘澹數字背後反映出的問題顯而易見：小區與物業並不和諧，甚至一些小區出現污水橫流、垃圾遍地，盜竊等案件時有發生的情況。交付的「維修基金」，無法及時啟用，小區電動車充電電線的私拉亂扯；電動車防盜器的噪聲污染；自行車、電動車與機車車亂停亂放……這些問題嚴重影響小區黨建全覆蓋，嚴重影響「大數據時代」智能消防、智能安保、智能居家養老及智能診療等陽光工程、惠民工程的進一步推廣與實施，嚴重降低着業主的幸福指數，更影響着社會綜合治理的各項指標。

 

    久而久之，導致矛盾積累多，無法解決。一些業主拒繳物業服務費用，物業公司效益差，物業服務質量變差，造成更多業主拒繳物業服務費用，物業小區環境變的更差，形成一種惡性循環。

 

    解決業主委員會成立難的問題，趙京輝提出以下幾點建議 ：

 

    一、建議政府相關部門出台政策文件，把成立業主委員會作為社會綜合治理的重要考核指標，並納入區、辦事處、鄉鎮的工作考核。 物業公司與業主矛盾的普遍性已嚴重影響了社區穩定與居委會 各項工作指標的完成，業主委員會的成立不僅有助於完善社區文化建設，也能有效調動小區居民依法對公共事務、自治組織和社會生活進行規範的積極性，最終實現社會綜合治理——公共利益的最大化。

 

    二、把成立業主委員會作為物業公司是否稱職與能否繼續履職或

 

    一票否決的最重要指標之一。新建小區選擇物業公司的原則都是開發商指派，甚至是開發企業的關聯公司，通常物業公司並沒有自願接受全體業主監督的思想認識，特別是對公共區域治理、維修、升級改造乃至財務收支的決策遠不如物業公司獨立行使權利更加符合企業短期利益。因此物業公司本質上不願甚至牴觸業主委員會的成立也就不難理解。鑑於此，建議完善物業條例立法，凡是已經服務屆滿三年且入住超過百分之五十的小區，一旦沒有成立業主委員會，可以認定是故意惡意 阻遏業主行使權利的行為，行政部門可以據此無條件終止小區原物業公司的服務，由公證機關見證直接隨機選舉本地區業績評比排名前十的物業公司接管，同時附加條件是接管的物業公司半年內完成本小區業主委員會的成立，方可正式簽訂由業主委員會與接管的物業公司的物業服務合同，服務合同主體要件完備、服務內容、服務價格與服務時間明確，特別是能夠讓物業公司有利潤空間，還能提供優質服務，從而實現雙贏。

 

    三、根據各地小區數量把成立業主委員會必要的啟動資金納入各級政府財政預算。兵馬未動糧草先行。在納入績效考核的同時，根據各地市具體物價水平、小區的規模人數、需要的文件製作、必要會議場地、交通、聯絡以及人員成本支出進行科學調研與評估，相關部門制定可行的總體預算，並納入各地各級政府財政專項預算資金。

 

    四、建立律師依法有償參與的運行機制。 作為律師執業先決條件的法律執業資格是目前國內最難考取的資格，並且律師行業中的專業又細分了房地產專業法律委員會。《管理規約》和《業主大會議事規則》文件製作、徵集業委會候選人意見，準備大會會議方案律師都有專業優勢。

 

    五、由區縣牽頭，社區民警高度負責，並有效整合企事業優質

 

    會場資源。遵從就近原則，需要成立業主委員會小區，可以確立周邊學校的禮堂，按照節約與有償的原則，利用有召開會議條件的企事業單位的會議室以備大會時使用。根據會議確定地點合理安排會議議程後，進行會議申報，會議召開當日轄區派出所派出相應警力全程到場，防止擾亂選舉行為發生，也能保證會場的安全秩序。

 

    趙京輝表示：「小區業主委員會成立的覆蓋率，關係到物業服務覆蓋與黨建組織覆蓋的提升，關係到能否營造和諧穩定的社會環境，人民群眾能 否安居樂業與長治久安。大力推廣這項利民工程，不僅深入人心， 順應時代，更是完善社會治理體系的重要舉措。」 （王皓萍 李欣）