制圖/鄭萌

　　清明將至，讓人感嘆“死不起”的高價墓地，再次讓殯葬行業處于風口浪尖。“內地殯葬第一股”福壽園(01448，HK)受到關注。

　　在高達80%的毛利率背后，“墓”后生意如何運作？被稱做“躺著賺錢”的商業模式能持續多久？為探明“內地殯葬第一股”暴利背后的商業模式，近日，記者實地調查了重慶白塔園，試圖以重慶白塔園為樣本，揭開福壽園墓地銷售的神秘面紗。

　　福壽園

　　收入的八成以上

　　來自墓地銷售

　　清明前夕，重慶市永川區市民張女士帶著70多歲的父親到重慶白塔園選購墓地，在墓園制高點，老人看中一個墓位。一名工作人員說，這個墓位售價可能在30萬元左右。張女士和她的父親驚呆了。

　　福壽園是重慶白塔園的實際控制人。在被福壽園收購之后，2014年，白塔園墓地銷售收入達到674萬元。

　　福壽園2013年底在香港上市，成為“內地殯葬第一股”。2015年3月，福壽園上市后首次發布年報，集團2014年收入人民幣7.951億元，較2013年增長30%，其中毛利率高達80%；凈利潤為2.851億元，較2013年上升了50%。

　　福壽園收入的八成以上來自墓地銷售。在驚人的利潤背后，福壽園的土地成本卻只有1403萬元，僅占整個墓地銷售及服務成本的11.7%。福壽園傳統墓位均價4.8萬元，藝術定制墓的均價達到27萬元。

　　重慶

　　房價低于墓價，墓位最高售價40多萬

　　2014年8月，福壽園以1.11億元人民幣收購重慶白塔園殯葬開發公司60%的股權，該公司的主要業務包括銷售墓地及殯儀產品，提供骨灰盒服務，經營及管理重慶白塔園，同時持有約30.62萬平方米的14塊土地，包括部分未開發土地。

　　白塔園位于重慶市永川區，距離重慶主城區56公里，距離永川城區兩公里。園區占地705畝。

　　3月30日上午9時許，記者趕到白塔園時，已有不少市民前往墓園掃墓，也有市民咨詢墓價，挑選墓地。

　　在張女士感嘆墓價太貴時，上述工作人員指著遠處一塊墓地說，目前最貴的墓位售價40多萬元。園區內也有很多便宜的墓位，最近新開發的一批雙人墓只賣1.8萬多元。記者從一位銷售人員處了解到，白塔園的墓位價格分很多檔次，從幾千元到幾十萬元不等，有一處藝術定制墓地，“每平方米5萬元，單個墓位面積6平方米起。”該銷售人員說，一般中檔雙人墓的價格在3萬元~6萬元。記者了解到，永川區的房價水平遠低于公墓價位。距離白塔園不到兩公里的一個新建中高檔樓盤，每平方米售價只有3000多元。

　　事實上，白塔園墓位的價格，在福壽園分布在全國各地的眾多墓園中并不算高。據福壽園2014年年報，2014年福壽園共銷售定制藝術墓696個，平均每個售價27萬元；共銷售成品藝術墓3783個，均價6.5萬元；共銷售傳統成品墓2520個，均價4.8萬元。2014年福壽園銷售所有墓位10093個，銷售收入高達6.6億元，均價為6.5萬元。

　　公司

　　土地成本較低，很多在10多年前買入

　　雖然福壽園墓地價格“完爆”房價，但讓人意外的是，土地成本卻低得驚人，甚至“比石頭還便宜”。

　　據福壽園2014年年報，其2014年的墓地銷售及服務成本共1.2億元，其中土地成本1403萬元，占11.7%；墓石成本4441萬元，占37%；開發成本2382萬元，占19.9%。

　　福壽園招股書顯示，自2010年起的4年中，土地成本占比分別為4%、6%、10%、9%。福壽園的土地成本為何如此低呢？

　　2001年前，公墓用地屬于國家劃撥土地的范圍。而劃撥的土地，必須是有特殊用途的，但對其使用的年限和價格并無明確的規定。

　　福壽園招股書上稱，其大部分的土地在很久之前買入，當時的土地成本很低。比如，占地面積40萬平方米的上海福壽園，土地性質為劃撥土地，原土地收購成本每平方米只有190元；占地面積30萬平方米的河南福壽園，土地性質為批售土地，原土地收購成本每平方米只有44元。

　　據安信國際2014年調研報告，近幾年，墓穴的占地面積大幅下降，但是單價并未降低，甚至還可能提高。福壽園的雙穴墓價格在17萬元~18萬元，原來有3平方米，現在只有0.6平方米左右。另外，銷售墓地之外，還有相關的墓地維護、刻字燙金、花盤出租等收費業務。每年的持續維護費用在千分之三左右，通常10年付清。記者在重慶白塔園采訪期間，有工作人員介紹，白塔園的土地性質分征用和租用兩種，征用土地成本很低，“現在租用周圍農民的土地成本較高，一畝地一年1200元左右。”

　　重慶白塔園殯葬開發有限公司總經理何建平對記者表示，白塔園大部分土地在10多年前征用，“雖然我沒有了解具體征用價格，但當時林總(重慶白塔園殯葬開發有限公司原實際控制人林士杰)收購土地的成本應該很低，畢竟都是十幾年前征用的土地。”

　　鄭州

　　河南福壽園已成鄭州收入最高陵園

　　值得注意的是，白塔園在半年前還處于資金鏈緊張狀態，福壽園的入主使其迅速盤活，2014年，白塔園墓地銷售收入達到674萬元。有業內人士認為，福壽園擅長將盈利不佳或處于虧損的殯葬企業收購后重新打造成為盈利能力較好的項目。

　　中金公司研報稱，福壽園借助其品牌與管理向其他城市擴張。在其進入的每一個城市，福壽園都已成為當地最大的殯葬服務企業。

　　事實上，和白塔園類似的案例并不少。2008年，福壽園收購了河南一家虧損陵園整改為河南福壽園，并很快扭虧為盈，目前已成為鄭州地區收入最高的陵園。2013年，福壽園還進一步加強了對部分陵園的控股地位。

　　福壽園上市融資時亦承諾，其業務重點為開發新墓園、并購墓園或殯儀設施及建立新的殯儀設施。其主要項目如南昌洪福文化陵園及安徽環保火化機廠仍在進行中。2014年，福壽園進行了多項合并收購與合作項目，包括收購重慶白塔園殯葬開發有限公司、遼寧觀陵山藝術園林公墓有限公司、棗莊市山亭興泰殯儀服務有限公司及婺源縣萬壽山陵園有限公司；與遼寧省沈陽市渾南區政府、撫順市政府、錦州市政府訂立戰略合作協議；與安徽淮北市陵園簽署投資合作協議。