在城市发展的背后，小区年限增长带来的管理问题却此起彼伏，决策层已意识到这个问题，3年的老旧小区改造计划颇有成效。但市民们期待的更多、更深入的整改、长效机制的建立成为采访中呼声最高的意愿。

　　令人欣喜的是，近日河南商报记者在郑州房管局看到了正在修改中的《郑州市老旧小区物业管理工作意见》（下称《意见》），其针对老旧小区制定了详细的物业管理办法，通过审批后即可实施。

　　河南商报记者 王杰 实习生 王琦

　　点评

　　制度建设尚不完善

　　作为政策起草和业务指导部门，郑州市房管局物业管理处早在2009年就已开始着手摸底郑州老旧小区情况，“从2011年到2013年底，不到3年的时间，郑州市共对1968个老旧小区进行了升级改造。”郑州市房管局物业管理处处长程建颖说，由于时间紧、任务重，各个区和办事处在有些工作上做得还不够细致。

　　程建颖称，该工作原本计划5年内完成，而在将完成时间提前至3年后，郑州市房管局无暇顾及很多应该和改造工作同步推进的配套政策，“本来应该是一个小区改造完后，就会有物业公司进驻，但这项工作在这3年内并没有开展。”

　　举措

　　针对老旧小区出台指导意见

　　由郑州市房管局物业管理处负责起草的《意见》将于近期出炉，《意见》对如何做好老旧小区的长期管理制定了一些富有针对性的对策。

　　“十一后应该就会实施。”程建颖说，目前该《意见》已经进入实质性审批阶段。

　　模式：专业物业&社区物业服务站

　　《意见》称，对于老旧小区的后期管理，要以市场为主导，改造后具备条件的，可以引进专业化物业服务企业；对于不具备条件的，要建立以街道办事处和社区为主导的社区物业服务站。“这样做就是要以市场为导向，政府起的只是一个扶持的作用。”

　　程建颖介绍，大型老社区可以打包管理，产生“集聚效应”，让物业公司愿意入驻。对进驻老旧小区的专业化物业公司进行财政补贴，从2015年起，物业公司可得到每平方米每年0.2元（暂定）的补贴，补贴数额以每年20%的比例递减，补贴时间持续3年。“还有好多小区规模实在太小，物业进驻后一般难以为继。”程建颖称，对于这类小区，《意见》中提出了一个具有实操性的办法，“由社区牵头，成立社区物业服务站。”

　　程建颖解释说，社区物业服务站实际上就是要求社区将辖区内较小的小区集纳起来，统一进行物业服务，“社区物业服务站同样会享受到政府对专业物业公司的补贴。”

　　保障：市区财政给予奖扶政策

　　除了上述可操作办法外，《意见》还提出，要实施老旧小区物业管理综合评价体系，每年对老旧小区物业管理情况进行一次综合评价，评价优秀（占比5%）的物业服务企业和社区物业服务站分别给予一定资金奖励。

　　“这个还需要进一步讨论，奖励金额和具体细则都得制定。”程建颖表示。

　　不过，河南商报记者同时注意到，《意见》中，没有关于管理不到位的惩处措施，最大的限制性条款就是将物业补贴资金收回。

　　对此，程建颖解释，作为指导部门，他们是没有执法权的，“还得看《意见》审批时怎么说。”

　　样本

　　打包捆绑模式

　　1992年建成的同乐社区就是典型的老旧小区，2012年11月迎来了政府的改造。

　　改造前，该社区没有物业管理，“脏乱差”成了常态。改造后，为了破解小区管理难题，刘寨街道办事处想出一个“打包捆绑”的办法，把辖区内的多个小区“打包”给专业物业公司管理，并给予一定的补贴。

　　从2011年老旧小区改造开始，他们就找到了河南仁泰物业服务有限公司，第一年全额补助，仅这一年就拿出204万元给物业公司，进行管理、卫生保洁；第二年把物业收费不足的部分补上去。扶持两年后，第三年全部移交物业公司，走市场化管理。

　　此外，为让该小区的物业管理市场化，小区召开居民代表大会，会上向居民晒账单。

　　让居民了解物业工作的好处，在于可以实现良性循环。如今，服务好了，小区的物业费收取率已经达到八成以上。

　　自治充当“准物业”

　　金水区纬四路10号院是该片区众多老旧小区之一，院里住了上千户居民，外来租户居多，之前连个门卫都没有，安全问题一直没得到解决。2012年6月份，小区成功进行了环境改造，新修了水泥路，密封了垃圾箱，路边外墙刷了黄漆，整个小区干净整洁很多。

　　在社区的主导下，小区成立了由7名热心居民组成的自治委员会，自治委接着召开居民听证会，规定了物业费、停车费等标准，费用全部用于院内公共设施维护和门卫工资，并实行定期账目公开，接受全体居民监督。

　　程建颖认为，在这样的小区，实行“准物业”管理不失为一个接地气的好办法。