近期本港樓市成交明顯回升，二手居屋買賣亦十分暢旺。根據土地註冊處最新數據顯示，今年上半年錄得3162宗居屋二手買賣登記，較去年下半年的2377宗再升33%，創近六年半最多，成交金額約170億元，更創有紀錄以來最高。事實上，截至2020年為止，4年之間居屋升幅約37%，跑贏同期私樓約33%的升幅。想置業上車的市民繼續望樓興嘆!

　居屋全稱「居者有其屋計劃」，是香港資助出售公共房屋計劃之一，由房委會興建房屋，以低於市價，並扣除地價售予合資格市民。居屋計劃推出初衷是向公屋住戶或部分合資格人士，提供低於市價的置業機會，讓收入追不上私樓價升幅的人，能以較低樓價置業，為市民提供置業上車換樓的階梯。其中八成居屋單位供給綠表申請人(正租住或輪候公屋的居民，基層公務員)，兩成居屋單位則供白表申請人(非公屋居民)。

　居屋由於有轉售時限，要補地價才能出租，理論上居屋樓價升勢應落後於私樓。然而，近年香港置業上車困難度越來越高，現時上車盤買少見少，想上車人士唯有追捧居屋，因而近年市場居屋需求更超過私樓。

　上車客爭買二手居屋

　從2013年起，房委會接獲的「白居二」(白表居屋第二市場計劃)申請超額倍數按年增加，由最初的超額12倍，增加至2019年的44倍，直至2020年雖稍有回降，但仍超額25倍。最新資料顯示二手居屋單位平均價格已由2016年的300萬元，上升至2020年的410萬元，4年之間錄得約37%升幅，跑贏同期私樓約33%的升幅。

　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新一輪白居二批出申請，為居屋第二市場帶來強勁購買力，由于正值樓市升浪，大部分白居二申請人於申請批出後，怕「遲買會貴」會從速入市，一窩蜂白居二客入市，令6月份未補地價公屋及居屋成交量得以創出新高。

　利嘉閣地產研究部主管陳海潮接受本報記者訪問時解釋，多國央行繼續實行量化寬鬆政策下，環球資金仍然相當充裕，本港低息環境可望持續，而私樓樓價水漲船高，相對低門檻的居屋市場受上車客追捧。近期樓市購買力回升，二手居屋補完地價，實質上已相當於私樓，料短期供應仍會不足，預計下半年二手居屋還有6%至7%上漲空間。

　事實上，近期居屋樓價隨大市急升，不時有高價二手居屋成交出現，如最近黃大仙富強苑成全港最貴居屋。富強苑E座某高層單位，實用面積645平方呎，四面單邊，景觀開揚，3房2廳則，遠望九龍塘景致。原業主於1995年(未補地價)買入，當時購入價146萬元。單位業主最近以1100萬元沽出，實用呎價17054元，售價屬屋苑破頂價，成為新居屋王。

　千萬居屋成交湧現

　康山花園一向被譽為居屋王，皆因屋苑屬私人參建居屋，與毗鄰的私人屋苑康怡花園屬於同一發展商。較早前康山花園8座某中層3房單位的業主，成功以1088萬元易手，實用呎價18378元。比較私樓康怡花園同類型單位分別不大，近期康怡花園易手呎價，也大概約1.8萬元。康山花園對上一次創新高成交，已是2020年，當時2座某高層同呎數單位，成交價1068萬元。

　黃竹坑雅濤閣三房戶最近亦以1065萬元成交破頂。雅濤閣位置鄰近黃竹坑站，又擁有深灣遊艇會海景，在市場上十分吃香，最近雅濤閣1座高層A室，實用面積約591方呎，於自由市場獲承接，呎價約18020元，呎價創項目最高紀錄。據了解，是次成交是繼樂富富強苑、鰂魚涌康山花園及旺角富榮花園後，全港第4個樓價達千萬元或以上的居屋項目。

　理論上，白居二單位合理價格應是私樓市價再扣減補價折扣率計算，例如私人樓單位現時市場價700萬元，居屋折扣率40%，理論上居屋第二市場的合理價應是420萬元。實際上是另一回事，居屋業主未必願意以這個理論價格出售其居屋。

　居屋業主惜售放盤量低

　中原按揭董事總經理王美鳳解釋，現時樓價水平高企，居屋業主出售單位意欲根本不大，因為進入私樓市場換樓門檻很高，而且出售現有居屋單位，等於放棄政府資助性房屋優惠，感覺並不化算，故此多數居屋業主只願善價而沽，叫價甚高，當有買家出得偏高好價，方會出售單位。這種情況下，居屋放盤量其實十分有限，加上不少居屋單位叫價偏高，尤其一些樓齡較新、首次轉讓日期起計仍屬20年內之白居二單位，由於較易找銀行批足九成按揭及25年還款期，業主叫價因而更高。

　香港置業研究部董事王品弟接受本報記者訪問時亦指出，現時個別白居二升勢超過私樓，是得益於佔據優越的地理位置，個別小區白居二賣家，因為熟悉周邊環境，有些小區周邊景觀設施比私樓還好，甚至還享海景，因而造成補過地價的白居二售價高過私樓，由於本港居屋市場供應仍然較少，市民購買一手居屋抽籤的中籤率低。王品弟希望政府未來再增加居屋的供應，讓更多市民能夠置業改善生活。

　應改善居屋抽籤制度

　香港中文大學經濟學系副教授莊太量接受本報記者訪問時表示，市場上一些二手居屋因為地段位置較好，公共空間搭配比私樓更廣闊，空間更實用，故市場上出現一些補完地價的白居二價格超過私樓。莊太量認為，目前較具爭議的是一手居屋的抽籤制度，因為不像公屋輪候制度，市民申請公屋後可以知道自己的申請進程;一手居屋的抽籤制度，申請者無法知道自己能夠以多大的概率抽中，讓很多申請者家庭無法看到明確的希望，建議政府可適當提高經過數輪抽籤居屋申請者的中籤概率，讓等待上車的年輕人或家庭可看到希望。

　【數據背後】白居二買家平均年齡35歲

　房委會最近公布居屋市場調查結果，統計對象是2017年4月1日至2019年3月31日的購買居屋買家。當中於公開市場一手購入居屋的買家約七成是首次置業，而在第二市場購買居屋的買家則分為綠、白表買家。

　調查發現白居二買家平均年齡35歲、家庭月入中位數4.8萬元。白居二買家平均供樓還款期24年，超過70%買家要還25年以上。他們每月供樓支出都佔月入有較高比率，有40%的買家的供樓支出比率達四成或以上。若以月入中位數4.8萬元計算，即白居二買家平均每月用超過1.7萬元供樓。

　平均月供佔收入約四成

　至於購買居屋單位面積方面，第二市場綠表買家購買的單位普遍較大，平均面積約562平方呎;而公開市場首置買家選購單位則較細，平均面積約為454平方呎。

　房委會資助房屋小組委員梁文廣認為，白居二買家受入息門檻影響，經濟能力肯定遜於公開市場買家，或付較少首期，而承造高成數按揭，直接令供樓負擔變重。但他強調置業是生涯規劃的重要一環，形容是「先苦後甜」，當買家收入隨年齡增長，在社會向上流動時，日後供樓負擔便會減少。（記者 周健鑫）