房子貸款未還清，卻可以二次抵押

　　杭州多家銀行推出“二抵貸”業務，但不能違規流入樓市

　　近日，在杭州不少貸款中介的朋友圈中，紛紛發出了這樣的“重要通知”：杭州按揭房二抵已經開通，額度為評估價乘以折扣，再減去按揭餘額。

　　記者詢問了杭州多家銀行後得知，這一情況基本屬實。某銀行工作人員透露，按揭貸款和二次抵押並不需要在同一家銀行，可以跨行辦理。

　　杭州多家銀行

　　推出“二抵貸”業務

　　所謂的“二抵貸”，指的是將尚未還清按揭貸款的房子，再一次拿去抵押，一般可以貸到的額度是房屋的評估價乘以一個折扣，再減去剩餘未還清的按揭金額，折扣基本上是住宅7折、商業5折。

　　以記者一朋友購買的萬家名城為例，2013年底購入一套89m2房源，成交總價僅130萬元，首付三成的情況下，貸款了91萬元。如今，萬家名城二手房均價在3.8萬元/m2左右，89m2房源的均價可以達到340萬元。此時，貸款已經還了35萬元左右，未還清的按揭款為56萬元。按照評估價打7折，再減去剩餘按揭款，如果辦理“二抵貸”，還可以從銀行貸出182萬元。

　　“這周的晨會上剛剛通報了這個情況，馬上會開放二抵的業務。”某股份制銀行工作人員透露，“具體產品還沒有公布，但按照以往的經驗，預計利率將在年化6%的基礎上再上浮10%~20%，可以貸5~10年。”

　　這位工作人員表示，銀行一直對抵押類業務把控嚴格，他個人所在的支行也一直沒有做過房產按揭的業務，但接下去即使是在其它銀行辦理了按揭，如果業主來辦二次抵押，只要符合條件都將受理。“如果我們銀行也放開，那基本上很多銀行都會做這個業務。”

　　“如果客戶需要200萬元資金，但是二次抵押後依然還有幾十萬元缺口的，我們銀行還可以通過消費貸再貸給他一筆錢，消費貸單筆最高額度是95萬元。”某銀行客戶經理表示，這樣的“組合貸”如今也可以辦。

　　過去幾年，杭州不少房子的房價已經翻倍，實際資產價值大增，“二抵貸”就有了很大的空間。

　　“業主辦理按揭時相當於已經把房子抵押給A銀行了，再去B銀行辦二次抵押，事實上是A銀行和B銀行發生關系。”一金融界人士表示，這類業務雖然有一定風險但基本可控，“如果債務人無法償還貸款，那么房子被司法拍賣後，優先償還A銀行的按揭，再償還B銀行的二次抵押貸款，基本都能‘包得住’。”

　　“二抵貸”本身合規

　　流入樓市才是違規

　　“二抵貸”是否違規呢?

　　業內人士表示，“二抵貸”業務本身是合規的，主要問題在於“二抵貸”的資金如果流向樓市，這屬於變相加杠杆，是違規現象，也是監管明令禁止的。

　　在前年杭州買房動輒全款的日子裏，有不少購房者通過“房抵貸”湊全款買房，而這些被抵押的房產中也有部分房產是屬於二次抵押的。

　　而這一輪新出現的“二抵貸”與之前的不同之處在於，當時大部分做二次抵押的房子，按揭和二次抵押基本是在同一家銀行辦理的。

　　而現在，二次抵押在不同銀行之間也可以進行，這就意味著門檻更低、受眾更廣，對於資金流向的監管壓力就更大。

　　浙江厚道資產管理有限公司總裁丁浚哲認為，銀行會開放“二抵貸”，顯然是對市場有一個基本判斷，那就是整體房價的平穩。

　　“現在能辦理‘二抵貸’的房產，基本都經過一輪增值了，對於銀行來說風險就小了很多。此外，如今房價平穩，炒房的收益已經不高，所以‘二抵貸’放開，也不會有太多資金流入樓市。開放‘二抵貸’是為了讓小微企業能夠貸到款，讓資金進入實體經濟，推動其發展。”丁浚哲說。