即便是盛夏酷暑，很多中國地產商在2019年夏天還是感受到絲絲寒意。
7月末的一個周日晚上，內地四線小城的地產商張明(化名)約了一群銀行、政府朋友吃飯，雖然他內心也知道銀行融資幾乎不可能，還是需要時不時聯絡感情。
“幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個億貸款，但現在公司貸款餘額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回後便不再放出來，即使質押公司資產也無法獲得銀行的資金。”張明在飯局中無奈地對著這群老朋友訴苦。張明自己也清楚，自己的地產項目過少，基本沒辦法進入銀行融資的名單。
放在一年前，張明還可以通過其他通道獲得一些銀行非標業務資金，不過，現在的監管政策，幾乎讓張明無法“喘氣”。
擺在張明面前的選擇只有幾個，要么試圖做大規模，要么選擇和大房企合作，進而項目優勢互補，渡過難關。
在全國中小地產商大軍中，這樣的現象並非個案，和張明有同樣命運的中小地產商的故事，正在中國眾多三四線城市上演。無法從金融機構獲得資金，是將他們推向末路的根源。
人民法院公告網顯示，截至2019年7月24日，今年全國共有274家地產商宣告破產。國家統計局數據顯示，2018年，全國房地產開發企業數量97938個。
這還只是冰山一角，更多微型地產商的死亡，實際上是悄無聲息的。
中小地產商末路
行業洗牌的第一步，是淘汰很多市場的小玩家。
今年以來，已經有接近300家地產商破產，意味著市場給小地產商空間已經不足。這些破產的地產商基本分布在中國的三四線城市，資產規模普遍是5億到30億之間，破產原因主要在於負債高企、融資困難等原因。
小地產商生存究竟有多困難?
由於融資困難，張明就一直在想辦法尋找一些主流地產商合作來維持公司的運營。
“我們在很多三線城市都會和當地的地產商合作開發，實際上我們依靠自己的規模優勢，正在逐漸蠶食這些小地產商的市場。”一位上市房企副總裁說。
作為資金密集行業，中國大部分地產商均是依靠資金驅動，融資環境降至冰點之後，居高不下的融資成本，吞噬了行業利潤。
“目前百強以外的地產商前端杠杆融資成本最高要到30%，我們也只願意幫長三角的小地產商對接資金，如果是太遠地方的地產商，我們擔心市場不好，最後項目斷掉。”一位資金中介告訴記者。
主流房企融資難
不過，即便是主流地產商，由於此前較高的負債，導致如今融資也成為難題。
7月11日，泰禾集團(000732.SZ)公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發行，票面利率15%，幾乎創下中國地產商公開融資利率新高。而這家閩系房企在今年一季度淨利潤率為13.37%，雖然這個淨利潤率水平已經較高，依然難以覆蓋高昂的融資成本。
泰禾的融資成本高企只是行業的縮影，包括中國恒大(03333.HK)、景瑞控股(01862.HK)、正榮地產(06158.HK)等地產商均進行了超過10%利率的境外融資。
融資難背後，讓很多主流地產商也不得不選擇“斷臂求生”。
今年以來，華僑城(000069.SZ)、陽光100中國(02608.HK)、上置集團(01207.HK)、粵泰股份(600393.SH)、泰禾集團等地產商均選擇出售項目股權，進而實現回血。
東方證券房地產行業首席分析師竺勁認為，中型房企有較大規模擴張訴求、拿地動力強，又相對缺乏自有資金，受融資整頓沖擊將面臨較大挑戰。而很多小型房企原本就難以獲得融資資源，隨著市場下行，幾乎難以跨越周期。
行業排位之爭
中小地產商生存危機背後，實際上是行業集中度提高帶來的必然結果。
根據行業咨詢機構克而瑞發布的2019年上半年銷售數據看，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。
其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.7個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，TOP31-50強之後的房企競爭優勢開始放緩，權益金額集中度為8%，下降0.2個百分點。
“規模不是萬能，沒有規模萬萬不能。”旭輝控股集團(00884.HK)總裁林峰對外表示。
可以與之對應的，是融資能力的顯著差別。
7月8日，中國海外發展(00688.HK)在公開市場進行債券融資，利率最低達2.9%。
7月9日，旭輝控股集團公告，擬發行於2024年到期本金總額為3億美元的6.55%額外優先票據。
7月10日，龍光地產(03380.HK)公告，公司擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據。
如此巨大的融資成本差異，凸顯了房企冰火兩重天的生存現狀。那些拿到較低成本融資的地產商均擁有了千億規模，因而受到銀行、金融機構的偏愛，在流動性收緊的地產行業，誰擁有資金，就可以說是擁有了話語權。
“TOP30各有各的特點，也各有各的無奈，但是只有在有規模的前提下，才可以拿到融資和土地談判權，也就是有了行業競爭的基本籌碼。”一位TOP20房企CFO告訴記者。
“我們的白名單基本上是在TOP30裏面選擇房企，如果沒有達到規模邊界，將影響到我們的授信規模。”一位銀行融資人士告訴記者。
眾所周知，對於地產商最重要的是錢，其次是土地，再者是人。規模優勢不僅降低了融資成本，在很多土地談判上也會占據優勢，進而進一步提高了地產商的競爭力。
比如綠地控股(600606.SH)，就因為較大的規模和產業優勢，在2018年拿地平均樓面價1890元/平方米，創下頭部房企的拿地價格新低。
縱觀過去幾年，只有達到一定規模的地產商，才有機會拿到一級開發和一些政府戰略項目，繼而成為自己補充貨值的重要手段。
增速放緩
面對嚴厲的政策環境，很多地產商都開始逐漸調整自己的發展預期，繼而讓之前的很多泡沫慢慢破滅。
“我們上半年拿地非常少，老板也在不斷觀察市場。”一位閩系房企高管告訴記者。
與之對應的，是上半年市場交易的降溫。
“我覺得6月份的數據真的不容樂觀，6月份的土地交易同比、環比均有下降。主要城市二手房交易同環比都下降，5月份有些城市的二手房已經開始調頭。”易居企業控股(02048.HK)CEO丁祖昱說。
國家統計局數據顯示，2019年6月，銷售面積為20268萬平方米，銷售金額為18925億元。其中，2019年1月~6月銷售面積累計同比增速下降1.8%，這主要是由於上半年全國各線城市在購買力缺位下新房銷售乏力。此外6月單月來看，銷售面積相比2018年同期也下降了2.2%。
“我們的銷售情況就是不太理想，客戶觀望氣氛嚴重，成交乏力。”一位華東地產營銷人士告訴記者。
另外一名TOP20地產高管則透露，自己公司上半年銷售不錯的項目均在一二線城市，而此前布局在三四線城市的項目銷售異常困難。
此前，一直發展凶猛的閩系地產商在這一輪發展中，銷售逐漸放緩。
融信中國(03301.HK)的公告顯示，截至2019年前6個月，融信中國連同其附屬公司及其聯合營公司總合約銷售額約566.8億元，同比增長4%。而去年中期，融信的銷售增速同比增加約75.7%。
從單月數據看，融信中國的銷售和市場環境的降溫幾乎如出一轍。2019年6月，融信中國總合約銷售額約100.3億元，同比下降9.54%;2019年5月，融信中國總合約銷售額約110.88億元，同比下降9.18%。
同樣增速乏力的還有正榮地產，截至2019年前6個月，正榮地產連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額約586.07億元，同比增長0.82%。而去年中期，正榮銷售增速同比增加170%。
顯然，曾經的100%增長率時代已經過去，接下來，對於不少地產企業來說，將面臨降低負債和保持增長的雙重難題。
“地產銷售上要有規模，要沖規模就要投資，如果靠自身滾動資金發展，維持20%到40%的增長是有可能的，但是如果要超過這個增長幅度，就必須要加杠杆，但是未來幾年整個行業在去杠杆是趨勢。”旭輝控股集團董事長林中說。
