呂 韜

　　樓市融資全面收緊!出路在何方?

　　7月12日，發改委下發通知，直指房企海外發債!

　　發改委本次下發的通知內容不長，算上標題、落款加日期，一共有600多字。

　　俗話說，字越少，事越大。

　　發改委通知一共4條內容，其中效果最強、影響最直接的當屬第1條，即房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　一句話給房企海外發債定性定調：

　　海外發債可以有，但只能借舊換新，想外資內引，儲備餘糧，逆周期投資拿地，做大做強，不好意思，沒門!

　　為了達到第1條的目的，在接下來的第2、第3條裏，發改委還著重從備案登記、信息披露等環節，加強審核力度，進一步約束房企海外發債。

　　通知進行到最後，第4條裏，發改委還不忘提醒房企，照照鏡子，看看外債比例，借債期限合不合理，不合理的，要小心，要慎重，穩妥再穩妥。

　　前幾天才說過，信托收緊，找銀行;銀行收緊，去海外。

　　這才幾天，沒想到，海外融資居然也收緊了。

　　實際上，3、4月小陽春之後，5月房企的國內融資其實就已經開始受阻。

　　5月17日，隨著明確收緊房企融資的標志性文件——銀保監會23號文下發，房企一方面在國內“搶融資”(信托、貸款能做的趕緊做)，另一方面，全行業調轉船頭，轉戰海外。

　　看數據一目了然。

　　6月，房企海外融資397.5億元，環比5月大漲436%，環比增幅4倍多!

　　據克而瑞數據，2019年上半年，房企境內外發債融資總額一共4286億元，其中，境外發債2883億，占比達到驚人的67%!就占比而言，比2018年高出近20%。

　　要知道，海外發債可不便宜啊，發債成本比國內貴67.8%。

　　就這么貴，為了儲備餘糧，為了活下去，該借還得借。

　　不過，7月12日之後，該借還得借恐怕要變成想借借不了，以往可以“高息攬儲”，現在只要目的不純，連“高息”的機會都沒了。

　　在國家統計局公布的房地產到位資金裏，不難發現，融資量排第二的那項叫自籌資金。

　　信托、部分銀行貸款、海外發債、國內發債、ABS等等，這一系列最近收緊，被“封”的融資渠道，幾乎全部隸屬於自籌資金。

　　可能有人會說，看房地產到位資金明細，不是還有其他融資途徑么?

　　自籌資金涼了，定金及預收款，個人按揭一樣玩得轉啊。

　　此言差矣。

　　調控新方向是控制融資端，這個融資端，不僅限於房地產企業，還包括購房者的融資。

　　另外，6月，房貸利率2019年以來首次增長，市場利率在往下走，房貸利率卻逆勢走高，定向加息不言而喻。

　　控房貸走量，提利率走價，量價都控制，妥妥的融資端調控!

　　而且，從央行這幾天公布的貸款數據來看，居民側融資端調控效果，已經開始顯現!

　　7月12日，央行公布2019年上半年金融統計數據，數據顯示，反映居民房貸的居民中長期貸款占比(占全部貸款的比重)跌破30%。

　　前6個月，居民中長期貸款占人民幣貸款比重，為28.4%。

　　作為對比，4月(小陽春那個月)居民中長期貸款占比為40.8%，5月為39.8%。

　　接下來，利率上行，成本走高，居民借錢的欲望會大打折扣，如果再加上控房貸增長本身，這無疑是雙重調控。

　　未來，房企想要指望定金及預收款，個人按揭等和購房款相關的資金“活血化瘀”，可能不太現實。

　　更嚴峻的是，房地產企業正面臨還債高峰期。

　　據萬得數據，2019年下半年，房企有1706億元債務要還;2020年，全年有4430億元需要還，2021年更是有多達7155億元要還。

　　大把錢要還，全渠道融資被封，房企到底怎么辦?

　　還是有些辦法。

　　級別尚可的頭部中下遊房企，還可以搭上市便車，緩解一下饑渴。

　　截至2019年6月，在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產、奧山控股、新力控股在內共增至7家。

　　沒辦法上市，也借不來錢的中小房企，如果現金流扛不住，只好賣地，甚至“賣身”了。

　　大房企，只要不是自己作，控制拿地節奏，其實是受益於這場融資風暴的。

　　當然，實在沒辦法，還想盡快回籠資金就降房價，降到讓有資金的人，心滿意足為止，不需要房貸，資金想必也能湊夠。

　　深圳不再公布房價!意義不大!

　　銷售端調控見過，融資端調控現在也有了，讓房價“消失”這種調控辦法，真心沒見過!

　　深圳就上演了一出，不公布房價的新式調控!

　　7月13日，據《經濟日報》，深圳樓市唯一官方背書，素有“深圳樓市晴雨表”之稱的深圳市房地產信息平台，從4月份開始就不再公布新房和二手房的成交均價、成交總金額。

　　現在，如果打開深圳市房地產信息平台會發現，確實已經沒有了任何價格信息，只有成交量、成交面積等數據。

　　唯一和價格有關的一項是價格指數。

　　也就是說今後，深圳官方平台完全和國家統計局同步，只有新房、二手房的價格指數。

　　未來，如果想看深圳房價去哪呢?

　　那只有中介第三方機構了。

　　深圳官方為什么突然不公布房價了呢?

　　據《經濟日報》報道，深圳市住建局回應稱：由於深圳市房地產市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，直接公示有關價格信息並不能很好地反映市場的真實情況。

　　確實，以前在深圳官方平台查看房價信息，幾乎就是一條直線，連心電圖該有的脈沖都沒有。房價長期穩定在5.4萬元，上下幅度波動幾百元。

　　這一個房價數據，基本上已經失真。

　　然而，盡管失真，但失真已經兩三年了，前年不取消，去年不取消，為何今年取消呢?

　　有種說法是為了對標兄弟城市的做法。

　　經過查實，幾個主要城市，除廣州看不到房價信息，東莞仍有總價和成交面積，間接可以獲得房價信息。

　　佛山看市場行情(子目錄)的話，是只能獲得成交信息，沒有房價，但佛山房產信息官網的新房和二手房子目錄裏還是有詳細的房價信息。

　　也就說，除了對標廣州以外，深圳其他兄弟城市還沒有完全“下架”房價。

　　當然，說“下架”房價純粹是為了控制市場情緒大起大落，從而穩定市場預期，可能也站不住腳。因為深圳官方房價，兩三年來都是橫著走，已經很能夠穩定預期了。下架了，效果可能不見得比留著好。

　　所以，深圳官方不再公布房價，實質意義並不大。

　　說回真調控，房企全渠道融資受限之後，據澎湃新聞報道，某TOP10房企投資部門人士說到：開發商沒有錢就不會瘋狂拿地。

　　對TOP10來說，錢少了，肯定不會瘋狂拿地，但對於非TOP10來說，融資寒冬，其實不止拿地，連活下去可能都成問題。

　　房企融資難，居民融資緩，房地產市場肯定要繼續往下走，但要知道，監管層真正的目的，不是把房地產行業徹底打入冷宮，而是長期橫盤，最終通過經濟增長、收入增長，抹平差距，自然消解泡沫。

　　所以，未來，如果樓市太涼了，可能還是需要暖一暖，當然局部太熱了，自然也得冰一冰!