2019樓市變局:融資松緊遊戲重演 房企自我革命求存

2019-07-17
来源:21世紀經濟報道

   進入7月以來,銀保監會對房地產信托、海外發債進一步嚴控,標志著房地產金融調控升級,下半年房企融資將更為艱難,不少進入償債高峰的房企,或將出現流動性困難。

  

 

  圖/甘俊 攝

  7月15日,盛夏,北京。

  中海地產以79.4億拿下豐台區造甲村地塊,成為今年的新總價“地王”;21天前,這家公司剛剛拿下深圳光明單價“地王”。

  類似中海這樣的大型房企,正在成為土地和並購市場的主導者;另一邊廂,不少中小房企卻陷入了各種危機,如泰禾集團、新城控股,資金鏈和“黑天鵝事件”困擾著他們。

  在中國房地產發展史上,似乎沒有哪一年像2019年上半年這么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小陽春、五六月的搶地、七月的金融管控,以及貫穿上半年的房企業務、人事大調整,內部腐敗頻發,都昭示了這是不平靜的一年。

  在這紛繁蕪雜的表象之下,有一條融資的暗線潛行。有無充裕的資金、能不能持續拿到低成本的資金,以及能否自造持續的現金流,是房企所有外在行為的推動力。

  隨著市場的波動加大、融資的持續收緊,不同信用的房企之間,融資能力的分化凸顯。

  進入7月以來,銀保監會對房地產信托、海外發債進一步嚴控,標志著房地產金融調控升級,下半年房企融資將更為艱難,不少進入償債高峰的房企,或將出現流動性困難。

  入春後搶地

  3月之後,7月之前。

  中間的3個月“小陽春”,是開發商們幸福而迷醉的日子。房子好賣了,融資通暢了,又開始搶地了。

  在程紅(化名)的印象中,過去3個月土地市場的熱度,像是回到了2015、2016年。一二線城市地王頻出,行業集體性“補倉”的熱情高漲,其中6月尤其火爆。

  程紅是深圳一家中型開發商投資部人士。他參與了6月24日深圳的“史詩級”土拍。本場土拍,吸引了數十家房企參與,收金224億,其中龍華“地王”可售樓面價達6.7萬/平方米。

  不僅是深圳。據中原地產統計,截至6月末,全國50個大城市合計賣地超2萬億,同比增17.4%。

  分析大家積極拿地的原因,程紅認為,首先是地方推出了不少優質地塊,宅地供應增加,開發商很感興趣;其次是很多公司資金充裕了,尤其是央企國企、大型房企。

  數據顯示,上半年,中海及旗下中海宏洋拿地超過25宗,花費640億,若加上7月15日的北京地王,則已超700億;自5月份開始,保利發展在土地市場發力,僅6月拿地就超過了240億。

  超大型民營房企也是土地市場的主力。碧桂園1-6月累計拿地981億(權益),融創拿地近700億。

  程紅所在的公司雖然規模不是超大,但是個進取型公司,老板的目標是兩三年內達到3000億,因此對各個城市的土地都非常關注。今年已在廣深拿了幾塊地。

  易居智庫中心研究總監嚴躍進指出,資金因素推動房企“搶地”。二季度房企銷售不錯,此外資金狀況回暖,再融資寬松,增加了拿地的底氣。

  Wind數據顯示,上半年房地產行業發行債券440只,同比增長42.39%,累計金額3466.03億元,同比增長29.12%。

  中指數據顯示,上半年房企海外債發行約2615億元,超過去年全年;信用債發行總額3105億元,信托超4500億。

  不過分化也在加大。同策研究院總監張宏偉表示,2019年上半年,40家典型上市房企融資規模波動較大,融資狀況十分不穩定。

  中大型房企優勢盡顯。今年截至目前,中海境內外融資數百億,利率低至2.9%,創行業新低;保利上半年融資超過200億,利率低至3.6%;融創公告上半年融資金額超200億,利率7%左右。

  內部暗流洶湧

  銷售和土地市場的火爆表象之下,房企內部則問題不斷,從開發商向運營商轉型六年後,房企普遍面臨新業務的調整和收縮。

  房地產龍頭萬科旗下四大區域,正在對各項新業務進行“修剪”。

  7月初,被萬科列為核心業務的長租公寓,在深圳按下暫停鍵。深圳萬科正對已簽約改造的城中村房源進行清退並提供賠償;同時,萬科長租公寓事業部總經理薛峰離職。

  萬科並非孤例。5月,被委以重任的碧桂園集團副總裁、機器人公司總裁沈崗離職。

  機器人是碧桂園的重點業務之一,計劃五年內投入至少800億元,打造機器人全產業鏈高地。負責人的離職,為這一試水業務蒙上一層陰影。

  此外,龍湖、遠洋、佳兆業等公司的長租公寓也在縮減投入。程紅所在的公司前兩年曾積極布局長租公寓,但目前也已暫停。“老板覺得只把存量做好就不錯了。”

  新業務的收縮也與資金、財務有關。今年年初,萬科董事會主席鬱亮在內部信中表示,三年不賺錢的新業務,都要砍掉。

  開發商的多元化轉型難見盈利。多位房企內部人士透露,數年來,開發商基本都是用房地產的錢去支撐長租、教育、養老、度假等新業務的投資,在市場好的時候,問題不大;但房子一旦不好賣了,主營業務現金流緊張了,就再難“輸血”新業務。

  如萬科萬村整改“燒錢”卻難短期盈利;恒大曾剝離虧損的快消和糧油,而足球和新能源汽車目前仍是虧損,恒大健康財報顯示,去年虧損達14億;碧桂園的機器人,更是投資不菲,短期卻沒有任何收益。

  對資金和財務的重新考量,讓房企尤其是民營房企對內部腐敗的容忍度降低為零。程紅透露,在房企的內部體系中,營銷口相對更易套利,這兩年爆發的內部腐敗大多與此有關。

  年初,雅居樂地產集團內部通報,海南區域總裁簡毓萍、廣州區域副總裁蔡小鵬兩人,因在營銷口、采購口貪汙,雙雙被開除解雇。

  5月,朗詩地產、保利發展也相繼爆出員工腐敗問題。

  21世紀經濟報道記者獲悉,6月底,某房企巨頭無錫公司銷售條線爆出一樁貪腐案,相關人員因倒賣內部房源和特價房,涉案金額或超過億元;另外一家大型央企北京公司營銷人員全線“下課”,或與貪汙銷售“渠道”費用有關。

  錢根再收緊

  外熱內冷之際,房企的融資也將被重新收緊。

  普益數據統計,2019年前6月,房地產信托募集資金為4500億元,創下近幾年的新高。

  然而,拐點已至。

  近期,監管開啟嚴厲的“窗口指導”:房地產信托不超過2019年6月30日的規模,“432”的通道類、地產公司並購類業務全部暫停。

  中融信托人士表示,現在回看,嚴控房地產融資和信托,23號文只是一個開端。

  7月12日,發改委下發通知,房企海外發債“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”,其他資金用途,如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制。

  事實上,多名房企人士稱,5月份以來發改委已放緩房企海外發債,未來房企美元債將處於“存量滾續”,難有新增。

  政策的效果已經顯現。6月,房地產信托成立規模465.83億元,環比5月縮水227.61億元,降幅達32.82%。

  “從去年四季度開始,錢就非常緊了,今年一二季度好了些,但是現在感覺又緊了。”程紅回憶,這一年來,行業的資金狀況陰晴不定,未來的不確定性非常大。

  他說,公司給出的策略就是抓住銷售窗口,盡快賣房;在融資順暢的時候,也找機會拿地,不過拿地金額不能超過當期銷售的50%。

  而據記者了解,目前一些房企從銀行、資本市場、信用債等低成本的渠道,已經融不到資了。去年爆出資金鏈問題的泰禾身陷泥淖,只能賣項目紓困。

  但還是不夠。7月11日,泰禾在新加坡掛牌發行一只美元債券,利率高達15%,震驚業內和債市。

  “這么高的利率,可見很缺錢了。”程紅不禁慶幸,自己公司還能以較低的成本融資,這家民營房企在香港資本市場的口碑不錯。

  嚴躍進提醒,其他淨負債率高企、短期償債較多的房企也應警惕,如恒大、富力、佳兆業等淨負債率在100%以上的房企。

  財報顯示,2018年恒大淨負債率為151.9%,富力淨負債率為184%,而以做舊改專長的佳兆業淨負債率更達236%。

  國泰君安報告指出,早在2018年下半年來,房企的短期債務占比就有增長的趨勢,融資期限的擴張甚至到60個月以上。2019年-2020年是房企債務兌付高峰期,接近3成的融資在24個月內到期。

  另據Wind數據顯示,2019年房企國內債到期數量508只,總償還量5303億元;海外債到期數量66只,到期規模238億美元。以此計算,下半年到期債務仍有近7000億元。其中,恒大、富力、佳兆業等短期債務壓力較大。

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