北京商報記者 董家聲/文并攝

 

　　與往年相比，2019年年中來臨之際，房企的“搶收”意圖顯得更為明確。從各大機構出爐的銷售榜單來看，各個梯隊房企開足銷售馬力，行業百強門檻再被提高。從業績來看，各梯隊門檻雖持續提升，但增速較去年同期出現明顯下降。其中，穩居前三的依然是碧桂園、萬科和恒大，但降速趨勢已顯。此外，TOP 20門檻增速下降得最為明顯。值得注意的是，上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家，較去年同期增加3家。200億-500億元的房企數量在各階梯中最多，為37家。按照往年的情況，上半年合約銷售超過400億元的房企是年內沖擊千億的有力競爭者，這也意味著今年千億房企有望比去年增加10家左右。

 

　　頭部房企求穩不惜降速

 

　　2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的調控政策指導下，地產行業整體增速較2018年呈現出顯著放緩趨勢。

 

　　來自克而瑞研究中心發布的數據顯示，1-6月，TOP 100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。

 

　　整體來看，5月受部分城市政策調控收緊影響，市場下滑較為明顯，令一季度以來的“小陽春”行情出現明顯降溫。但臨近半年度業績目標沖刺，6月房企積極加大了營銷推廣力度，單月操盤業績環比提升超23%。

 

　　中原地產首席分析師張大偉分析，上半年樓市出現下調的原因包括：持續收緊的調控政策密集發布以及房價出現了部分區域的上行，高性價比房源減少影響了購房者的入市積極性。

 

　　2019年上半年，TOP 20房企權益金額門檻為489.4億元，較去年同期略有降低。但其他梯隊房企門檻則有所提升。TOP 50房企權益金額門檻217.8億元，門檻增幅最高達6%。TOP 30房企和TOP 100房企的權益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元，門檻增幅分別為2.8%和5%。

 

　　另一家數據機構億翰智庫發布的數據分析與上述機構類似。上半年，行業各梯隊門檻雖持續提升，但增速較去年同期出現明顯下降。從各梯隊看， TOP 20門檻增速下降得最為明顯。總體來看，百強企業門檻仍在提升，但隨著2019年市場熱度的減弱，各梯隊門檻增速已經開始放緩。

 

　　一位業內人士分析，隨著下半年銷售的承壓，2019年全年門檻提升速度仍會下行。

 

　　克而瑞發布的榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大仍穩居行業三甲。其中，碧桂園上半年完成銷售額3920億元，排在榜首，萬科以3340億元位居次席，恒大則以2945.4億元位列第三。從數據變化來看，經過一年的調控以及企業對自身銷售節奏的調整，碧桂園和恒大的步伐明顯放緩。較去年同期減少上百億元。萬科在2019年上半年的銷售同比增長率為9.94%，保持了難得的正向增長，但仍低于百強房企的平均水平。

 

　　業內人士分析，當前標桿房企不再追求高杠桿經營、高增長模式，而是聚焦主業，向穩健優質的增長模式邁進。例如萬科此前提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤”后，開始修枝剪葉，各個業務線條都明確了各自的基本盤。這一策略令企業在當前市場低谷期可以保持業績的穩定。事實上，越來越多的房企開始效仿萬科，采取收縮觸角的方式，對不盈利的多元化業務更加謹慎，甚至不惜剝離效益一般的業務，轉而強化地產主業。

 

　　億翰智庫首席分析師張化東分析，行業變化首先要從政策調控角度分析，管理層希望房地產在一個區間內震動，而不是持續性上漲，政策的復雜性越來越高。現在一些房地產發展并不好的城市，也在出臺一些限制類政策，表明政策希望將房地產固定在平穩位置。

 

　　千億房企有望再擴10家左右

 

　　2019年上半年，TOP 100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP 3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP 4-10、TOP 11-20、TOP 21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，50強之后的房企競爭優勢已不再明顯，權益金額集中度出現一定回落。

 

　　對于此前已提出2019年全年業績目標的房企而言，截至6月末，目標完成情況尚佳，36家房企中有32家的目標完成率在40%以上。寶龍、中海、中駿、越秀、正榮、金科、金茂、濱江、雅居樂等房企上半年業績完成情況較為樂觀，目標完成率超過50%。

 

　　從整體來看，房企2019年目標制定相對謹慎，平均目標增長率僅在20%左右。同時，2019年整體的預期貨值去化率降至60%左右，完成業績目標更依賴于供貨量的增長。克而瑞研究中心預計，在行業增速放緩的背景下，部分房企全年業績目標的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。

 

　　值得注意的是，上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家，較去年同期增加3家。200億-500億元的房企數量在各階梯中最多，為37家。按照往年的情況，上半年合約銷售超過400億元的房企是年內沖擊千億的有力競爭者，而上半年合約銷售逾400億元的有40家房企，這也意味著今年千億房企有望在2018年30家的基礎上擴容至35-40家，新晉千億房企銷售規模也有望進一步提升。

 

 

　　2019年下半年，房地產政策面整體仍將保持穩定。其中，房價仍是不能碰的紅線，熱點城市調控政策仍需從緊執行，且不排除加碼調控的可能。房企對政策放松不應有過于樂觀的預期。

 

　　克而瑞研究中心預測，6月作為房企沖刺半年度業績的關鍵節點，之后由于前期積壓的市場需求大都釋放完畢，同時在調控常態化預期下，業績增速或仍將趨緩。預計下半年房企整體規模步入平穩增長，增速預計放緩至20%左右。房企完成全年銷售目標仍有一定壓力，預計下半年企業需要著重發力，加速推貨入市或通過降低預售價格以達成全年業績目標。

 

　　從城市角度看，下半年市場持續波動，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升，也不會全面下滑。城市之間分化將加劇，不同能級城市持續分化，一二線回升勢頭有望保持；而弱二線和三四線城市仍將面臨較大調整壓力。

 

　　張化東分析，上半年大部分企業銷售目標都已經完成過半。全年銷售增速有一定保障。之后出現放松式政策比較難說，總體預測還是謹慎為主。預計全年增速會出現一些收斂，但是不會太低。預計投資方面數據會比去年低一點。全年銷售可能有3個點以上的增長，主要來源于均價的上漲，面積會出現負增長。

 

　　一位行業人士認為2019年將是房地產市場銷售的“小年”。下半年，百強房企規模增長也將繼續保持平穩，出現快速增長的概率不大。

 

　　另有專家指出，長期來看，各地政府結合市場實際情況“因城施策”持續，房地產市場將長期處于平穩健康發展，房企將更加謹慎地進行戰略布局。龍頭房企將保持穩健高質量的發展態勢，頭部效應將日趨明顯。同時，2018年以來，大部分規模房企戰略從多元化更趨于向主業聚焦。未來，房地產企業之間規模化競爭將持續深化，行業集中度進一步提升，預計TOP 30房企集中度提升至48%左右，各梯隊市場份額趨于穩中有升。同時需要注意的是，以42家發布銷售目標的房企分析，目前有近六成的房企未能在年中實現銷售目標的一半。面對下半年的房地產環境，再加上融資渠道收緊、債務兌付高峰期如約而至，以及下半年市場仍有變數，房企完成銷售目標仍存壓力。