對於一般性行業來說，企業破產是市場經濟優勝劣汰的常態，各個行業的企業總是在生生滅滅，企業破產並不是多大的事情。人們也不會因為有些企業破產而感到驚訝。沒有一些企業破產，一個行業是無法有市場競爭力並向前發展的。

 

　　271家房企倒閉

 

　　內地房地產市場卻有些不同，2003年內地房地產企業有3萬家，到2018年底工商註冊的房地產企業達到9.7萬家，而美國工商註冊的房地產企業不會超過500家。十幾年的時間裏，內地房地產企業增加3倍多。試想，房價只漲不跌，誰拿到土地，誰就可利用金融槓桿原理成為房地產開發商。做房地產開發商不僅可以獲得暴利，也在經營上無往而不勝。在這樣的情況下，房地產開發商豈能有破產的?房地產企業只能是越做越大，進入房地產市場的企業也就越來越多。無論是內地哪個行業、哪個地方，全民從事房地產開發已經成為常態，也是內地企業一本萬利的方式。尤其，2016年以後內地房地產市場絕對空前繁榮，更是吸引各種阿貓阿狗的企業都進入房地產市場從事房地產開發，全國各地的房地產開發商暴增。

 

　　但是隨內地房地產的繁榮與發展，市場的集中度越來越高，比如說，2018年，500強房地產企業全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%;銷售金額創下9.9萬億元新高，同比增長17.1%。500強房地產企業市場份額按面積和金額分別為41.73%和66.01%。剩下34%銷售金額由96500家企業來分享(即使扣除其中一半以上可能是房地產開發的空殼企業，房地產企業數量之大也是絕無僅有的)，無論是從融資的角度，還是從房地產開發技術的角度來說，這自然會導致房地產市場的激烈競爭，優勝劣汰也自然出現，加上政府出臺一些房地產調控政策，更是讓這種競爭加劇。

 

　　作為資金密集型的房地產業，融資管道的收緊同樣加劇了這種市場競爭。比如繼5月17日銀保監會23號文重申嚴格監管房地產融資後，銀保監會主席郭樹清在6月中旬召開的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產金融化問題;而後，7月初，房地產信託被收緊規範;7月12日，發改委發文要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，同時加緊房地產企業海外融資監管。而作為房地產企業融資的主管道，銀行貸款更有嚴格的規定。中小房地產開發商要從銀行獲得貸款幾乎不可能。政府對房地產的融資全面緊縮，一些負債率過高的房地產開發商走向破產之路也是必然。根據內地媒體報告，截至7月21日，2019年總計有271家的中小型房地產開發商宣布破產。

 

　　市場化程度在提升

 

　　對於今年上半年有271家房地產開發商破產，這樣的情況應該是今後房地產市場的一種常態，並不值得大驚小怪。因為當前內地房地產開發商過多過爛，早就該讓一些房地產開發商淘汰出局。而271家房地產開發商，在總量看上去是一個不小的數字，但佔全國房地產開發商家數比重不足3%，再加上這些房地產企業的銷售額所佔全國的比重更是小。所以，這些房地產開發商破產對房地產市場的影響完全可以是忽略不計，根本上與當前的房地產市場沒有多少關係。

 

　　但有一個方面意義重大，就是以往內地房地產開發商一本萬利，誰做房地產，誰都能夠暴利，十幾年來，只是看到做房地產開發的越做越大，房地產開發商掠奪的社會財富越來越多，導致整個社會經濟及房地產市場畸形發展，房地產開發商從來就不存在破產淘汰的。這只能說明這種房地產市場在政府嚴重參與干預下市場優勝劣汰的機制無法發揮作用，房地產市場不成為其市場。而當前房地產市場出現一些中小房地產企業破產，就意味內地房地產市場開始出現重大轉折，市場優勝劣汰的機制開始顯示作用，市場化程度在提升。

 

　　而這種房地產市場的重大轉折不僅意味內地房地產開發商優勝劣汰的現象將成為常態，也意味內地房地產市場的供求關係正在發生重大變化，以往房地產市場價格只漲不跌的態勢正在改變或正在逆轉。如果是這樣，也就意味內地房地產市場真正調整由此開始。而要實現內地房地產市場重大調整並讓房地產市場走上持續健康發展之路，就得讓當前政府的各種房地產市場的行政性調控政策逐漸退出市場，就得通過堅持「只住不炒」的市場定位。而要做到這點，不僅政府不能夠托住房價，讓行政性調控政策退出市場，而且須加大房地產市場經濟槓桿的調控力度。比如，堅決用稅收政策把住房的投資與消費區別開(比如調整房地產交易稅及房地產交易所得稅，以此有利於只有一套住房的消費者，嚴厲打擊二套以上住房的投機炒作者)，堅決遏止房地產投機炒作，讓房地產市場回歸到以消費為主導的市場，而且還得全面收緊金融槓桿(對購買第二套以上住房者增加首付比重及上調按揭貸款利率)，讓房地產投機炒作者退出市場。如果是這樣，內地房地產市場就能逐漸回歸理性，走持續健康之路。

 

　　易憲容