【香港商报网讯】當下雖是盛夏，但房地產市場卻已感到一絲「寒意」。今年以來，中國的地產行業迎來前所未有的新局面，各地頻頻加碼調控政策，而近日召開的中共中央政治局會議更是重申「房住不炒」，首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　正在海南舉行的2019博鰲房地產論壇上，數百位地產人各抒己見，共同探討嚴格調控下的中國房地產業新變局。香港商報記者 黃鶯

　　地產分化料加劇

　　近十年來，中國商業地產市場告別了野蠻生長，從「增量時代」轉為「存量時代」，在經歷困局、破局後，正式邁入「變局」新階段。

　　國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華昨日在論壇上表示，地產投資與經濟增長的關係十分密切，從兩者的關係出發來預計未來的地產形勢，無論宏觀調控如何嚴厲，房地產增長的趨勢不會改變。

　　邱曉華同時表示，中國房地產市場還有較大的剛需的潛力，主要來自兩個方面：一方面，城市化進程的推動，新增的城鎮人口生存型的住房的剛性需求；第二是原有城市人口的改善型住房需求。中央政府之所以提出舊區、老區改造，正是順應了這個需求改變的需要。另一方面，中國的城市化水平還比較低，在這方面的潛力和餘地也比較大。

　　「黃金期雖然結束，但平穩期才剛剛開始。」邱曉華最後表示，「未來的地產分化會加劇，主要會由人口流動、經濟活力和生態環境3個因素來決定。從一個更長的趨勢來看，調控雖然嚴厲，政策有底線。重組與調整在加快，分化會成為常態，這是我們需要去注意把握的。」

　　中國銀行業協會首席經濟學家、北京大學匯豐金融研究院執行院長巴曙松表示，房地產行業的轉型、業態以及發展空間都和城鎮化發展息息相關。他認為，中國目前的城鎮化處於快速城鎮化後半段，速度有所減緩，但實際上還屬於有比較明顯的提升空間，而2030年可能是中國城鎮化的分水嶺，跟發達經濟體比，中國每年的城鎮化率還處於比較高的水平。

　　籲建立健全的市場機制

　　事實上，中國樓市經過了上一輪2016年-2018年的上漲熱潮，在如今調控政策保持連續性和穩定的前提下， 已經來到了一個調整期：整體行情走弱，樓市分化嚴重……而目前的房地產市場冰火兩重天，大房企拿錢拿地，中小房企發展遇到一些問題。

　　華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康在論壇上表示，市場力量沒有往下走，而是無所不用其極的行政手段硬把它壓在那兒的。房企跟?火這邊走就比較開闊，跟着冰那邊走就可能越來越萎縮，企業的戰略、策略、偏好組合選擇問題是關鍵，根本問題是地段、交通條件、配套設施的選擇，最終才會反映在銷售額上。

　　中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱昨日在論壇上稱，目前市場供給結構在發生改變，隨着供給增加下一階段房地產市場會趨於平衡。他呼籲政府要儘快推動長效機制落地，以代替短期救火式的行政手段，建立比較健全的市場機制。

　　樊綱並稱，限購本身不是市場經濟。現在的一些限制購房政策確實起到了限制炒房的作用，改變了需求背後的參數，如離婚等。現在最令人擔心的是，政策已經演化到了限價，這就限制了市場供給本身。人們應當清楚，現在的各種限制都是行政手段，畢竟不是市場機制。現在很多地方把給樓市設置限制當成了正常的處理機制。但是，從市場經濟來看，「不讓買」是不正常的。

　　融資收緊 Q3政策料難鬆綁

　　近日來，房地產融資環境不斷收緊，開發商重新面臨融資難題。從2019年4月開始，內地融資渠道針對房地產職業增加了監管，而就在近日，人行3天兩次點名房地產，將繼續加強房地產市場資金管控。

　　邱曉華昨日表示，中央明確向市場傳遞不將房地產作為短期刺激經濟的手段，且金融監管部門再次收緊有關房地產的融資環境，從政策面預期來看，下半年的房地產市場可能會有所下滑，地產投資的速度也會放緩。

　　對此，樊綱昨日亦提到，近期房地產金融收緊，一些小的、效益不好的房地產公司面臨兼併重組或者是倒閉，這不一定是壞事。行業需要優勝劣汰，來提高行業效率，使房地產業更好的發展。

　　業內人士分析認為，房地產融資繼續收緊看似對職業短期影響有限，實則起到牽一發而動全身的效果，不但會加快房地產職業集中度的提升，乃至還有可能導致個別房企「大鱷」失色，特別對負債率高企的房企來說，拿地、開發、出售等環節都會受到影響。融資方針的大手筆調整也預示着，2019年將成為職業「去庫存化」向「去產能化」轉型的元年。

　　諸葛找房市場研究員姜國君對本報記者表示，從今年二季度開始，與房地產相關的金融政策收緊比較明顯，而在中央政治局會議以後，又再次傳來進一步收緊的風向。從全局和行業來看，一些地方城市把房地產作為經濟「發動機」的念頭將被掐滅在萌芽狀態；而單從市場來看，房地產的普通商品屬性將逐漸顯現，供需關係及價格的合理性也將慢慢回歸常態。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，此前中央政治局會議的定調已表明，單純因為經濟下行壓力大而盲目鬆綁樓市、以刺激的手段來對待房地產，這些都是行不通的，而三季度各地政策鬆綁的可能性也幾乎為零。

　　本屆人大任期啟動房地產稅

　　談及房地產稅時，賈康表示，房地產稅立法的整個立法過程要多長時間才能完成現在不好預測，權威的信息是，房地產稅在本屆人大任期之內應該看到它的啟動，還剩3年多點的時間。

　　而中國的農村土地是集體所有，雖然不叫國有制，但也是公有制。所以目前農村不在房地產稅徵收的考慮範圍內，房地產稅如果真的完成立法，肯定一開始就是把農村區域排除掉了，先不考慮。

　　【觀點】

　　李軍：地產業頭部集中效應大

　　綠城房地產建設管理集團有限公司董事長兼總經理李軍表示，2019年上半年TOP100各梯隊房企銷售集中度中，大家可以看到頭部集中效應很大，到TOP50的時候，已經做到了中國房地產行業的45%，也就是說這前五十名已經把中國房地產50%的體量已經做完了。剩下還有三萬多家開發商面臨的最大壓力點首先是品牌沒有了，溢價很低，其次融資越來越困難。

　　朱靜：需整體效率優先

　　上坤集團創始人兼CEO朱靜表示，當下地產市場看似處於非常困難的時期，但實際上整體的政策調控給房地產行業留了一個非常好的健康的發展通道。她指2017年以後房地產行業有3個關鍵詞可以形容：高周轉、現金流、活下去。

　　她認為，在今天的房地產競爭環境下，僅僅有產品領先是遠遠不夠的。「除了產品要好，我認為它是一個底層的邏輯，它是一個基本點。同時要有整體效率優先。」

　　姚吉慶：重構關鍵在品質創新

　　在地產行業的重構方面，慕思寢具用品有限公司總裁姚吉慶舉出兩個關鍵詞：品質和創新，其中以人為本的品質是未來發展的關鍵。

　　他認為在地產重構當中，以人為本的智慧的家或許是一片藍海。不管做地產也好，做家居也好，他覺得做地產是做夢想的家，這個夢想的家是吃得好、住得好、睡得好，但是最核心的問題是住得好和睡得好。