房地產調控全面升級，房企融資環境也遭遇四面楚歌，下半年樓市大概率要涼?
繼7月30日中央政治局會議再提“房住不炒”，並首提“將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，金融領域也有所行動。7月31日，據央行官網消息，央行7月29日在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，分析當前信貸結構形勢，總結交流經驗做法，部署推進下一階段工作。
會議認為，近年來金融系統加快推進金融供給側結構性改革，銀行業信貸結構出現積極變化，特別是在加大小微企業信貸投放方面取得明顯效果，但房地產行業占用信貸資源依然較多，對小微企業、先進制造業、科技創新企業等領域支持力度仍有待加強。
本次會議“點名”房地產行業占用了較多的信貸資源，旨在引導銀行充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性，轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。並明確對房地產信貸領域提出以下幾點要求：
1、保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房;
2、加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理;
3、加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。
這是繼監管部門加強房地產信托業務調控、房企海外發債收緊後，再次出手收緊規范房地產融資。缺少了金融輸血的房地產，下半年的前景又將如何?
人民日報發布評論稱，無論重申“房住不炒”，還是首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，在國內經濟下行壓力加大的背景中，尤顯可貴，更傳遞出鮮明信號：炒房，此路不通，炒房客早該涼涼;而那些圖謀撕開調控口子的機構，也別幻想靠房地產刺激經濟!
“吸血”信貸資源，新增儲蓄資源一半投入到房地產
深化金融供給側結構性改革並非空話，銀行調整信貸的調整便是應有之義，過去“壘大戶”、房地產或“僵屍企業”等擠占過多信貸資源的沉屙到不得不動刀的時刻。
會議“點名”房地產行業占用了較多的信貸資源，那么，房地產究竟對信貸資源的“吸血”能力有多大?銀保監會主席郭樹清今年6月曾在公開場合指出，近些年來，我國一些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
中國金融四十人論壇(CF40)高級研究員張斌稱，2017年以來的廣義信貸增量部分半數來自廣義政府活動(包括地方融資平台)，超過三成來自居民貸款(主體部分是住房抵押貸款)，而來自企業的不足兩成。
也就是說，近年來，房地產、城投公司等擠占了制造業等實體企業的信貸資源，加之當前經濟下行壓力加大，實體經濟有效融資需求不足，企業部門新增中長期貸款乏力，在新增信貸中的占比出現萎縮。
銀行信貸結構調整緊迫，央行提四要求
會議要求，各類銀行要強化問題導向和目標導向，充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性，主動提高政治站位，從宏觀審慎角度審視經營思想、經營策略，重塑和培養經營能力，轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放，加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。
會議強調，當前和今後一段時期銀行信貸結構調整優化要重點做好以下工作：
一是要提高制造業中長期貸款和信用貸款占比。圍繞制造業高質量發展，落實有扶有控差異化信貸政策。合理安排貸款期限和還款方式，增加制造業中長期貸款。根據科創企業、高技術制造業輕資產特征，培養行業分析和風險評估能力，創新金融產品，提升服務能力。
提高制造業貸款的占比，尤其是根據科創企業、高技術制造業輕資產特征創新金融產品，是契合當前宏觀經濟供給側結構性改革的主線，堅持新發展理念，為實現經濟高質量發展服務。這也正是國務院副總理劉鶴前段時間所說的“金融體系需要更加適配”的重要內涵。
二是要繼續做好小微企業金融服務。注重提升金融服務小微企業能力，改善信貸資源配置、信貸風險評估、信貸政策、激勵考核、金融科技手段運用和盡職免責等，著力構建金融機構對小微企業“願貸、敢貸、能貸、會貸”長效機制。
為改善小微和民營企業融資環境，央行同日公告稱，決定增加支小再貸款額度500億元，重點支持中小銀行擴大對小微、民營企業的信貸投放。服務基層、服務實體且符合宏觀審慎要求的城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和民營銀行，借用支小再貸款後能夠增加小微、民營企業信貸投放的，可向當地央行分支行申請支小再貸款。
據悉，本次增加額度後，全國支小再貸款額度為3695億元。截至2019年6月末，全國支小再貸款餘額為2267億元，同比增加1323億元，創曆史新高。
三是要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。
四是要加大對現代服務業、鄉村振興、金融扶貧等國民經濟重點領域和薄弱環節的信貸支持。
房企上半年海外發債井噴，下半年卻將四面楚歌
繼7月30日中央政治局會議再提“房住不炒”，並首提“將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，央行此番隊房地產信貸的表態，無疑為近期不斷升級的房地產調控力度再添一碼。
現在回想，銀保監會主席郭樹清6月中旬所說的“必須正視一些地方房地產金融化問題”、“曆史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價”，就是高層釋放的加強房地產融資調控的信號。6月底，市場傳出銀保監會約談個別信托公司進行窗口指導，要求嚴控房地產信托業務。
銀保監會相關負責人7月6日在接受券商中國記者采訪時表示，針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，近日銀保監會開展了約談警示。要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。要求提高風險管控水平，確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。要求控制業務增速，將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平。
廣東一從事房地產融資人士7月初曾對券商中國記者透露，在房地產領域，實際上不僅是房地產信托融資在收緊，部分房企的其它融資渠道如公開市場融資、銀行信貸等也在收緊。
不僅是境內融資全方位收緊，房企境外融資也被上“緊箍咒”。國家發改委7月12日發文明確，房企發行外債只能用於借新還舊，且置換的境外債務只能是未來一年內到期的中長期債務。
不少分析指出，今年一季度部分城市出現樓市小陽春，部分城市土地拍賣再現“地王”，以及上半年房企爭相海外發債融資等，或是引發高層擔憂並再度加碼樓市調控的主要原因。
有統計數據顯示，截至6月中旬，境內房企海外發債淨融資額(拋去再融資部分)達268億美元，創下近六年來新高。今年上半年房地產美元債發行量已超過去年全年水平，主要集中在一季度，上半年淨增量達375億美元，同比增幅127%。
“今年上半年房企海外發債勢頭很猛，幾乎占了中國企業上半年海外發債總規模的半壁江山。直到7月以來，也有不少房企在海外發債。”一外資投行人士對券商中國記者表示，不過，今年房企海外發債並非是一個很特殊的年份，只是去年海外發債環境不樂觀，才顯得今年形勢比較好。實際上，在降息周期中，新興市場美元債都比較受到國際投資者的追捧，今年上半年房企海外發債成本整體呈下降趨勢，對房企來說，是較好的海外發債窗口。
各種房地產收緊政策密集出台
7月以來，各種房地產收緊政策密集出台，除監管部門收緊房企融資外，僅最近一周時間內，就有蘇州、洛陽、呼和浩特、大連、合肥等多個城市接連加碼樓市調控，還有開封取消限售被叫停。
據中原地產首席分析師張大偉統計，7月單月房地產調控已經超過40次，繼續維持高位。
“2019年樓市調控從一季度的寬松為主，到4月份的政治局會議再提房住不炒，二季度開始到7月份，各地房地產政策內容以收緊為主。最近的7月份，各種收緊政策頻繁出現，其中主要是整頓亂象為主。”張大偉說，從發布調控政策的城市看，主要以房價上漲明顯城市為主，這種城市基本集中在一二線城市，房價在最近依然處於高位，體現了“穩預期、穩地價、穩房價”依然是政策的主要內容。
不少分析指出，從中央政治局會議的表態看，即便經濟出現了一定下行壓力，但政府靠房地產拉動經濟的情況也較難出現。房地產調控思路仍是房住不炒，短期不會放松一二線調控政策。聯訊證券首席經濟學家李奇霖稱，預計針對房企融資的監管不會放松，繼續收緊的概率更大，在“因城施策”的框架下，迫於財政收支壓力，一些城市可能變相放松，但放開的步子不會太大。
實際上，作為周期性行業，房地產即便沒有近期政府加碼調控的密集政策出台，今明兩年也將大概率處在行業景氣度下行區間。
“房地產在廣義信貸中扮演著重要角色，盡管近年來房地產調控政策將房地產行業的周期性屬性有所壓平，但房地產仍屬周期性行業，今後兩年房地產行業處於下行周期，2019年商品房銷售大概率負增長。”張斌稱。
