學研社成員　吳桐山

　　反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL已重返今年5月水平。

　　近段時間樓價的下跌，基本面上與中美貿易戰帶來的經濟前景不明朗，以及行政長官推出大規模填海願景，改變大家長遠缺地的預期有關。唯獨一些地產界人士，卻總算一些供需上的細帳，說本港樓市剛需強烈。尤其是新一期居屋獲得約26.14萬份申請表，超額認購57.9倍，最少59人爭一個單位。因此在居屋本月29日抽籤之後，相信不少抽不中的客戶會回流私人市場，云云。此論從小處眼有理，但從大處眼卻難以說得通。

　　抽居屋者未必轉至私樓

　　願意出50元買一件貨，不代表願意出100元去買。新一期居屋之所以嚴重超額認購，是因政府修改了資助房屋的訂價方式，導致新居屋售價大概只相當於市價五二折，說到底是一種「買彩票」的心態。傳媒訪問入表申請的人，部分根本沒有足夠能力買樓，不過見政府「賣大包」，「博一博」而已，抽中再籌錢。反正哪怕持有幾年再出售，基本穩賺不賠。我們怎能想當然地認為，那些抽不中居屋的市民，會轉移到私樓市場呢？私樓市場有五二折嗎？

　　居屋總價是私樓五二折，入場門檻的差距更不止2倍之多，因有房委會擔保，5%首期就可上車，私樓市場是不可能的。雖然一手私樓有發展商提供高成數按揭，但市區新樓呎價動輒2萬元，遠不止居屋售價的2倍。如此算來，要買私樓，首期門檻隨時是居屋的十倍八倍之多。

　　香港人均居住面積僅161平方呎，比起深圳、上海、新加坡，只是二分一或三分一的水平，硬需求的確存在。但此種情況非始於今日，香港高聳入雲的樓價、全球最高的樓價痛苦指數一早已經有所反映。所謂需求，必須與購買力掛，說到底港人是住得差，但露宿街頭的人也不多。如果樓市是5000元一平方呎，需求絕對超大；但如果是2萬元一呎，恐怕有需求也購買力不足了。長遠而言，大家都樂見人均居住面積倍升至300平方呎，但這個過程如何發生呢？如果不能收入倍升，就只能讓樓價腰斬。

　　「明日大嶼」改變預期

　　因此，那種抽居屋不成會回流私樓的論調，更多是地產中介為了促成成交的言論罷了。居屋抽籤是一個人所共知的時間點，又涉及26萬份申請表之多，是最後的給買家緊迫感的藉口。一旦抽完居屋沒有見到大量購買力湧入，假以時日，中介又會轉吹淡風，促使賣家沽貨。

　　長遠而言，看香港樓價走勢，不能抱硬需求大就會「唔憂賣」的邏輯，還是看經濟環境和供應預期。中美貿易戰持續一段時間，本港第三季GDP增長已放緩至2.9%，展望第四季和明年首季會繼續受貿易戰拖累。另一方面，「明日大嶼願景」雖然只是一個遠期「大餅」，但市場的交易價格，更大程度上正正就是由「預期」決定的。只要政府能夠改變大家的預期，讓大家有信心將來有更多的供應，買賣雙方的態度就會馬上改變，而無須等到供應落實。再者，內地一線城市的樓市已明顯轉冷，業內人士都準備「過冬」，難道香港可獨善其身？