近期樓市刮起淡風。

　　【香港商報网訊】記者鄭珊珊、姚一鶴報道：香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后，再次遭遇重大打击。据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，已降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗，为9月份的一半左右。不仅刚需盘受挫，豪宅市场也风光不再。

　　10月中旬香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果显示，目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警。香港楼市的拐点来得比预想更早，霸屏“全球最贵房价”的香港将从神坛跌落。

        摩根大通亞太(日本除外)研究部聯席董事、香港股票及亞洲地產研究主管梁啟棠接受外電採訪時表示，已有迹象顯示香港樓價正向下，他預計本輪樓價回調幅度約3%。

　　梁啟棠說，外圍方面，隨着中美貿易戰升級，以及本港進入加息周期，加上買家擔憂內地及香港經濟前景，都會影響到香港樓價接下來的表現。具體地說，有五大迹象顯示本港樓價正在回調。

　　按揭貸款申請宗數大減

　　一是按揭貸款申請宗數大幅減少。金管局數據顯示，9月新申請按揭貸款宗數，按月減少55.6%至7977份。梁啟棠又引述中原的數據顯示，香港9月按揭申請數量按月降幅是20年來最大的。

　　二是豪宅銷售急劇下滑。其中位於薄扶林道的Pokfulam Peak，上月有買家放棄交易，撻訂5420萬元。此外，有地產代理數據顯示，9月豪宅項目成交是自2005年以來最少。

　　三是前幾天爆出的地產代理放假的消息。本港主要代理行之一的美聯物業，重啟名為「Bottom榜放取無薪假期機制」，料多達100名前線人手受波及，業績最差的10%(10名)員工須離職，其後55%(55名)員工須自行申請放無薪假期最少3個月。

　　四是二手市場不斷出現的減價盤。據地產代理成交數據，二手樓出現不少劈價個案，其中九龍灣有兩房單位割價28%或190萬元成交，亦有單位減價17%沽出。

　　梁啟棠預料，本輪樓價回調幅度約3%。

　　新盤銷售減少

　　五是一手新盤銷售減少。地產代理數據顯示，截至10月28日，新盤成交金額僅112億元，撇除假期因素，創16個月新低；成交量則錄得1130宗，較9月下降近一半。

　　至於市況方面，美聯住宅部行政總裁布少明表示，受中美貿易角力影響，加上近期股市波幅較大，不少準買家入市時更趨審慎，整體交投表現較月前旺市時有所放緩。11月份多個新盤即將推出，預期整體一手成交約有1500宗，二手成交量料續放緩，估計全月逾1700宗成交。

　　“违约潮”来袭

香港2018年1月1日至10月26日房屋违约记录

　　数据显示，从年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起个人买家违约案例，而2007年全年仅有9起，数量增长了3倍。

　　陳德霖難評樓市是否進下行周期

　　香港樓價指數已連跌兩個月，部分屋苑樓價更由高位回落20%。金管局總裁陳德霖表示，難以評論樓市是否進入下行周期，因樓市交投量於6月至7月開始有所下跌，惟10月又有所上升，故目前仍要觀望；又認為月底舉行的G20峰會中，中美領導人的言論或會令市場氣氛改變。

　　他又指，難說樓市氣氛轉變是否受貿易戰影響，因本港進入加息周期亦有機會對本港樓市造成影響，惟若貿易戰持續升級，市場情緒將受影響。不過，他強調目前樓市回落只是經歷數星期，要判斷樓市是否進入下行周期仍言之尚早，當局需要更多時間觀察。

　　陳德霖又提到，現時本港平均按揭成數為47%，相信抵受經濟衝擊能力已經提升不少，但不代表當樓市下跌時，市民買了樓並無損害，而是出現類似97年大規模急速下跌、跳樓貨的機會低很多。

　　陳德霖表示，現時斷定樓市轉勢言之尚早。

　　樓價跌一成已有負資產出現

　　他警告，地產商提供的按揭成數達85%至90%，若樓價下調多於一成，就會出現負資產，而地產商高成數按揭總量佔銀行提供按揭總量約2%左右。他又說，要有心理準備當經濟下行，貿易戰持續惡化，失業率會上升，收入會下降，若供款與入息比率高達四成或以上，風險會很高，但現時水平屬很好緩衝。

　　金管局副總裁阮國恒指，金管局正密切監察市場變化，視乎市場數據判斷周期變化和採取適當措施。他形容金管局監管「睇得好緊」，監管及風險管理尺度要嚴謹，但並非不合理的緊，拿捏尺度要準確。

        机构对后市不乐观

　　里昂证券发布的研报表示，经历了多年上涨后，随着市场人气的急剧下降，香港楼价将大幅下跌。香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪，预计未来一年房价会出现15%的回调。

　　花旗近期也发表研究报告表示，自2016年3月低位以来，楼价累升已达47%。但以基本面情况估算，预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整，也会触发住宅楼价下半年回调。花旗还预计香港地产股仍会跑输大市，因为银行间拆息的上升不利于发展商。

　　此外，标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%;高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌15%;耀才证券甚至预期，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。而野村香港房地产股票分析师则认为，虽然下半年就会看到香港楼价回调，但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。