學研社研究員 吳桐山

　　前文《首置上車盤的矛盾之處》(《香港商報》2017年9月8日)，說到一些挑刺的地方。其實，筆者也堅持建設性態度，補充提出一些建議。

　　擴大「白居二」

　　首先，前文提到，沒必要推首置上車盤，只要修改居屋申請要求，將居屋變成首置盤或者首置優先，我在此稱之為「新居屋」。

　　其次，在這個基礎上，與其推出首置上車盤，倒不如說只要滿足首置上車盤要求的人，都可以成為「白居二」，讓這些人可以免補地價購買綠表居屋，那麼就無須等待，馬上可以獲得免補地價的優惠。當然有人擔心會搶貴居屋，但現在居屋與私樓的價差已經很小，是擴大「白居二」的好時機，因為市場會自行調節。

　　再次，其實政府資助市民置業，未必要從零開始，從覓地開始，一步一步建屋賣給大家。政府可以直接購買地產商開發的樓盤，然後補貼部分樓價，以虧本方式賣出去做「新居屋」，就可以在最短時間獲得公營房屋供應。

　　購發展商物業作「新居屋」

　　此說並非天方夜譚。從成本角度而言，以荃灣一個新盤為例，折實尺價大約14000元，但發展商銷售一個樓盤有很多銷售成本，要安排銷售人員、支付經紀傭金(不少新盤高達幾個百分點)、提供高成數按揭的資金成本等等，在在都是成本。筆者並非地產界人士，不敢妄言相關的銷售成本佔了售價的多少比例，但可以肯定，如果有人說我一次過買起全部，你這些銷售成本全部省下了，肯定不用這個價。再加上政府手上掌握多項權力，完全可以與發展商討價還價，以折扣價錢買下發展商物業。粗略說以八折買下，其實尺價只是11200，距離政府首置上車盤的目標尺價7000元，差距大約4000元。也就是說，政府買發展商物業，打折賣給「新居屋」人士，只要付出尺價4000元的成本，就可以馬上有「新居屋」應市，無須等覓地建屋，房屋質素還高。反過來想想，政府現在重新覓地建屋落成的「新居屋」，成本尺價應該也難以低於4000元吧。從效益的角度而言，私人發展商應該比政府更懂得節約成本，更有效益。如此一來，政府就可以馬上擴大受惠於資助房屋政策的市民範圍，並且靈活地新增供應，至於發展商，就專心去發展那些給有錢階層住的豪宅好了。

　　政府買下發展商這些上車盤，等於杜絕了投資者入市炒賣和出租賺取租金收入的空間，換句話說政府成為了普羅市民房屋的資助者和包租公，這就逐漸向新加坡祖屋的方向走了。

　　誠然，筆者的這些建議尚算初步，有待各方討論完善，但想提出的一點是，無論政府還是社會各界，都必須打破思維慣性，香港的老大難問題才有解決的希望。