獅子山學會營運總監 白仲祺

　　葵涌工廈劏房發生奪命火災，令一直存在的問題再度浮現。很多工廈因為香港經濟的改變，令設計的原有用途不再有需求，剩下一棟棟樓宇如果要重建或依照城規會的規則改變用途，業主要付出高昂的地價。

　　政府上周宣布重新檢討活化工廈政策。所謂活化工廈，是指政府讓某些合規格的工廈，能在免補地價的情况下改變地契上的用途，例如從工業改建成商業或住宅等等。這政策只適用於15年樓齡以上的大廈。

　　可是，這政策被很多人指為利益輸送。兩棟相若的大廈，一棟樓齡15年以上，而另一棟14年多，外貌間隔分別不大，可是15年以上樓齡的，可以免補地價改建成其他用途，令租金大幅上升，14年多樓齡的則不可。而且，活化工廈是整棟大廈作單位，所以個別單位和業主不會有收益。而最大問題，是需時太久，發展局局長黃偉綸甚至認為工廈劏房問題非短時間可以解決。

　　獅子山學會當然不認同局長的看法。工廈劏房問題，說到底是樓宇供應與需求不平衡所致。為何工廈業主與租客冒上犯法的風險來租出工廈？租客是否根本不能用同一租金在市區租入合法和適合的單位？而對業主來說，如果有合法途徑租出單位，他們為何要冒險？

　　筆者絕對不是鼓勵任何人犯法，亦認為工廈劏房的法律問題非常嚴重，絕對不能忽視。所以學會建議一個合法和即時能夠解決問題的方案：任何工廈，只要經過防火條例檢查而通過，而業主和租客同意訂立租約，政府便能按照補地價與樓價的比例，讓業主收取與租客自行訂立的租金后，扣取與補地價一樣的百分比，作為庫房收入。這樣的安排，除了可以將沒有火警風險的工廈租與有需要的人，亦免去活化工廈免補地價利益輸送的問題。工廈業主收取的租金，已經減去未補地價的百分比。

　　工廈重建，應是業主按照需求自己進行。可是由於補地價制度的低效率，令很多工廈未能滿足香港的土地需求與供應。政府研究將活化計劃重新檢討，但筆者認為活化計劃未能帶來提高工廈剩餘單位真正的高效率，始終未能將工廈劏房問題解決。

　　獅子山學會建議政府立即改善工廈劏房需求與供應的不平衡，在沒有安全顧慮下，依靠直接扣取樓價減去未補地價的比例，讓業主合法地租出單位。改善工廈劏房問題，同時改善香港最重要的土地問題，令民怨積壓能夠得到紓緩。