基於近期樓市浮現見頂跡象、加息臨近及供應即將到位等因素影響，各種看淡香港樓市前景的判斷明顯增加。市場憂慮辣招成為跌市元兇，關注港府會否調整樓控措施。特首梁振英對此正面回應，指政府沒有責任保證樓價只升不跌，會繼續使用「雙辣招」，遏抑外來需求、炒賣需求和投資需求，還會繼續增加土地供應和樓房供應。

　　事實上，本港房屋問題情況復雜，既涉民生需求，又是投資工具，樓市不管升或跌，都會產生廣泛而巨大的影響，事關社會和經濟的穩定。故此，政府的樓控措施應否改變，應分開從供應與需求管理兩個方面來看待。

　　供不應求已多年

　　供應方面，本港房屋供不應求是多年積累下來的問題，短期難以扭轉，長期供應都未必能做到應付需求。在相當長一段時間里，本港樓價如脫韁野馬而形成的樓市泡沫，主要還是因為供應嚴重不足，鬧土地荒，以致市民「恐慌性入市」爭相搶購，樓價因而飆升，脫離了大多數市民的負擔能力。在過去兩年，公屋輪候時間逐漸延長，現時一般輪候冊的平均輪候時間為3.6年，這是因為公屋供應量雖無下跌，未來五年期的供應量甚至有所增加，但都趕不上公屋需求的增長，目前，公屋申請超過28萬，突破30萬大關指日可待。更不利的是，政府四處張羅用以興建公私營房屋的土地，遇到不小阻滯，極端者訴諸司法復核，就算政府最後勝訴，惟官司曠日持久，也會影響建屋進度。

　　在拓地建屋充滿變數，房屋問題未有效緩解的情況下，政府現時增加房屋供應的基本政策，不能因為市況的一時波動而改變，更需要在增加土地供應上持續發力，進一步理順供求失衡，才能達致樓市穩定健康發展的目標。

　　尚未確定樓市轉勢

　　需求管理方面，為防止樓市大起大落，影響香港社會和經濟的穩定，如額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅等非常時期的非常措施，當然可因應市況適時調節，這需要正確評估樓市走勢，當中有一個時間性的問題。根據過去經驗，近十年來，香港樓市喊跌之聲從未間斷，但市場卻從未出現過真正下跌的情況。就算梁振英上臺後，面對樓價持續飆升，連環推出辣招遏抑外來需求、炒賣需求和投資需求，繼續增加土地供應和樓房供應，價格也是節節上漲。在這期間，樓價指數也不是沒回調過，大概在一年半前，指數也曾掉頭向下，事後卻被證明是「假摔」而非「真跌」，又再急速彈升。故目前就想確認樓市已轉勢，樓價有大幅下跌的風險，怕是言之尚早，沒有一段時間維持跌勢，「減辣」根本無從談起。

　　房屋問題是市民最關心的問題，樓價脫離一般市民的負擔能力，社會怨氣愈益加深，衍生了諸多深層次矛盾，若能平穩回調，回到市民較可負擔的水平，消減上車難的怨氣，對港人來說實屬好事。如果樓價剛有調整即撤樓市「辣招」或「減辣」，只會向市場傳達錯誤信息，誤導市民追高，樓價捱過調整期隨時有機會掉頭回升，屆時只會制造更大的民怨，由不得政府不謹慎。

　　作者：方想