原標題：“舊改掘金人”是如何滋生的?
10月12日，媒體披露原深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉曾與他人合作開設公司，親自上陣攬下華為周邊的舊改項目。“舊改”是深圳當前頭等大事。巨大的舊改利潤，曾讓開發商對“舊改”趨之若鶩，而舊改手續複雜拆遷難度大，官方的強力深度配合介入，以至於深圳舊改曆史上多次出現“掘金官員”。深圳正在進行舊改行政審批權力下放試點，需要注意的是，如果權力得不到有效監督，審批權力的下移或也只是一次腐敗空間的下移。
落馬官員的剖白：
幫地產商賺錢不如自己賺
據悉，深圳市大規模啟動舊改是在2004年，但直到2009年《深圳市城市更新辦法》出台，舊改才得以規范，開發商接連進入舊改領域。
一方面，深圳的城市更新用地主要來自城中村、老屋村、舊工業區、舊商業區、舊住宅區。由於深圳土地稀缺，舊改項目因而得到眾多開發商熱捧。一份2014年披露的數據顯示，2013年通過城市更新供應商住用地104 .8公頃，約占全市商住用地供應總量的73%;更新項目供應商品房約290萬平方米，約占全市商品房預售量的36%。另一方面，被稱為“舊改專業戶”的佳兆業，前執行董事的譚禮寧在接受公開采訪時透露，作為深圳成立32年來最大的舊改項目，“佳兆業·城市廣場”項目毛利率高達50%以上。舊改利潤高也吸引了權力的介入。《財新》雜志最近披露蔣尊玉案案情，2012年11月，一家名為保利建業的地產公司為“阪雪崗科技城04城市更新單元”而成立，而這家公司由蔣尊玉將自己曆年灰色收入投入而設立，他安排商人李衛平出任法人代表，雙方約定五五分成。這表明蔣尊玉已親自介入舊改。《財新》援引知情人士的話稱，蔣尊玉他認為：之前幫助了那么多房地產商賺了大錢，自己能力也不錯，為何不能親自在地產生意上掙一筆錢?
一眾“舊改掘金人”：
多個環節都有官員腐敗
舊改恰似一枝鮮豔的玫瑰，既美麗又危險。近年來披露的一些案件中，舊改中的腐敗利益驚人。如龍崗億元村官周偉思，從此前披露的案情可以看出，一方面舊改利益驚人，另一方面手握權力者亦可從中大舉撈金。據披露，2004年初，葉氏電器(深圳)有限公司獲得南聯小學片區舊城區改造項目的開發權的背後得到周偉思相助。周偉思利用職務便利，積極協調南聯社區居委會、龍崗街道辦的領導班子，在葉氏公司不具備房地產開發資質的情況下，為該公司爭取南聯小學片區舊城改造項目的開發權。
官員“分肥路徑”各不同。如被周偉思案牽出的市規土委龍崗管理局原副局長陳道義案，2006年9月，泰德建投資公司與龍崗區龍崗股份合作公司簽訂楊梅崗、格水村片區舊城改造合作開發公司合同，因泰德建公司編制的規劃草案中綠地調整、容積率等內容突破了法定圖則，為了使該草案通過深圳市規土委龍崗管理局技術委員會初審，企業(另案處理)送給市規土委龍崗管理局副局長陳道義(另案處理)30萬港元，後來在陳道義主持的技術會議上初審通過了改造規劃。
權力的“敏感點”：
行政審批效率和拆遷推進
雖然深圳舊改實行市場化運作，開發商主導，政府主要是引導。但是從舊改特點來看，行政權力的深度介入幾乎不可避免。
一方面是行政審批。有媒體援引開發商的話稱，以龍崗區為例，2014年龍崗區城市更新開發企業協會通過大量詳實的調查研究後發現，龍崗區城市更新項目的審批流程，需經過40多個政府部門審批，審批期限需955個工作日。面對此種情況，在龍崗區城市更新開發企業協會的推動下，審批期限優化為586個工作日。漫長的審批周期，對於開發商來說意味著加大的風險。不少開發商都是一邊開展談判拆遷一邊辦理手續。這背後自然需要當地政府的支持。而通過行賄官員獲取較高的行政審批效率，也是以往多次腐敗案件中展示出的一個突出問題。
另一方面，深圳市規土委有關負責人在接受媒體采訪時就提及，按照規定，所有的舊改項目都需要承擔一定的公益功能，至少15%的土地要移交給政府。從實際實施情況來看，通過舊改，政府回收了30%的土地，來解決城市的公共配套問題。尤其在深圳原特區外，舊改被認為滿足產業升級的需求，在靠近城市中心和地鐵沿線地方，完善城市配套功能。所以，往往在拆遷環節中，政府也需要深度介入，一些項目甚至成立由政府工作人員組成的拆遷工作組，進入到小區與“釘子戶”談判。這種做法的理由一般是為加快公共設施的建設，其次是為避免處理不善引發群體性事件，是政府為維穩所做的前置性的預判處理，但不免有以政府之力為開發商“背書”的效果。近年來多個拆遷項目中，接連出現拆遷戶被砍，小區被潑糞毀壞，房子莫名其妙遭到“誤拆”，鮮有幕後主使者被嚴格依據法律處理。
前瞻
權力若繼續介入舊改
應充分接受公眾監督
對一些老城區來說，舊改重要得如同再生。深圳在今年9月的動作是，下放了行政審批的權限，從以往的市層面下放到區層面，首個試點的區選在了羅湖。
據悉，市政府關於在羅湖開展城市更新改革試點的決定明確：原由市規劃國土委及其派出機構行使的涉及羅湖區城市更新項目的行政審批、行政確認、行政服務、行政處罰、行政檢查等職權，除地名許可、測繪查丈、房地產預售、房地產權登記、儲備用地管理、檔案管理事項外，其餘調整至羅湖區行使。
在現有流程基礎上，在保證審批質量的前提下，優化整合、提高效率、壓縮時限，力爭項目報批到開工在一年內完成。此外將強化項目經辦人責任制。要求經辦人樹立更高的責任和服務意識，制定目標倒逼機制，想方設法加快項目進程，對項目出現的問題，第一時間溝通、協調解決。通過以上措施，力爭效率至少提高一倍。
除了提速，困擾舊改的拆遷難題也在試點解決之列。現有披露的情況顯示，羅湖的試點將在規范拆遷補償標准、建立利益平衡機制、破解拆遷難等方面破難題、解困局，力爭改變城市更新“拆不動、賠不起、玩不轉”的困境。
而為了避免試點期間的無規可循，據悉《深圳市羅湖區城市更新操作規程》已形成初稿，對市規劃國土委下放的職權進行細化和程序規范化，梳理並明確城市更新單元計劃、規劃、土地和建築物權屬核查及權屬認定、用地審批建設許可和規劃驗收管理等一系列程序，做到有規可循。這也正是縮減暗箱操作空間的一大舉措。
區一級試點將在多大程度上解決舊改積弊，仍然需要觀察。但是倘若政府仍在深度介入舊改，權力又未充分接受公眾監督，審批權力的下移或也只是一次腐敗空間的下移。（作者：李亞坤）