【中國經營網綜合報道】隨著樓市政策逐步寬松，一級銷售市場的普遍回暖，帶來去庫存化的同時，也點燃房企拿地熱情。中原地產據房企公開數據統計截至昨日，國內排名TOP30中包括萬科、保利、恒大、萬達、中海、碧桂園等在內的20大標桿房企，進入9月以來，拿地總額高達328.34億元，刷新了今年近8個月的最高紀錄，僅次于1月份的567.97億元。那么，這是否意味著房地產的春天又來了呢?
房企拿地熱情重燃
據新京報報道，公開數據顯示，今年1月份以后土地市場就陷入低迷，20家標桿房企連續4個月拿地額都在200億元以內。包括遠洋、綠地、方興等多家企業甚至保持了數月0拿地的狀態。但進入6月份以后，土地市場出現逆轉，房企拿地數量開始明顯增加，拿地金額也隨之增加，并保持連續突破200億元的水平。連之前拿地較少的企業也再度重返市場。
進入9月以來，萬科、方興、世茂、萬達等企業也紛紛進入土地市場，在一二線城市拿地更加“不手軟”，高價地頻出。北京等城市在9月初連續成交了數宗樓面價超過5萬的高價地塊。
值得一提的是，房企熱情拿地緣于房價上漲。事實上，包括北上廣深在內的一線城市近年來土地成交數量銳減，成交金額也在不斷下降，但樓面價卻持續上升。
據中原地產數據，截至9月上半月，一線城市土地合計成交325宗，總土地成交額為2527.98億元，同比2014年下降了25%。而一線城市的住宅土地在今年內均價為14717元每平米，同比2014年每平米漲幅高達26%，土地供應的稀缺，導致一線土地市場不斷出現“搶地大戰”。
然而，雖然全國商品房成交量已經好轉，部分城市房價也止跌轉漲，但房企購地面積、房屋新開工量、房地產開發投資增幅等三個重要指標皆處于歷史性低迷形態，仍然在經濟穩增長中屬于“拖后腿”的性質。
據了解，當前，市場關于房價的數據有很多，但全國及主要城市房價的指標，最重要的有兩個，一個是全國新建商品房成交均價，雖然統計局不公布，但通過換算統計局公布的月度成交總面積和總金額即可得出;另一個便是70個大中城市房價。
前者只能反映全國房價總體情況，不能準確反映月度變化，而且不涉及主要城市;而后者則每月18日由國家統計局按時公布，包括70個大中城市的新建商品住宅價格與二手住宅價格變化幅度，除了直轄市、計劃單列市、省會城市外，還包括35個地級市(全國均衡選樣本)。因此，70城房價，也就成為衡量全國月度房價變化的核心指標。
70城房價，其實是房價指數，通過選取樣本樓盤，持續跟蹤同質房源的價格。比如在上海就選取了上千個樓盤，進行持續跟蹤。當然，不可能百分之百達到房源同質，總體看還是靠譜的。
統計局的8月份70個城市中，新建商品住宅同比上漲的城市個數為9個，下降的城市個數為61個。但測算出8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉正。
這個“同比綜合平均”，肯定設計了城市權重，9個上漲城市中，漲幅第一的是深圳，大漲31.8%，第二名的上海為6.5%，北京和廣州分別上漲3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅第一的是丹東，下跌8.7%，第二名是湛江，下跌8.6%。這就意味著，把四個一線城市的權重定得特別高，而把35個地級市(三線城市)的權重定得特別低，才得出8月份同比綜合平均上漲1.7%。
如果一定要設計權重，可以按各個城市的新建商品住宅成交面積分配權重。如此，則61個下跌城市的成交面積是9個上漲城市的幾倍，因此8月份70城總體同比房價一定是下跌的。
更合理的辦法是，不必設計權重，用簡單的計算方式，把70個城市的價格進行算術平均，更能較好反映實際市場情況。70個城市當中，35個地級市的成交面積較小，但考慮到它們是全國200多個地級市中的“代表”，所以不必有意降低它們的權重，得出來的平均同比增幅，基本上代表了全國所有的一、二、三線城市(不含作為縣級市的三線城市)的房價情況。如果按此計算方式，則8月份70城房價平均同比下跌3.3%，比較符合總體情況。
有鑒于此，當前全國樓市復蘇力度仍不夠，雖然全國商品房成交量已經好轉，部分城市房價也止跌轉漲，但房企購地面積、房屋新開工量、房地產開發投資增幅等三個重要指標皆處于歷史性低迷形態，仍然在經濟穩增長中屬于“拖后腿”的性質。
此外，業內人士認為，一二線城市雖然也處于調整中，但需求基礎依然龐大，統計局房價數據也能看出，一二線城市已開始全面上漲，而三四線城市因為庫存居高不下，未來樓市走向不容樂觀;因此重倉一二線城市將會是大多數房企的選擇。但這也意味著未來，一二線城市的土地市場競爭將會越來越激烈。
不僅如此，對于只有一套房產的人來說，很難從房價上漲中受益。
據《21世紀經濟報道》報道，絕大多數人不會因為上漲的房價，馬上賣出手中的房產。的確有一些人把更好位置的房子賣掉，而去換一套更偏遠地方的大房子。那必然是以損失某種代價為前提的。或者是交通成本或者是其他成本。“賣掉了，住哪兒去。”這話并不陌生。
而在同一個城市擁有兩套房產的人，也未必能獲得更多益處。隨著家庭分裂速度的增加，人們對房屋的需求數量在增多。絕大多數年輕人不愿意過三代同堂的生活。開發商勢必要將成本轉移到購房者身上。作為未來的購房者，要支付土地成本，建筑成本，還有保障房的建設成本，也就是鄰居們的居住成本。
開發商、政府所得越多，購房者所失越多。很難想象，開發商迫于資金鏈壓力，超低價賣房的情景再度重現。當年，有些開發商的收益率還不如炒房者獲得的多。盡管今天追逐高價地的開發商，難言理性。從眾的大多數不一定是對的，比之七八年前，開發商對市場的把握能力更強，更有資金實力等得起房價上漲，等得起有購買實力的人出現。
投資增速連續20個月下滑
據經濟參考報報道，9月國家統計局發布的數據顯示，自2014年起，房地產投資增速連續20個月呈下滑趨勢。而在不久前上市公司發布的半年報顯示，截至8月25日，萬科、保利等60家房企先后發布半年報，凈利潤率僅8.4%，新增房地產投資仍同比大幅下滑，行業現狀堪憂。與房地產相關的水泥、鋼鐵、玻璃、工程機械等行業仍在緩慢去產能過程中，企業盈利難度加劇。
近日，在接受媒體采訪時，SOHO中國CEO張欣表示，對在中國進一步投資土地不感興趣。眾多房地產企業也紛紛將目光瞄向海外市場。
數據顯示，國內房地產業投資仍持續疲軟。9月13日國家統計局發布的房地產開發投資數據顯示，自2014年起，房地產投資增速連續20個月呈下滑趨勢。目前，房地產投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至不足4%。8月土地購置費增速由7月的增長9.5%轉為下降9.1%。
與房地產價格交易的量價回升格局不同，地產業投資仍持續疲軟。
企業對于項目擴張仍表現出謹慎態度：今年1-7月，全國住宅新開工面積同比下降17.9%，延續了2014年末以來的下降趨勢，同期房企土地購置面積同比下降32%。1-8月份，房屋新開工面積同比下降16.8%。從A股上市公司發布的半年報來看，房地產企業的處境仍不容樂觀。比如浙江萊茵置業，在營業收入增長14%的情況下，仍出現近2600萬元的虧損;廣東世榮兆業盈利同比下降近50%。
不得不提及的是，房地產投資的“低迷”狀態對于地產業開發產業鏈上的諸多行業而言，不是好消息。
受房地產投資增速下滑的影響，上游相關制造業同樣承受著去庫存的壓力。以水泥行業為例，根據國家統計局數據，1-8月份全國累計水泥產量15.05億噸，與去年同期相比減少8600多萬噸，同比下降4.99%;8月份單月水泥產量同比下降4.25%。
截至7月中旬，水泥均價較年初回落55元/噸，上半年水泥均價284元/噸，同比下降56元/噸，噸盈利下滑顯著。據稱，房地產投資持續大幅下滑，新開工面積不足，鐵路、道路投資增速放緩是水泥需求下滑的主要原因。
據業內人士介紹，國內最大的水泥供應商安徽海螺水泥于今年1季度凈利潤同比下降了31%;新疆水泥企業青松建化則在半年報中表示，由于部分區域水泥產能嚴重過剩，競爭加劇，水泥銷量和平均售價大幅度下降，公司2015年上半年虧損1.5億元;河北冀東水泥也坦言，公司所在區域水泥需求降幅較大且銷售價格降低導致水泥主業產生較大的虧損。
申萬宏源證券建筑建材行業分析師王絲語表示，整個玻璃行業2015年上半年價格下降和成本上升同時出現，相關企業盈利較去年同期有所下滑;鞍鋼股份則發布公告稱，鋼材市場急劇惡化，價格持續深幅下滑，效益空間被大幅壓縮，雖然公司采取多種措施降低成本增加效益，依然不能彌補鋼材價格下跌帶來的效益損失，公司上半年盈利預計將大幅下滑。
工程機械制造商之一的中聯重科也表示，受國家固定資產投資，尤其是房地產投資增速持續放緩的影響，工程機械產品市場需求持續不振，今年上半年公司將虧損超過3億元，公司去年同期盈利9億元。
此外，在產能過剩的情況下，一些企業開始主動去產能。八一鋼鐵近日發布公告稱，“鑒于南疆地區鋼材供求關系失衡，為緩解區域市場的供需矛盾，消化企業庫存”，公司的全資子公司新疆八鋼南疆鋼鐵拜城有限公司自2015年7月31日起階段性停產。
針對上述情況，有專家認為，在經濟整體下行的情況下，房地產以及地產產業鏈上的相關行業承受一定的壓力在意料之中，“去產能去庫存是現在宏觀經濟的大背景，需要一定的時間和政策忍受度。產品價格下跌、企業盈利趨緊也在市場的預期之內，也是經濟體自我調整的正常過程。”農銀匯理基金資深分析師姚臻說。
中信證券首席經濟學家諸建芳等業內人士認為，考慮到“穩增長”和進一步深化改革的客觀需要，適度的寬松刺激政策同樣必要，“年初以來，政府為了穩增長已經出臺了多項政策，效果也在逐步顯現。作為重要的經濟支柱，房地產如果企穩，整個宏觀經濟也就企穩了”。
第一，穩步推進保障房建設，發揮托底作用。專家認為，保障房建設和棚戶區改造既能緩解房地產相關產業的下行壓力，又是廣受民眾歡迎的民生工程，同時還能帶動周邊基礎設施的完善。“可考慮從民生角度考核官員政績，通過科學的政績評價體系督促地方履行保障房供給責任，保證財政資金的使用效率。”復旦大學產業與區域經濟研究中心主任范劍勇說。
第二，有針對性地進行基礎設施建設等公共領域投資，避免重復建設和新的浪費。諸建芳認為，對于財政刺激政策，業內擔心的最多就是投資的負效應。“從目前的政策來看，主要財政資金投向在于未來城市急需的軌道交通、地下管廊等項目，不會產生新的過剩和浪費，值得積極推廣。”
范劍勇等專家認為，基建投資仍然是穩定經濟增長最重要的方式。“中西部地區仍存在較大的投資需求，有針對性地加碼高鐵等基建投資能夠有效消化過剩產能，對沖房地產等行業增速趨緩的壓力。”
第三，發揮財政資金的托底作用，謹防債務風險的連鎖反應。盡管房地產銷售數據整體穩定有升，但是結構性的問題仍然存在，今年以來一些區域性中小房地產企業的債務風險時有出現。
姚臻等業內人士認為，在經濟企穩的重要關口，對于可能觸發信托、銀行連鎖反應的房地產債務違約事件，還應通過多方協調，通過財政資金融資或債務展期等方式予以政策性托底，避免引發連鎖反應，將風險控制在最小的范圍內。