轉自微信公眾號 港股挖掘機   愷子  

　　“偷偷地進村,打槍的不要”——這不是鬼子進村了，而是中國炒房客進鬼子村了。

　　在中國炒房客席卷悉尼、溫哥華與美國各大城市，將北美和澳洲房價抬了一遍后，最近一段時間來，中國投資者橫掃東京等日本大都會，一舉打破沉寂多年的日本房地產市場。

　　根據日本不動產經濟研究所的調查顯示，由于中國資金涌入，日本公寓價格已上升至1990年代以來的最高水平，比過去兩年提高了11%。在東京等大都市，今年以來部分區域房價上漲近三成。

　　日本經濟學家預計，在中國買家的帶頭推動下，將會吸引其它地區的投資客進駐日本房產市場，未來東京等地區的房屋需求量與價格將繼續穩步提升。

　　東京物業已買無可買了

　　目前，國內房地產中介組織的日本地產投資旅行團場場爆滿，越來越多的房地產中介也加入了這個熱潮中。然而，據筆者在多個國內房地產中介了解的消息獲知，東京五區主流可供交易物業已經很難購買到，中國炒房團現在已饑不擇食，在國內根本不做考慮的50平米左右的戶型成為新一輪爭搶的對象。

　　“來自中國的購買者比去年同期增加了20%左右。直到去年10月為止中國的購買者還主要來自臺灣地區，10月以后中國內地購買者就首次超過臺灣，此時日元開始貶值而人民幣卻依然堅挺。”一位常駐東京的房地產中介透露。

　　除了旅行團，中國內地數以千計的人們正“自由行”前往日本，東京池袋地區唐人街的地產中介公司一片紅火景象。一家中國超市里堆放著許多免費報紙，上面印滿了銷售房產的廣告。

　　“近期有大量來自中國的購買者。”日本東京池袋地區的房產經紀人Song Zhiyan說道。她利用微信與來自中國各地的潛在購買者聯絡，達成購買意向后買家會直接過來交錢，“我只跟能付現金的顧客打交道，為什么要浪費彼此的時間呢?”

　　她告訴買家要快一點下手，地產市場的行情瞬息萬變，那些還在討價還價的購買者很快就會發現他們中意的房子已被別人買走。經她手的在東京買房的中國內地買家交易量在過去6個月翻了三倍。

　　需求是如此旺盛，以至于一些開發商不得不對外國人購買新建公寓提出了限制。臺灣信義房屋日本東京分公司總經理Kenny Ho說，“一些開發商只愿意將樓盤中不超過20%的房子賣給外國人。”不過他拒絕透露開發商姓名。“日本有一套自己的做事方式。”他說，“一些人覺得周圍有太多外國人的話會影響他們生活環境的品質。”

　　為什么看上日本房產?奧運、日元和租金

　　東京奧運、日元貶值和“高額”的租金回報是驅使投資客購買日本房產的最重要因素。

　　搜房網房天下海外房產在接受彭博社的采訪時表示：公司已經為中國買家們組織了多次東京、大阪的“看房之旅”，而大多數買家的目的是為自己的資產尋找更加安全的配置途徑。

　　毫無疑問，22年以來降至最低點的日元匯率和2020年的東京奧運會，讓中國投資客看、到了日本房產市場的升值潛力。同時，盡管隨著房價的上漲，收入/租金比在不斷抬升，但目前仍剛剛超過10倍，與中國一線城市動輒40-60倍的租售比相比，極具投資價值。

　　“在日本，每平方米平均售價在90萬日元(約合5.4萬元人民幣)左右。而中國香港和新加坡的房價分別為每平方米155萬日元(約合9.4萬元人民幣)和105萬日元(約合6.4萬元人民幣)。對于很多海外置業者來說，日本的房地產具有價格優勢。”房地產相關人士表示，日本的低犯罪率、良好的生活條件也得到許多海外人士的青睞。

　　中投顧問高級研究員鄭宇潔認為，一些外國企業開始在日本購入大宗土地或者商廈，導致房地產成交額的大幅提高。“外資的進入對日本房價必然起到一定的推動作用，同時也與本國低利率政策以及土地升值預期有明顯的關系。”

　　日本經濟不景氣導致東京房價上漲的幅度從2008年全球金融危機起就小于紐約、倫敦和香港，而中國近年來創造了上百萬的百萬富翁，這些人能夠快速改變當地房產市場使其獲得活力。據全美房地產經紀人協會的年報顯示：在美國，購房者大都來自中國內地以及香港、臺灣地區。他們在過去一年花費了286億美元購買房產，成為了美國房地產最大的海外購買群體。

　　據悉，“中國投資者通常會購買價值400萬元以上人民幣的房產。這對于很多中國人來說是可以承受的投資額度。”然而這對于日本人來說卻是不可承受的。

　　據年度國際住房負擔能力調查顯示：東京房價已經達到“買不起”的程度了。在日本7個最大的城市人們的購房意愿在12月已跌至15.4%，是自兩年前Recruit集團開展調查以來的最低點。盡管在3月時數據升至18%，但是購買者也只是在觀望或打算買入跌價的房子。目前，東京房價仍低于全球其他主要城市。

　　中國人之間的接力游戲

　　中國炒房團投資東瀛，其背后蘊藏著極大的風險點，投資者要三思而后行。

　　首先，日本本國人對于地產投資有先天的恐懼感。如果日本本國居民的置業熱情不被激發，最終日本地產投資只能成為中國人之間的接力游戲。

　　在日本曾有一個問卷調查：你覺得土地是比存款或股票更有潛力的資產嗎?結果顯示，2000年以后，回答“否”的占38.8%，首次超過“是”的回答者。這意味著，經濟泡沫破滅以后，日本人對房地產的想法完全改變了。現在，買房子已經不是日本人一輩子的夢想。

　　據野村綜合研究所(NRI)預計，1990年至2002年間，日本的國民財富約蒸發了9.3萬億美元。與此同時，據2005年日本國土交通省發表的地價統計數據，日本全國的平均地價連續14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46%，基本回到了地產泡沫發生前1985年的水平;商業用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點。

　　盡管經過了長達20年的艱難調整，日本房地產市場依然疲軟。與1991年的最高峰時相比，如今的日本房產價值跌落了約71%。

　　地震火山讓錢全打水漂

　　投資者要高度關注日本地產的高額稅費問題。在日本購買不動產需繳納各種費用，買完之后還一直有各種費用伴隨，這跟國內買完就一勞永逸的中國房產并不一樣。此外，日本對當地人購買個人自住房產的貸款和減稅等優惠政策，一般外國人是享受不到的。

　　另外，日本不動產的遺產稅非常高，當今皇后美智子的家人還曾經以房產作為遺產稅抵押給國家。日本的遺產稅稅率高于歐洲國家，略低于美國，基本上到孫子輩時房產就沒有了。這就是私有制的日本沒有土地大亨和不動產大亨的重要原因，所以在日本有一種“財產三代而竭”的說法。

　　簡單歸納起來，日本購買不動產有如下稅費：1、購入不動產時，要根據固定資產的交易價格一次性繳納4%的交易稅(自用住房較低，為3%);2、到政府部門登記備案要繳納登記稅(一次性);3、不動產交易時要繳納印花稅(一次性);4、遺產稅和贈與稅。除對配偶有些照顧、子女次之外，稅率較高，最高達到55%(一次性);5、固定資產稅(每年交)為市值的1.4%：6、當出讓不動產時，不滿5年的，需繳納的所得稅和居民稅分別為30%和9%，超過5年，則為15%和5%。

　　最后，日本地震高發，不動產面臨地震損毀威脅，這屬于特殊風險所以如果房屋不買全保險，那么地震、海嘯、火山爆發帶來的損失就不能賠償。而即使加入地震保險，也有一個賠償上的上限。遇到建筑師造假數據，那么房屋可能會推倒，那么房屋可能會推倒，那么錢就是打水漂。