柏可林 攝

　　由於政府的政策損害了需求，新加坡房屋銷售量在去年達到了6年來的新低。由於房屋供應和空置率升高，新加坡房地產市場供應過量的局面短期內不會緩解。新加坡房屋價格2015年第二季度出現了下滑，這是新加坡房屋價格連續第7個季度下滑，是新加坡房屋價格13年來的最長下滑期。而在2013年前的5年，新加坡房屋價格攀升了40%，達到了曆史最高點。

　　在新加坡政府一系列的調控措施下，當地樓市盡顯疲態。

　　近日，國大房地產價格指數(SRPI)顯示，新加坡中央區非有地私宅轉售價環比微漲，而非中央區非有地私宅轉售價則繼續下滑。不過，私宅整體轉售價則持平。在分析人士看來，整體持平僅是短暫現象，繼續下跌是大概率事件。

　　自2008年的金融危機以後，政府推出了一系列的房地產降溫措施，包括前年推出的總償債率(TDSR)房貸限制與較高的調高額外買家印花稅(ABSD)。之後，新加坡市場受到壓抑，交易量疲弱，房地產業界無時不在揣測樓市何時松綁，很多投資者更是將希望寄托於9月11日的新加坡大選上。

　　對於投資者來說，他們此刻最關心的是，政府會否為了政治因素，而在大選前松綁樓市政策?

　　對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受記者采訪時分析稱，“過去幾屆大選過後，政府就實施了寬松的樓市政策，然而政府一般不會出於政治考量來調整樓市政策，通常是針對實際經濟情況來發布相關房地產決策，過去幾次樓市調整只是剛好碰上大選。”韓長吉認為。

　　新加坡房地產專業人士杜剛在接受采訪時則表示，這次大選後出台的政策應該更偏向於民眾福利。“譬如，購買政府組屋，收入上限從月入1萬提高到1.2萬新加坡元。購買政府公寓收入上限由1.2萬提升到1.4萬新加坡元。並且提高中低收入家庭購房津貼。”

　　在杜剛看來，這些政策有利於新加坡居民買房，但是對於房地產投資市場，並沒有什么影響。“我預計，半年之內，政府也不會有關於樓市的相關政策，也不會松綁降溫政策。”

　　政策調整無望

　　在“大選季節”來臨之際，一些市場人士紛紛看好樓市前景，他們的論據是政府會在大選後放寬降溫措施，從而帶動房價回彈，因此現在是進場的最佳時機。

　　甚至有人指出，最近推出的幾個私宅項目銷售旺熱，就是因為買家為了避免再次錯過樓市的“末班車”，紛紛開始入場選購。

　　華僑銀行投資研究最近發表的一份報告書顯示，自1985年以來，政府曾經三次放寬樓市政策，當中兩次，即1997年和2001年都“碰上”大選年。

　　這也促使一些市場人士相信，政府極有可能在2015年大選過後，再次放寬樓市政策。

　　不過，相關的消息顯示，那些將希望寄托於大選上的投資者們可能要失望了。

　　7月底，新加坡外交部兼律政部部長尚穆根對外稱，新加坡政府不會為大選而調整新加坡房地產降溫措施。在尚穆根看來，左右降溫措施的因素包括國家的經濟情況、供需情況、房地產價格水平，以及房地產價格與工資的關聯。

　　尚穆根坦言，“大選是短暫性的，但這個國家有九成的人擁有自己的房地產，八成是公共住宅，一成是私人住宅，(政府)必須確保你對房地產領域的判斷是正確的。如果按大選周期行事，就會輸掉下一屆大選。”

　　盡管尚穆根的發言一定程度上表明了新加坡政府對樓市政策的態度，但是一些投資者們總抱有僥幸心理。正如一位新加坡商人對記者說的那樣，“誰也不知道大選結束後，究竟有怎樣的政策變化。畢竟房地產發展與國家政治經濟發展息息相關。”

　　對此，新加坡的地產分析師章玉清指出，之前新加坡政府推出降溫措施是為了避免房地產市場出現泡沫。“可以說，非常有效地遏制了當時的炒房現象，確保新加坡人不過度借貸，保證了當地房價可能虛高，對於當地居民生活水平提高有著非常重要的作用”。

　　杜剛對記者表示，目前看來，新加坡政府正忙著給當地居民“派糖”，計劃出台的政策多半為提高民眾福利，譬如提高中低收入家庭購房津貼等。

　　價格下跌

　　對於目前新加坡樓市的走向，有專業人士認為未來可能還會繼續下滑。

　　麥俊榮在接受媒體采訪時指出，“我預計今年私宅價格會繼續下跌，但這主要是因當前樓市疲弱情況所致，與大選無關。事實上，大選對本地樓市的影響可以說是微乎其微。”

　　韓長吉也預計，新加坡樓市將會繼續呈下滑趨勢。“只有在當房地產市場受到亞洲金融危機和網絡泡沫危機等沖擊，導致房地產價格顯著下跌時，政府才會開始救市，做出相應的政策調整。如果今年新加坡房價下跌5%至10%時，新加坡政府可能會考慮放寬額外買家印花稅和賣家印花稅。” 韓長吉稱。

　　有分析師直言，新加坡整體私宅轉售價接下來還會再跌。

　　麥俊榮表示，7月份，新加坡整體轉售價在連續3個月下滑後環比持平，但不代表轉售價將逆轉而上。跟去年同期相比，7月轉售價下跌了3%。

　　“過去12個月，房地產價格指數曾經有3次環比上揚，卻在接下來的一個月隨即下滑。若整體價格指數要可持續地上揚，中央區和非中央區私宅的價格都要一並上揚才行。”麥俊榮認為，新加坡整體轉售價持平可能只是暫時情況。未來幾個月，各私宅價格指數將會繼續下跌趨勢。而在整個2015年，整體轉售價同比預料將下挫3%至4%。

　　章玉清告訴記者，政府一再減少私宅地段供應使得新加坡房地產市場持續走低。公寓集體出售項目可遇不可求，一些本地發展商的私宅儲備土地已紛紛見底，後3至5年間的中端房價必然會受到一定的影響。

　　與此同時，最新一份報告顯示，今年以來，新加坡的私人房地產市場交易量增長緩慢，價格下跌。就目前看來，短期沒有任何緩解跡象。

　　“政府冷卻樓市的措施，特別是對融資的限制，自實施以來就是新加坡房地產市場背後的推動力量，這次也是如此。”新加坡房地產門戶網站PropertyGuru 首席執行官史蒂夫·梅爾休伊什(Steve Melhuish)在公司下半年前景預測中寫道，“這種情況可能會持續到今年下半年，因為政府對市場的冷卻措施沒有緩解跡象。”

　　PropertyGuru在之前發布的報告中指出，在未來幾個月，買家對私人住宅的興趣有限，開發商的銷售量將繼續受到抑制，交易量和價格相當低迷。PropertyGuru預測下半年房地產價格將再度下降2%至4%，2015年全年下降4%至6%。

　　盡管市場如此冷淡，但分析人士認為，不會出現開發商大幅減價的情況，“因為在新加坡，土地成本是非常高昂的，開發商們絕對不會因為房子滯銷而提供超出銷售價格15%的折扣，可能會推遲房屋上市的時間，期待總體環境得以改善”。