李明生

　　的確，這是「豪宅式劏房」，不是「劏房式豪宅」--「豪宅式」是形容詞，「劏房」才是本體。近來，香港流行這種「豪宅式劏房」新盤，最廉宜都要至少300萬元，即是月供逾萬元，差不多是公屋的十倍。不過，面積卻比公屋還要小，更似宿舍而非住宅，除了廁所之外不設任何房間，一人居住尚可，二人同住已很擠迫，一家三口的話則匪夷所思。市民面對如斯荒謬現象，無不嘖嘖稱奇、搖首嘆息。為何市場會出現比公屋不堪的住宅?為何市民要斥钜資購買此等單位?

　　小單位低門檻予人利便

　　先要釐清，「豪宅式劏房」實非一文不值，其售價就是其價值的最佳反映。

　　首先，香港樓價高聳入天，實用呎價每每上萬元計，小單位無疑有利降低上車門檻，否則升斗小民實在難以置業。事實上，當前社會置業意欲依然旺盛，這非但為了解決住屋需要，在「有買貴、無買錯」的氛圍下，亦牽涉到資產升值及保值的投資需求，尤其對無樓一族來說，低門檻正好予人利便。

　　另外，手上有閒錢的投資者們，亦一直覬覦回報率較高的劏房式單位，現在終於可由發展商直接提供，不必自行將單位改裝，便無須擔心可能承擔法律風險。而且，這類單位之所以是「豪宅式」，不單由於裝潢新穎，很大程度還因坐落市區地段，是故呎價與同區其他屋苑看齊。

　　前文《劏房自由》已曾說明(詳見2012年5月8日《香港商報》A3)，劏房本身並非一無是處，包括可提供獨立居住的自由、城鎮化即貼近市區的自由、以至隨時行樂的自由等等，對於希望脫離父母獨立生活的青年人來說具有不少吸引力。

　　昔日，市場上已因而衍生了大量劏房及劏房業主與租客;現在，發展商還進一步將劏房豪宅化、正規化，兼完善了投資功能，「豪宅式劏房」蔚然成風豈不順理成章?

　　公屋政策有重大問題

　　然而，「豪宅式劏房」亦反映了現行公屋政策存在重大問題。

　　公屋的定位，乃為解決最有需要人士即基層市民的住屋需要，其質素理應是最簡樸的;至於私人市場，則為滿足較有能力的人士，所以由售價到質素都應優於公屋。然而，「豪宅式劏房」則打破這個規矩，尤其是單位面積方面，何解市民竟然要「貼錢買難受」?不過，話說回來，公屋政策運行至今，又有否同時違反原意?

　　現時，全港住宅供應之中接近一半屬於公屋，理論上言，是否代表社會上相對貧窮的一半人口棲息於公屋呢?恐怕絕對不是。

　　這涉及一進一出的問題。回想公屋推出初期，順利上樓的佔比裏頭，實不乏勞動階層，可是，今日一旦勞動，即已基本超出入息門檻，與公屋無緣。查現時一人住戶申請門檻，每月收入上限訂於10100元，惟眾所周知洗碗工的薪金早已過萬了，而以最新全港就業收入中位數13000元計，收入少於10000元的就職人士僅120萬人左右，佔所有工作人口不足三分之一，也佔全港人口約莫六分之一。可以看到，能夠合資格申請公屋者，或者說當前公屋政策的目標受眾，實非收入相對較低的一半人口，而是收入遠遠較低，甚至沒有多少收入的少數人口。其實，觀乎近數年新落成公屋屋邨的人口構成，便可明白什麼人才能夠住上公屋。當然，這不代表他們不應申請公屋，香港的每一分子都有這個權利，這包括新來港人士，社會實應理性務實地以「既來之，則安之」的態度處理其居住需要，不過其對公屋資源的擠壓卻是不能忽視。所以，即使準入門檻如斯偏緊，輪候冊上仍然積壓大量申請，這無可避免會令收入較高的人士難以插入。

　　此外，公屋政策的退出機制似有若無，甚至隱現「終身制」的潛規則，也導致公屋資源未能好好針對社會上較貧窮的一群。其中，富戶問題便一直未能妥善解決。事實上，當年入息與資產均合資格的申請者，今日又是否同樣合資格?又應否容許他們繼續佔用公屋資源?懲罰性加租有沒有足夠阻嚇力?事實上，除非戶主主動遷出，或者扣分迫遷，否則基本可以終身據有，不論其月入水平已遠遠超過限額，還是額外擁有多個非自住物業出租收租。這些既得利益者，無疑導致資源錯配問題。當然，強行迫遷的做法容易惹人反感，特別是當前樓價異常高昂，他們未必能夠順利另覓居所，政治上無疑是個燙手山芋。不過，先針對處理收入嚴重超標以及另有自置物業的，輿論大眾則相信不會強烈反對，這亦好為日後循序漸進地執行退出政策樹立先例，尤其當樓價回調後就是適切時機。

　　縱然，好好理順公屋資源錯配情況以後，並不代表相關「豪宅式劏房」的向隅客可以符合申請公屋的資格，但應該至少能夠紓緩不正常的情況，而更重要的是使公共資源的投放變得更加公平、合理。