【中國經營網綜合報道】中國指數研究院公布的最新數據顯示，2015年7月，全國100個城市新建住宅平均價格已連續上漲3個月。專家指出，雖然一二線城市房地產市場開始回暖，但三四線城市表現并不樂觀，市場依然呈現供大于求的格局，去庫存仍是第一要務，未來房價走勢將趨于穩定。
值得一提的是，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，我國房地產市場供應已經發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。當供給速度遠快于需求時，很難出現暴漲。萬達集團董事長王健林亦表示，“房價暴漲已經不存在基礎和可能”。
7月樓市銷售環比回落
據上海證券報報道，上市房企已陸續公布7月銷售簡報，透露出整個二季度的火爆行情似有降溫之勢，不論是銷售金額還是銷售面積，環比6月大多出現10%左右回落。而隨著7、8月份樓市傳統銷售淡季的到來，全國各城市成交面積也環比全線下滑，較6月平均下降幅度為13%，尤其是上半年房價漲幅最為驚人的深圳，7月成交量已有明顯收縮，價格雖仍處高位但回落壓力漸顯。
不過，從全國整體看，雖然成交環比下滑明顯，但較去年同期依然紅火。業內人士預計，8月份應將延續7月走勢，成交較二季度峰值繼續下滑，但市場形勢并不會立刻反轉向下，三季度整體量價仍有望保持穩定。
作為上市房企龍頭，萬科7月銷售仍保持一定熱度，但環比6月已出現回落。7月份，萬科實現銷售面積181.5萬平方米，銷售金額238.5億元，同比分別增長32.77%及79.05%;但環比6月195.5 萬平方米和251.9 億元的銷售業績，已出現7%和5%的回落。
富力地產7月銷售亦出現同比增長、環比回落的情況。7月，富力集團合約銷售總金額約為46.3億元，合約銷售總面積約為34.6萬平方米，與6月相比，銷售收入和銷售面積分別增加9%和下降1%;與去年7月相比，銷售收入和銷售面積分別增加34%和7%。從數據可以明顯看出，銷售面積增加而銷售金額下降，富力以價換量的策略明顯。
而以京津地區為主戰場的首創置業7月環比回落更加明顯，當月實現簽約面積和簽約金額分別為14.2萬平方米和18.6億元，環比6月分別下降了50%和30%;不過同比上升幅度仍然明顯，分別上升了和24.7%和15.8%。
事實上，房企7月銷售業績的回落與市場的降溫保持同步。
即便是樓市熱度最高的一線城市，7月亦出現銷售降溫的情況；就連今年上半年市場回暖的領頭羊、房價漲幅最為驚人深圳市場，7月實際成交量已有明顯收縮，一手住宅成交環比下降14.4%，成交價格雖仍處高位，但高位回落的壓力漸顯。
不少業內人士認為，8月份政策還將處于真空，從供應端看，眾多樓盤準備在9、10月份的旺季上市，會使整個8月成交繼續回落，市場熱度也較二季度有所下降。但這些因素并不會導致市場形勢反轉向下，三季度整體成交仍有望保持穩定。
另據中新網報道，今年前7個月，房地產市場政策環境日益寬松，如，央行[微博]連續降準降息，放松信貸門檻，調整個人住房轉讓營業稅免征期等，地方政府也出臺相應配套政策支持樓市。曾經冷寂的市場因此逐漸升溫。
與一二線城市樓市日益熱烙相比，三四線城市則仍顯冷寂。據統計，上半年，一線城市表現最佳，成交量同比上漲逾四成，二線城市也上漲了近兩成，三四線城市成交量基本平穩，但部分城市甚至出現“量價齊跌”的趨勢。
對于大部分二三線城市來說，由于房地產供求失衡局面依然存在。統計顯示，截止到6月底，商品房待售面積65738萬平方米，環比增加72萬平方米，仍處高位。專家表示，目前房地產市場正在經歷筑底過程，三季度仍將以去庫存為主。
同策咨詢研究部預計，下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力，大部分三四線城市房價則難以上漲。
中國房地產研究會副會長胡志剛表示，“過去幾年，部分三四線城市盲目供地開發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產市場將面臨結構性調整。”
有關專家認為，只有當三四線城市，包括二線城市真正企穩時，才能說明中國樓市真正走出了低谷，總體看供大于求的格局還未改變。
中國房價會暴漲嗎？
中指院報告預測，在穩樓市政策積極推進、市場持續回暖的情況下，中國樓市消費信心穩步提升。預計市場成交將延續回暖態勢，供求狀況不斷改善，房價整體回升。但因各城市去庫存化壓力不同，各線城市房價走勢將繼續分化。一線及熱點二線城市需求旺盛，價格仍面臨上漲壓力；多數供應規模較大城市仍將積極促進去庫存化，房價走勢趨于穩定。
有關分析認為，目前一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續加劇，房地產市場全面復蘇尚需時日，后市房價在經過恢復性上漲后，將保持相對穩定，漲幅或將放緩，上漲空間有限。
“雖然現在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠，因為中國樓市已經從供不應求到了供大于求的階段，房價暴漲已經不存在基礎和可能。”萬達[微博]集團董事長王健林稱。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場供應已經發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。當供給速度遠快于需求時，很難出現暴漲。
需要指出的是，未來，樓市走出困難期步入市場分化階段。
據中證網報道，從長期來看，中國總體而言的城鎮化過程還要較高速地發展幾十年。從現在真實城鎮化率在40%左右的水平看，按國際經驗要一直走到70%左右的高位才能轉而進入低平發展階段。城鎮化的持續增長可能要維持三十年左右，其后就已非常接近2050年偉大民族復興的歷史時點。
房地產會隨著中國各中心區、建成區的擴大，配合接納陸陸續續4億左右的社會成員從農村走向城市定居，必然會形成整個國民經濟和產業發展、升級、優化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。
從今年走勢來看，在前期我國房地產市場進入調整、分化階段后，又逢我國穩增長壓力增大，政策的取向是通過多種手段促使房地產市場回暖。在中央政府層面，國務院政府工作報告中首次提出要“支持改善性住房需求”，央行、銀監會、住建部、國土部、財政部五部委先后出臺政策“組合拳”。
國土部從供應端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓；其次是央行從需求端調整，下調了二套房的首付比例。財政部從交易環節入手，調整個人住房轉讓營業稅免征年限從5年改為2年。4月中旬，央行宣布再次降準1個百分點，為“3·30新政”落地送來及時雨。2015年6月28日，央行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率同時降準。這無疑給樓市又打了一針強心劑。
綜合地看，短期內樓市成交量上行態勢已可以確定，一線城市價位上升已較明顯，但也不會出現過熱。預計下半年相關寬松刺激政策仍將繼續，在許多城市樓市出現量價齊升的銷售拐點后，成交價位也將企穩或回升。不排除局部區域，某些企業還將經歷一段下行過程，但總體而言我國樓市已度過了過去兩年最艱難時期，今后一段時期特別值得關注的是市場分化的表現。
一是業態走勢的分化，即住宅、辦公樓和商業地產走勢將會出現不同。從物業形態看，商品住宅已經進入白銀十年，處于穩定增長期，一線城市及重點二線城市仍有一定的發展空間。商業地產則逐步趨于飽和狀態，受電子商務沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業樓宇仍值得關注。辦公地產方面，一線城市辦公市場仍存發展空間，但二、三線城市辦公市場則特別需要具體分析因地制宜。
二是區域的分化，包括不同區域城市的走勢分化和城市內部不同城區、地段的分化。隨著城鎮化進程的繼續，一線城市的房地產仍然會強勁發展，而許多中小城市隨著人口向大城市的流動，房地產需求將面臨嚴峻挑戰。
大城市中的核心商業區和住宅區，房地產也將進一步發展，而遠郊區則會呈現不同的冷熱。2015年下半年預計，二線城市市場表現分化有可能進一步加劇，合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍保持大體平衡，但大連、寧波、沈陽、長春及西安等城市庫存壓力較大，市場成交不容樂觀。三四線城市整體庫存高企，以價換量仍很可能成為主旋律。
三是融資模式的分化。隨著房地產業競爭的升級，融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主，轉向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌代表的互聯網金融等多層次的融資體系，服務于房地產行業的金融產品將帶來多樣化發展機會。房地產行業“拿地+開發+銷售”的開發模式，將逐漸轉向以客戶端為主導，來引領房地產商業模式的改變。
四是市場供給與政府保障的分化。中國住宅的商品化和保障機制的完善成型，是面向低收入階層、中產階層和富裕階層都形成相應的房產供給機制。我國保障房、商品房的“雙軌統籌”已有清晰框架。面對一方面商品房高庫存，一方面保障房融資難的現狀，可積極考慮“商品房轉安置房”的運作模式，房企能消化部分庫存、緩解壓力，住房保障對象也能更早住進保障房，盤活部分現有存量。