【前海听风录】之六
港铁城市规划主管姚展：西九龙和金丝雀码头的经验可以给前海带来什么？

站在香港每一个地铁站的车站大堂，里面均有多根圆柱。“对于港铁来说，最重要的就是这些圆柱。”姚展说。这位港铁的城市规划主管，一向以温和亲切著称，港铁的职员很少会直呼其头衔，而是喜欢叫他姚Sir。

港铁每一站的修建，都与城市的发展和规划密切相关，其见证就是这些巨型圆柱。这些圆柱的位置、粗细、填埋深浅，决定了地铁及其上盖物业的规模和整体发展模式。

在姚展看来，港铁在地铁开发、运营过程中所集结的诸多经验，特别是西九龙地铁站开发的成功模式，值得前海借鉴；英国伦敦丝雀码头的开发历程，因其定位与前海相似及开发成功的历程，亦可成为前海的有力参照。

事实上，长期以来，前海将全球多个金融中心作为跟踪观察的目标、研究的案例，伦敦金丝雀码头就是其中之一。

前海管理局局长张备此前在接受媒体采访时即表示，前海和香港的关系，就像伦敦金融城和金丝雀码头。金丝雀码头是伦敦东部建立的一个金融产业园，当时伦敦金融城也担心被取代，后来发展结果证明不是取代，而是通过金丝雀码头，把更多欧洲、美国的金融机构吸引到伦敦，“恰恰是这样，做强了伦敦在全球金融市场的地位和话语权”。

已服务港铁多年的姚展，对于地铁基建及物业开发积蓄丰厚经验，而内地、香港、英国的时常往返又让其对三地城市规划得失有清晰而独到的见解。

金丝雀码头的教育：基建先行 统筹开发

前海传媒：港铁是“地铁+物业”的开发模式，这方面您也到全球多个地方考察，在您看来，前海开发建设最佳比照系是哪几个？

姚展：我觉得前海与伦敦金丝雀码头和香港西九龙工程确实有不少相似之处，这两个地方可以成为前海建设的比照系。但与前海相比，他们规模则是小了很多。

金丝雀码头从废弃的港务区升级为重要商务区，也就39公顷。金丝雀码头土地规模与现在前海的一个单元相当，但前海很巧妙的分为20多个单元进行开发。西九龙则更小只有13公顷。

前海传媒：金丝雀码头原先是一个破败之地，最终实现其再造成功的关键因素有哪些？

姚展：其实金丝雀码头也是走过一些弯路的，按照英国的经验，他是永远不会做超前投资的，也正是由于此原因，上世纪70年代就开始再始的金丝雀码头，一直到1999年才通上地铁。

在东码头建成之前，这里寸步难行，正由于基建的滞后，也影响到该区域的投资改造。金丝雀码头再造的最大教训就是，基建要超前、要先行。

而且，它最初也没有CBD的概念。我认为他之所以运营成功，是把两类职能分开了。一类是代行政府管理职能，有点象前海管理局；另一类是找生意，有点类似港铁。

前海传媒：港铁是地下铁和上盖物业的结合。前海负责人方面也有这样的比喻，他将地上建筑部分比喻为插头，而地下公共交通部分比喻为插座，那么插头与插座怎么样能匹配上去呢？

姚展：有深圳的同事向我介绍，前海目前土地拍卖是地上地下一起卖。这样势必会形成一些割裂，比如停车场的出入口、垃圾间及一些公用地的安排，还有地铁与道路的联接等等。要想将地下与地面的交通联接起来，就要将规划、建设、运营统筹起来。

据我的同事讲，目前，前海的地卖给了开发商，缺少中间规划层面，规划与开发商之间缺少联接。在香港，港铁负责联络规划与开发商，将二者统一起来。正是由于统筹规划，产生高附加值。

由港铁承建的西九龙工程，由于统筹规划，13公顷的土地，产生出730万平米的综合体。

同样，废弃的金丝雀码头再造的成功，也相当程度是因为他们的统筹规划，从规划、资金引入、资金运作等，都是由金丝雀码头的开发公司负责把各主体联接起来。

目前，前海投控承担基建，从其承担功能上看，集规划、交通、开发等多层面于一体。他的角色有点类似于金丝雀码头的开发公司，关键是能否把各个主体联结起来。

前海传媒：那么，具体到细节运作中，譬如前海目前是出让土地，金丝雀码头也是类似模式吗？

姚展：据我掌握的资料，金丝雀码头所有的建筑都是出租，其中，5成面积为整栋租赁，三成面积为大客户租赁，只有两成面积为散租。巴克莱、瑞信、摩根大通、汇丰、摩根斯坦利和花旗等6大客户占到总面积的4成，这里是欧洲的金融中心。

西九龙的遗憾：没有形成教科书式的案例材料

前海传媒：西九龙地铁站的开发，并誉为业内地铁开发的成功案例，通过这个成功案例，您对前海有什么样的建议。

姚展：西九龙整个工程用了10年的时间才建成，周期确实长了些。其间方案也出现了一些反复，商业形态定位发生了新变化。如果从一开始时就做好定位，从市场角度和地理环境综合进行考虑，西九龙工程可以少走不少弯路。

西九龙的成功在于他的定位是中高端，如果定位中低端就失败了。前海也只有走高端路线，才能赢得未来。

前海传媒：有没有不足或是遗憾的地方？

姚展：西九龙工程的开发，其实我们有一个遗憾，就是没有将这些成功的经验最后集结成文字，成为一个教科书式的案例书，而只是口头相传。前海未来的开发，应该注意将这些案件归结起来，这样随时可以阅读，随时可以在这基础上做得更好。

前海传媒：你是如何看待前海的未来？

姚展：由于深圳地铁四号线是由我们负责建设、运营，因此我们经常往来深港之间。我认为前海大有作为，可成为深圳经济新引擎。港铁也有在前海发展的计划，并且已经着手。

我希望前海不仅成为深圳创新驱动力最强的地方，同时它也应与伦敦豪华的中心区一样，所提供的工作环境给人自豪感。类似金丝雀码头就很贵气，一进入码头，就让人自信满满并有愉悦的心情。（前海传媒　奋蹄）