粵港澳大灣區正從「全面協同」走向「深度融合」，鑑於香港人口老齡化情況日益嚴重，資源有限，「北上養老」成為不少香港老年人的新選擇。仲量聯行5月16日發布《銀髮市場可預見的未來––香港及大灣區內地城市養老地產的發展機遇》研究報告指出，養老公寓在大灣區的發展前景持續看好，將為開發商、投資者帶來巨大商機。

    目前，香港和內地65歲及以上的老年人口佔總人口的比例分別為20%和19%，預計到2040年，這一比例將升至34.5%與30%，而到2050年，香港將成為世界上老年人口比例最高的城市，然而本地安老院床位短缺，且一般只提供重要服務和照顧，私密度和自主性欠缺，因而無法滿足老年人追求更健康、更富足和更獨立生活的需求。

    《粵港澳大灣區發展規劃綱要》強調加強跨境公共服務和社會保障的銜接，香港特區政府也在2021年施政報告中提出研究擴展「廣東院舍住宿照顧服務計劃」，以便讓香港老年人更容易遷居到其他大灣區內地城市，尋找更佳的養老選擇，與此同時，提供專業現場護理和醫療照護服務以及健身室、電影院、餐廳和共享休息空間等多元化設施的養老公寓，強調高質量與嚮往式生活，讓老年人的生活環境更加舒適安心，有力提升了老年人的獲得感、幸福感和安全感。 報告顯示，目前在大灣區內地城市中，幾乎都有已開發完成的養老公寓，且尤以廣州、深圳兩地分布範圍最廣、數量最多。

大灣區內地城市養老公寓分布

    在其他國家和地區，養老公寓已成為主要的房地產投資類別之一。根據仲量聯行數據分析，美國2021年的養老公寓交易總金額為120億美元，佔所有房地產交易活動的3%，規模甚至超過了學生公寓。作為一大新興資產類別，養老公寓與辦公樓、工業地產和零售地產等傳統業態一同競爭優質地段，並且可以提供比傳統住宅更高的投資回報，在成熟市場上其資本化率溢價一般較傳統住宅高出100-150個基點。

    仲量聯行評估與諮詢服務部資深董事韓晶表示：「人口老齡化的趨勢、老年人偏好的變化、政策的大力推動、充裕的土地供應和大幅降低的土地成本讓開發商和投資者在大灣區建立養老公寓適逢『天時地利人和』，收益潛力巨大。根據我們的測算，在廣州、深圳、珠海等城市投資養老公寓，資本化率有望達到2.15% 至 3.5%，加之內地養老市場已經發展出會員計劃和搭售式金融產品等更多元的盈利模式，以及未來向住宅進行改造轉換時潛在的退場機制，在內地投資養老公寓具備極高的投資吸引力。」

2023年第一季潛在養老公寓資本化率與標準住宅資本化率分析

    不過，雖然在大灣區投資養老公寓前景廣闊，但由於其仍屬於新興的另類資產，投資者在開拓這一市場時仍需謹慎考慮。在報告中，仲量聯行特別指出「投資者、營運商和住戶都可受益的經營模式」、「投資者和營運商的緊密關係」、「把『潛在需求』轉化為『實際需求』，以便實現足夠的入住率」、「適合開發/轉換的土地/物業」、「租金/價格達到對投資者具有吸引力的收益水平」，「亟需政府支持」六大關鍵挑戰。

    首先，養老公寓的經營模式必須要讓投資者、營運商和住戶全部獲益。這意味着月租模式可能是最有效的選擇。其次，投資者和運營商之間必須建立緊密的合作關係，一方付出資本，一方貢獻運營專業知識，共同推動養老公寓項目的發展。第三，目前大灣區城市養老公寓的入住率在50%至60%的較低水平，但實際上入住率需達到85%或以上才能滿足財務所需。因此如何把大量「潛在需求」成功轉化為「實際需求」，是擺在每一名投資者面前的重要課題。此外，尋找適合開發或具有轉換潛力的土地或物業，養老公寓的收益水平與市場對價格的接受度相匹配，對項目取得成功至關重要。政府部門也應考慮發佈土地招標專門用於養老公寓用途，或者在土地招標時附帶養老公寓用途條款，或簡化現有資產轉變為養老公寓用途的程序。

    仲量聯行評估與諮詢服務部大灣區拓展總監陳曼藝表示：「養老公寓必將成為大灣區房地產市場的主要發展動力，而應對這些挑戰迫切需要政府機構、投資者、運營商和市場參與各方的密切合作。」（記者 王靜抒）