【香港商報網訊】記者 王曉蕾 報導：仲量聯行日前發佈2019年上半年深圳房地產市場回顧及展望。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，「2019年上半年，受中美貿易戰持續影響，深圳甲級辦公樓的需求出現回落，部分行業有意控制租賃成本。整體市場西移趨勢明顯，南山區凈吸納量佔一半以上。中美就貿易問題達成的共識及大灣區建設的持續推進，將有利於辦公樓租賃需求逐步回暖。」優質零售物業方面，上半年租賃需求相對疲軟，但網紅茶飲及跨界流行設計運動品牌擴張意願持續增強。領展以66億元成功收購怡景中心城，提振了市場信心，機構投資者尤其關注具有較大提升空間的成熟物業。

 

 

 

　　今年上半年，受中美貿易戰持續影響，深圳多數行業盈利前景不確定性增加，對甲級辦公樓的需求因此出現回落。除了專業服務和軟件開發企業仍保持一定擴張需求外，其他行業控制租賃成本的意願有所上升。部分租戶積極尋找遷往市內租值較低的甲級或乙級辦公樓的機會。

 

　　隨着南山各片區的逐漸成熟與發展， 深圳辦公樓市場西移趨勢明顯。南山後海、科技園和前海片區憑藉充足的優質供應和相對較低的租金，進一步吸引深圳核心區租戶的關注。截至六月底，整個南山區甲級辦公樓市場錄得14萬平方米以上的凈吸納量，占深圳甲級凈吸納量一半以上。

 

　　上半年深圳市場迎來六個甲級辦公樓項目竣工，為市場新增約48萬平方米供應。六個新竣工項目分別坐落於南山區、福田區、龍華區和寶安區。全市甲級辦公樓市場的供應壓力仍較大。

 

　　六月底深圳甲級辦公樓空置率與去年年底相比小幅上揚至16.8%。因市場需求有所回落，部分新入市項目出租率偏低。此外，對福田CBD高租金甲級辦公樓需求的減弱使該區域空置率小幅增長，但得益於南山後海與科技園片區對科技類租戶的持續吸引，全市空置率水平上揚幅度不大。

 

 

　　由於需求下滑、空置率壓力增大，上半年福田區部分業主降低租金以挽留租戶的意願上升。相反，南山後海片區得益於科技類租戶活躍及較低的空置水平，租金止跌企穩。總體而言，上半年全市甲級辦公樓租金與去年年底相比下跌4.4%。

 

　　與此同時，深圳辦公樓投資市場情緒較為高昂，成交活躍，至今已錄得數筆大宗辦公樓交易。在大灣區規划出台的背景下，投資者大多看好深圳的長遠發展，趁當下租金下行、業主議價能力較弱的時機，積極購入深圳的甲級辦公物業，尤其是中小型獨棟物業和位於南山區（包括後海、蛇口和前海）的散售型物業。同時，投資者還關注具有穩定租金收益或能很快帶來穩定租金收益的項目。

 

　　仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，中美就貿易問題達成的共識將有助於減小經濟不確定性，改善租戶對市場盈利的預期，預計深圳辦公樓租賃需求將逐步回暖。此外，相對寬鬆的財政、貨幣環境以及大灣區建設的持續推進，將進一步提升企業信心，對深圳辦公樓租賃與銷售市場起到支撐作用。

 

　　未來12個月深圳預計將有近20座甲級辦公樓入市，這樣的供應高峰必然對全市整體空置率形成一定壓力。受此影響，我們預計全市整體租金在短期內仍會出現一定幅度的下降。

 

 

 

　　上半年大部分零售商對擴張計劃呈現謹慎態度。零售商更傾向入駐經營良好的商場。核心商圈的部分商場積極進行調整，提升購物環境，改善業態組合，成功提高客流量並吸引更多年輕人群關注。

 

　　上半年網紅茶飲在深圳市場的擴張勢頭不減，門店數量持續增加；此外，知名運動品牌因其跨界流行設計元素吸引年輕人，銷售業績良好，其擴張意願較強。因此，越來越多商場願意為這些品牌提供首層優質位置，期望以此帶動總體客流量。

 

　　租金方面則總體平穩，僅有小幅度上揚。租金增長主要來自於市區核心商圈優質項目、市區已經完成業態調整或更換業主的商場，以及市郊營業較好且客流量大的成熟商場。其餘各大商場租金與去年年底持平。

 

　　值得注意的是，上半年錄得深圳有史以來最大宗的優質零售物業交易，領展房地產信託投資基金以66億元人民幣的價格成功收購深圳怡景中心城。仲量聯行深圳零售地產部總監張國華表示，這筆成交大幅提振市場信心，機構投資者紛紛加大對深圳市場的關注力度，尤其是對具有較大提升空間的成熟物業更為關注。

 

　　由於多項利好頻出，宏觀經濟表現有望持續改善，加之人口流入持續增加，因此我們預計深圳零售市場將逐步回暖。此外，根據我們的觀察，年輕消費群體已經成為眼下零售商的主要客群，可以預測部分零售商在未來會更加傾向進入年輕群體活動頻繁的商圈商場。

 

　　預計未來十二個月深圳優質零售新增供應將接近一百萬平方米，市區與市郊供應量大致相當，供應壓力相對較大，因此未來十二個月全市空置率將上升大約1個百分點。然而，經營情況較好的商場租金仍會出現上漲，其中部分核心商圈以及內裝升級完成的商場漲幅尤為明顯，這將推動全市租金穩步上升。