漢口香港路附近,一寫字樓門前,擺放著醒目的“買寫字樓送停車位”的廣告。記者苗劍 攝
記者郭佳 近兩個多月來,經常收到市民的投訴:騷擾電話最近增多,排名居前的是各類商鋪、寫字樓的促銷電話:“價格不高,地段不錯,還不限購、不限貸,小投資有大回報。”
“聽上去那么美,可是一天幾個類似電話的扎堆促銷,讓人感覺像是甩貨!要是好賣,還用這樣推銷嗎?”一些市民在躍躍欲試的同時,又心存疑慮。武漢商鋪、寫字樓為何如此促銷?晨報記者近期以投資者的身份,深入武漢街頭的商鋪、寫字樓調查。
記者探訪
寫字樓:主打“以租養貸”
在漢口市中心香港路附近的一處寫字樓門前,擺放著醒目的“買寫字樓送停車位”的廣告。記者走進營銷中心詳問才知,要面積達到500平米才會送車位,而樓盤均價在20000元/平米以上。也就是說,總鋪價要達到1000多萬元,才有車位送。
得知記者想小額投資,售樓員介紹了一套50多平米的房間,總價110多萬。首付57萬,貸款56萬,貸10年,月供6000多元(注:商業地產貸款年限僅10年)。針對將來房子如何出租的問題,售樓員告之那套50多平米的房間,已被一家公司整體租用6年,記者只需購買,每月就可收到5000多元的租金,用以“以租養貸”。
記者算賬:首付57萬元,每月只用自掏1000多元還貸款,出租也不用自己操心,10年還完貸款,就放心收租啦!如此算來,似乎不錯。
商鋪:產權年限是短板
接到一個商鋪電話:“地鐵商鋪,成熟市場,20萬就能當老板。”沖著誘人的廣告,記者坐上地鐵1號線,直奔現場。在售商鋪位于東西湖區,以經營陶瓷衛浴為主,共五層。是個大型的建材市場中的一棟樓。商鋪面積大的上百平米,小的10多平米。銷售員幫記者選了套35平米的商鋪。因是物業代租性質,一次性代租15年,后期出租不用擔心。
銷售員算了筆賬,商鋪總價不到40萬,首付25萬后,貸10年,貸款15萬左右,月供1600多元。購鋪就受益,和上個寫字樓不同,月租金2000多元,每五年調高一次,連租15年。而這個租金只是保底收益,這15年中,哪怕你的商鋪一直空置,租金每年仍按總房價的6.5%給付。
但此處商鋪有個很大的隱患,土地產權是從1998年至2038年。“那不是只有21年的使用權?”記者問。銷售人員解釋,到期土地產權可以續,一年也才幾百元,沒什么大問題。
記者算賬:首付25萬,每月以租養貸,還有多余進賬,看上去很美。可記者多方打聽,關于產權的年限續費,及后期是否影響商鋪的價值,相關專家的說法是“一時都說不清,沒有準確的相關文件出臺”。
專家提醒
聽上去很美,風險不小
市場因素
1.辦證費用高,70年產權住宅類的樓盤費用在1%~1.5%,商業地產在4%~5%,高3倍以上。
2.轉賣過戶費高,接近房價的20%。
3.管理成本高,高物業費、水電費。
持有成本高
1.首付較高,必須付全款的50%。
2.最高貸款年限10年,貸款利率上浮最低10%,投資者每月還貸壓力會較大。
投資門檻高
對目前武漢商業地產投資不怎么看好,有三個原因:
1.商業供給過剩:截至2016年底,武漢已開業的購物中心數量高達56家,總商業面積達660多萬平方米。從武漢登記商業面積來看,人均商業超3.1平米,是香港的2倍,商業供給階段性過剩問題嚴重。
2.電商沖擊:招商困難、經營吃力。
3.在快速復制的擴展之下,購物中心多數顯得很“乏味”,主要體現在品牌、業態同質化。
聽上去很美,風險不小
記者這筆賬算得對不對呢?為此特意請教幾位在地產界摸爬滾打多年的專家,他們提醒:聽上去很美,其實有風險。
說好的“包租藍圖”,可能執行難
■受訪人:地產大咖、海尚云匯董事總經理梅水雄
很多商鋪打著“以租養貸”的噱頭售賣,但后期能否保障,存在不確定性。相比住宅而言,商鋪包含所有權、經營權、使用權三方的權益,較復雜。目前的商鋪市場份額也供大于求,很多開發商宣稱有知名品牌進駐,且與購鋪者簽訂的合同明確了每年返租回報,可他們的后期招商和運營出現問題,開發商若無法承擔這筆資金,造成無法履行合同的,只有進入法律程序,那么無疑是件鬧心的事兒。目前,武漢資深房產投資客,一般優先投資住宅,其次是公寓、商鋪、寫字樓。
專家支招
投資商業地產
多向專家打聽
武漢商業地產研究專家李國政提醒打算投資商業地產的市民,一定要謹慎。投資商業地產,一定要多比對,多詢問,特別要向身邊做生意的朋友,租過商鋪、寫字樓,投資過商業地產的朋友,多了解真實情況。盡量選擇口碑好,運營實力強的大開發商。
關于寫字樓的投資,建議要交通便利的地段,地鐵口最佳,周邊有成熟的商業配套,記住三點:地段好、人流多、回報高。
關于商鋪的投資,他青睞大型住宅區的底商,即住宅區一二樓的商鋪。這類商鋪可租可自用,依靠社區客流,成本小,較穩當。