差餉物業估價署29日公布，今年11月份本港私宅售價指數報380.4點，較10月份的381.1點按月微跌0.18%，連跌兩個月，惟跌幅有所收窄。若以今年首11個月計，售價指數累積升幅則收窄至0.32%；對比去年5月的歷史高位396.9點，樓價指數已反覆下跌了約4.2%。綜合市場分析，今年全年樓價指數料跌近1%，亦即樓價11年升浪將告終止。

　E類大單位逆市急升

　最新數據顯示，中小型單位住宅樓價指數11月份為383點，按月跌0.2%。不過，大型單位住宅樓價指數卻逆市上升0.9%，報310.5點。若以五類單位面積劃分，則出現中小型單位下跌、大單位上升的現象。近年升勢強勁的A類(431平方呎以下)細單位及C類單位(753至1076平方呎)同樣跌0.2%，B類單位(431至752平方呎)中小型單位跌0.1%。反之，大單位逆市上升，其中D類單位(1076至1721平方呎)按月升0.5%，E類大單位(1722平方呎或以上)按月更急升2.5%。

　各區上車盤方面，期內錄得一區跌、兩區升的情況。據差估署各類單位平均售價資料顯示，唯一錄得跌幅的是港島區上車單位(A類40平方米以下)，現時要743.5萬元，較上月的745.3萬元跌約0.2%。升幅最多的是九龍區，現時平均要666.5萬元，較上月的643萬元升約3.6%；新界區上車單位現時平均則要600.3萬元，較上月的589.3萬元升約1.9%。

　租金方面指數出現回升，11月私人住宅租金指數報178.6，按月升0.06%，按年則跌6.39%。

　利嘉閣料樓價全年跌1%

　利嘉閣地產研究部主管陳海潮解釋稱，11月份售價指數主要反映10月下旬及11月上旬的實際市況。當中，10月下旬疫情緩和，限聚措施放寬，加上新盤熱賣，整體樓市氣氛不俗。惟11月下旬疫情急轉直下，預估2020年全年樓價指數最終跌近1%，為自2009年起至2019年連升11年後首度錄得年度跌幅。

　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，估計12月份一手市場將錄得約600宗成交。受疫情影響一二手交投緩慢，他預料全年樓價跌幅不會超過0.5%。展望明年1月份，他相信到時疫情高峰已過，可望全面受控，因而對於樓市前景仍持審慎樂觀態度。

　值得留意的是，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，2020年11月一手市況活躍，帶動細單位現樓貨尾銷售同樣理想。據中原地產上月統計，選取於2017年到2019年落成的新盤，AB類三房或以下單位累計推出34322個，11月份現樓貨尾按月減114個，跌幅為6個月最大。現時只有1237個待售單位，為今年新低水平，待售貨尾比例跌至3.6%。

　代理行倡港府「減辣」

　萊坊執行董事林浩文認為，11月樓價跌幅較預期為小，估計12月仍會向下調整，惟全年跌幅應有限，估計跌幅約1%。展望2021年，他估計樓價有機會向下調整5%，跌幅主要集中在上半年，下半年則因疫苗推出，樓價將會轉趨平穩甚至回升。

　林氏又指，本地企業大規模裁員現象已經出現，大部分企業明年加人工的幅度不會高，這些因素都會影響投資者的購買力。當樓價高企，港府減辣機會不大，「估計樓市須向下調整10%或以上，港府才有機會減辣」。他希望港府可以放寬額外印花稅(SSD)，其好處是增加二手供應量，藉此避免買家湧向一手樓，並可協助有現金流壓力的業主套現或減輕負債；並希望港府可以在非常時期，用非傳統思維去審視房地產市場，「在現時市況下，傳統的機制未必能解決現時的問題」。（記者 蘇尚）