物業管理盈利穩定細水長流，投資潛力不容小覷。 資料圖片

　　【香港商報網訊】記者鄭珊珊報道：近年內房股分拆物業管理項目上市越來越多，因為內地物業管理行業將迎來重大機遇。星展銀行(香港)研究部中國房地產業分析主管王丹預期，內地物管市場規模可在15年內倍增。當中增值服務增長空間潛力大，加上行業未來有眾多整合的空間，料行業未來盈利水平可望進一步提升。

　　王丹表示，目前內地物業管理行業盈利每年平均增長超過5%，上市的物業管理公司未來兩三年盈利增長幅度更達30%。不少上市內房集團分拆物業管理公司上市，星展預料，分拆獨立上市的物業管理公司，需有超過2000萬平方米合約面積、逾1000萬平方米在管面積及於2018年盈利逾5000萬元，才能有足夠的吸引力。

　　百大企業增值服務收入超管理

　　物管行業的變革，還體現在除了做大以外，還可以做精、做專。星展稱，規模大、業務特別、有地域優勢(比如專注於大灣區或長三角地區等)，以及叫價合理(行內市盈率介乎10至30多倍，平均市盈率22至23倍)的公司才可吸引投資者。值得一提的是，目前物管行業開始出現各類型的增值服務，最大的前100家物業管理企業，其增值服務收入已經超越項目管理本身的收入。

　　王丹預料，內地住宅管理費未來幾年會漲到平均每平方米2.3元人民幣，以全國93億平方米的居住空間來計算，市場規模會達到213.9億元人民幣。商業項目空間每平方米管理費會達到7元人民幣，會有28億平方米的商業物業面積，市場規模196億元人民幣。兩者加起來，市場規模逾409.9億元人民幣(約461.63億港元)。

　　物管行業多整合機會

　　內地物管行業整體分布仍然頗為分散，排名前10位的物管企業市佔率約11.35%，前100企業的市佔率約38.85%，未來仍有相當多的整合機會。按產品分類，住宅物業管理佔市場收入的46%，辦公室佔比20%，商業項目帶來14%的收入。在不同類型的住宅當中，辦公樓等物業可收取的管理費較高，料物業管理公司會很願意增加此部分的比例。

　　選股方面，王丹建議專注於有最高盈利能見度及有增長潛力的相關股份。預期上市內房中，有興趣短期內分拆旗下物業管理公司，包括潤地(1109)、世房(813)、建業地產(832)及富力地產(2777)。