運輸及房屋局局長陳帆昨日表示，今年及未來3至4年，私人樓宇的動工量及落成量都比去年高。
【香港商報網訊】記者鄭珊珊報道：運輸及房屋局最新數據顯示，截至2018年12月31日，本港已落成但未出售的住宅數量累計達到9000個，2018年內勁增3000個。另一方面，去年全年的私人住宅落成量為2.1萬個單位，較2017年的1.78萬個多3200個或18%，是自2005年以來的新高。運輸及房屋局局長陳帆昨日表示，數據顯示，今年及未來3至4年，私人樓宇的動工量及落成量都比去年高，預計未來幾年私人樓宇供應量都將維持在較高水平。
私樓登記銷售創5年新低
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，2018年落成私人住宅2.1萬伙，是14年來首次逾2萬伙水平。展望未來，私樓供應長期維持在每年2萬個左右的水平。2018年全年私人住宅登記銷售15458個，創近5年新低，明顯落後於同期的落成量2.1萬伙。
去年第四季新樓現樓貨尾9000伙，黃良昇估計背後的原因是新屋銷售進度落後，集中於樓花。第四季建築中卻已預售的新樓1萬伙，按季大減4000伙，屬10個季度新低，顯示季度內樓花銷售明顯減少。
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，雖然現時供應量維持穩定，但政府已經表明調整公私營房屋比例，相信未來幾季供應量都會下跌。
經濟學家巫伯雄博士接受本報採訪時說，實用面積753平方呎的單位，總價在千萬上下，實在很貴。對於流動性極強的國際化人才來說，香港在居住和消費方面的競爭力都要提升，才能留得住這批人才。
發展商料細單位調整較大
紀惠集團行政總裁湯文亮昨日撰文表示，增加住屋供應是政府調控樓市唯一可以做的事。不過想要成功調控樓市，必須地產商配合，如果他們持貨不賣，即使再增供應也沒有用。
長實(1113)執董趙國雄表示，整體而言，本港經濟前景相對以往會有較多不穩定因素，今年樓市風險較高。他又稱，細小單位未來有供應較多，相信較為受壓，調整幅度會較大。個別地區和樓盤供應多的地方，樓價或下跌10%至20%。他建議買家量力而為，借貸盡量不要太高。
嘉華(173)營業及市場策劃總經理溫偉明表示，配套設施比較弱的新界地區樓盤數量供應較多，銷售時要採用低價的策略。
時隔半年 CCL四大樓指齊升
【香港商報網訊】記者呂婉玲報道：近期一手新盤連連低開，或許帶動了整體市場氣氛，本港二手樓價全面止跌回升。反映二手樓價水平的中原城市領先指數(CCL)最新報170.64點，按周微升0.26%。同時，其他三大指數今周亦全線回升，大型屋苑領先指數錄171.49點，按周升0.30%。中小型單位指數報170.19點，按周升0.28%。大型單位指數則錄172.84點，按周升0.19%。CCL、大型屋苑及中小型單位指數一同結束2周連跌，大型單位則力挽6周連跌劣勢。
四大整體指數是次自去年中樓價向下調整以來，首次同步回升，亦為相隔25周再次出現。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，相信未來樓價走勢反覆，有別於早前的連跌局面。本月4日人民銀行宣布降準後，香港樓市隨即回升，他預期未來數周CCL走勢將反覆不定，新春前後有望止跌回穩。
四區樓價三升一跌
按地區劃分，港島樓價率先反彈。港島指數本周錄178.92點，連跌2周後按周升1.61%，升幅為近30周最大。九龍指數亦結束3周連跌，報166.65點，按周升0.06%。新界東CCL Mass報180.25點，按周升0.25%。新界西成唯一下跌的區份，連跌3周共3.46%，錄154.02點。四區樓價，三升一跌，是近4周第二次出現，反映樓市開始出現尋底象。
中原地產昨日公布的數據，當中有近八成的交易是在去年12月31日至今年1月6日簽臨時買賣合約。日前啟德跑道地皮以112.6億元批出予新鴻基地產(016)，其對樓市的影響將於下月中旬的CCL開始反映。
【商报时评】樓市癥結：無「麵粉」則無「麵包」
總結去年，本港私宅落成量終於突破2萬伙，創出14年來新高，充分反映政府過去增加供應的努力成果，數字令人鼓舞。然而，要實現特首林鄭月娥日前在達沃斯世界經濟論壇所提目標，即是把供款佔市民收入的比例由目前的70%大降至40%，這條讓港人置業可負擔之路仍嫌任重道遠，各界誠須在增加供應方面再加把勁方成。
事實上，除了私宅落成量增多，一手推盤量也在增多，受益於「空置稅」的助力，當前便有多個新盤正在「混戰」，顯示由「弄麵包」到「賣麵包」都加快應市，社會肯定樂見其成。惟將目光放遠一點，情況卻非特別樂觀，因為私宅開工量由去年上半年的近1.5萬伙，銳減至去年下半年的不足4000伙，這難免會影響未來落成量；故此，未來三、四年的一手潛在供應量，便繼續維持在9.3萬伙的水平，而建築中但未售出或未發售的供應更按季微降2000伙。以上，說明土地開發進度尚要快馬加鞭，否則「麵粉」供應恐怕出現斷層。此外，經濟形勢日趨不明朗，也不利於樓價變得更易負擔。一方面，美國加息周期或提早完結，多少已令樓價再次蠢蠢欲動，跌勢似有回穩苗頭。其中，一手銷情理想便容許了發展商不斷加推單位以至加價，而二手割價求售個案亦明顯減少，日前啟德跑道地皮還以破紀錄造價標售成為新地王……縱然，這不排除只是樓市「小陽春」，包括豪宅前景仍獲市場看好等，但有關方面誠須注視後市發展。再加上，全球經濟增長放慢，中美貿易磋商一波三折，香港作為高度外向的經濟體自難獨善其身；一旦失業率上升、市民收入減少，毫無疑問會令上車更加困難，屆時即使樓價回調都恐「賤物鬥窮民」。
必須強調，要令置業變得可以負擔，方法不僅限於推低樓市。當然，繼續增加供應，尤其是按土地供應專責小組報告建議「議而有決」兼且「決而有行」，必然有助推動樓價回調。不過，倘要實現供款佔收入大削至40%的目標，則意味樓價或須大瀉才行——無論是考慮經濟承受能力，抑或出於實際情況，似乎均非最佳上策。所以，林鄭月娥日前已調整了房屋政策，包括將公私營供應比例改為「七比三」，又陸續加推綠置居、新居屋、首置盤等資助出售房屋，包括分別以四二折、五二折、六二折的折扣率訂價；凡此種種，都直接、有效地令市民上車更易負擔，變相實現了林鄭心中的房市目標。
惟要滿足市民置業需要，歸根究底的關鍵還在增加供應。由最新首置盤煥然懿居錄得超額45倍，意味逾2萬申請者將落空而回，到一手新盤在所謂「混戰」之下，依然無懼客源不足而不斷加價加推，無疑都凸顯了樓市供不應求問題仍嫌嚴重，其中猶以公營方面最為僧多粥少。隨着公營供應比例提高，難免會影響私宅的施工量和落成量；不過，在推進置業可負擔的目標前提下，大家更應着眼的，固然是港人實際的上車容易程度方面。有鑒供款與收入的比率仍跟目標存在頗大差距，正如林鄭月娥所言樓價明顯地仍有調整空間；也就是說，放寬辣招之類肯定言之尚早，增加供應的工作更是任重道遠。
香港商報評論員 李明生
