根據香港中原城市領先指數，香港樓市整體大約在2018年7月下旬見本輪上升周期的高點188.61點，之後輾轉下行，至2019年1月中旬，指數跌至170.19點，下跌約10%。但就個別地區樓盤來說，跌幅大於平均跌幅，如近期開盤的部分新樓盤，開價較同區二手單位價低約20%至30%，似乎面對一定銷售壓力，促銷頗為積極。
從歷史的表現看，香港樓市過去一直處於升多跌少、大漲小回狀態。近二十多年，樓市的最低潮是2003年SARS時期，當時在經濟不景和SARS的雙重打擊下，樓市差不多成為一潭死水，後來在中央推出支持香港的「個人遊」政策後，經濟和樓市才逐步好轉；再後來即使在2008年美國爆發波及全球的金融海嘯衝擊下，樓市也未曾下探到2003年的低位。
多因素助港樓市升多跌少
香港樓市之所以能夠常升常有，與其本身具備一定的獨特之處有關：
首先，香港的先天限制就是地少人多，土地資源極為有限。而在這種先天限制之下，又有約四成土地被政府劃為郊野公園和自然保護區，不得使用。結果只有約7%的土地可以用於住宅發展，於是在極度缺乏建屋土地的情況下，高地價和高樓價就成為了香港的正常現象；
其次，低利率為樓市提供了強大支持。2008年金融海嘯後，全球低利率成為常態，香港也有大量資金流入。受益於低成本資金的充裕供給，業主普遍的供樓能力得到增強。加上香港傳統上屬於富裕地區，民間有大量財富，這些財富和寬鬆的金融環境相結合，更加支持了樓市的需求；
香港的獨特優勢如「一國兩制」，以及自由、法制、多元、便利的環境，吸引了大量內地富豪、較富裕群體，以及外籍人士在香港置業，對香港的樓市也起到了很大的支持作用。
上面幾個因素中，地少人多或者土地供應不足的問題，基本是短期無解，就算政府臨時想辦法增加一些土地供應，也基本是杯水車薪或者將「朝三暮四」改為「朝四暮三」而已，無助於問題的根本解決；
低利率帶來的資金支持，從目前情況看，也很可能長期化，根據美聯儲部分官員最新關於加息的言論，美國本輪的加息周期很可能在2019年中結束，由於港美的聯繫匯率機制，估計香港的利率也會在年中見頂，也就是說，本港利率最多再上升25個基點或半厘就可能見頂，並沒有多少上升空間；
至於內地富豪、較富裕群體來港買樓，則可能與當時的國家政策鬆緊有關，例如過去一段時間國家清理影子銀行，令到依賴影子銀行借貸的群體大受打擊、資金匱乏，這首先會影響該群體在港的買樓投資行為，嚴重情況下甚至會迫使他們賣出以前購買的物業，給香港樓市增加壓力。
總結起來，一直以來支持香港樓市上升的兩個支柱因素，土地房屋供不應求，以及低利率導致的資金充裕，看來都會長期存在，因此香港樓市的長期轉勢機會不大，目前的下跌更可能是一種正常的調整。
本輪下跌之前的一輪下跌（2015年9月至2016年3月），是在2015年底美聯儲開始加息、美元走強、人民幣受到衝擊、內地經濟放緩的背景下發生的，樓市買家擔心內地經濟受到較大打擊，香港也會受到牽連，另外擔心美元利率上升會導致供樓利率上升，減低供樓能力，加上樓市也累積了一定升幅，因此出現調整。但在後來內地經濟轉趨穩定，香港利率展望趨向正面的情況下，市場的恐慌心理逐步減退，樓市才又開始回升。
本輪的樓市調整，直接誘發原因與上一輪有類似之處，仍然是擔憂內地經濟轉弱以及供樓利息上升，當然內地去槓桿措施加劇、樓價累積較大升幅也是一個調整因素。由於去年3月開始的中美貿易戰，在2018年的大部分時間不斷惡化，市場主流普遍擔心內地經濟將出現較大困難，也擔心香港受到波及，投資信心受到較大損害，直接導致了樓市調整壓力的增加；而拖延多時的香港銀行體系，終於在2018年9月開始跟隨美國加息，也對樓市買家心理有負面影響；內地去槓桿加劇，導致影子銀行急劇收縮，令部分依賴影子銀行融資的中小企和個人深受打擊，由於這個群體中不少人是香港樓市的投資者，因此內地資金收緊也對香港樓市產生不利影響；至於樓市升幅過大則是一個老問題，但並非主要原因。
料全國兩會後穩增長措施陸續出台
根據中國政府穩定經濟的安排，預計在3月兩會後將有大量的支持經濟政策落實，令經濟目前的下行趨勢趨緩，並有較大機會在下半年經濟增速進入穩定期。內地經濟的穩定無疑將令市場的觀望避險心理改善，重新推動樓市買家入市；根據美國經濟放緩的現狀以及美聯儲的態度，預計美國有較大機會在2019年中結束本輪加息周期，紓緩樓市買家對利率的擔憂；內地的貨幣政策在2019年也大概率從去年的偏緊轉向偏鬆，對內地買家的資金限制減弱，減輕對香港樓市的負面影響。
綜上所述，香港樓市上升的兩個主要支柱因素仍然完整有效，而造成本輪調整的幾個因素有望在下半年出現不同程度的好轉，因此，香港的整體樓市有可能在今年下半年出現復蘇。
華大證券首席宏觀經濟學家 楊玉川
