【香港商報网訊】記者伍敬斌 見習記者廖非凡報道：近期，一些熱點城市正在加速賣地，儘管競拍門檻一降再降，但一些城市的土地成交狀況仍然不容樂觀。

　　專家表示，房地產整體形勢不好，從地方政府來講，很多城市大約四成財政依靠土地財政支撐，所以政府也想多賣地塊來增加財政收入。不過，市場蕭條的時候，恰恰是開發商選地慎重的時候，很多開發商怕未來兩年如果預期不好，拿到的地可能成為負擔，所以熱情不高。目前不少地方的樓價已經開始下行，但是由於樓價下降將對經濟影響較大，所以下降的空間不大。

　　多地降低拿地門檻

　　2018年就快過去，有很多沒有完成賣地計劃的城市正在加緊衝刺。11月26日，北京有13宗土地出讓，如此大規模地集中拍賣，在北京土地拍賣市場上十分罕見。同時為吸引房企，還降低了競拍門檻。在北京官方補充公告裏，11月26日的競拍會分組進行，競買人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動。而以往的土拍活動中，一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。

　　廣州也在年底加速出讓土地。進入11月，廣州共計掛出24宗地塊，出讓土地面積230.15萬平方米，起拍總價430多億元。

　　樓市熱點城市南京土地出讓也大大降低競拍門檻。比如，擬於12月18日出讓的8宗地塊，取消了競買人具備房地產三級及以上的開發資質的要求，不再限制一個競買人只能拿一塊住宅或商住用途的地塊，競買保證金比例降低，從原來的起拍價五成調低至兩成或三成。

　　除這三市之外，多個房地產熱點城市也在加速賣地，降低拿地門檻的城市也不少，但成交量仍不理想。

　　謹慎拿地凸顯現狀

　　深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受本報採訪時表示，目前房地產行業的形勢並不樂觀，土地市場也比較蕭條。從地方政府的角度來說，如果賣地的形勢不好的話，加上實體經濟下滑，那麼今年的穩增長任務是有很大壓力的。所以，臨近年底，地方政府就會想到多賣地塊來增加財政收入。然而目前的土地市場，賣方市場和買方市場已經發生了變化，開發商已經不像以前那樣瘋狂搶地，而是有選擇性，所以壓價、低價成交、甚至流拍已不是新聞。

　　另外，有消息稱，房地產開發商即將迎來3800億元償債高峰。據億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月至2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元;第二次大高峰集中在2020年5月到2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。近期房企再融資，不僅數量攀升，利率也水漲船高，最高年化利率接近14%。這或許也構成了開發商拿地並不積極的一大因素。

　　價格下行空間不大

　　目前，內地樓市還處在調控狀態，而地方層面則下降拿地門檻，對此宋丁認為，確實如此，政治上中央要求地方必須強化調控，如果樓價上漲馬上就會被約談。但是地方上的財政收入又逼迫?地方政府抓緊賣地，這種矛盾的情況也會延續下去。

　　那麼未來樓價的走勢將會如何?宋丁認為，目前土地市場比較蕭條，樓價確實有下行空間，而且事實上已經在下行。但是因為如果樓價降幅較大，將對經濟產生很不利的影響，所以下行節奏要控制。從經濟現狀來看，國家和地方政府兩個層面都不會允許樓價突然下跌的事情發生。所以未來的樓價應該還有下行空間，但這個空間不會太大。