【财联社】（记者 杨依依）风起于青萍之末。任何政策的松动，都是从微妙的变化开始。

　　据财联社不完全统计，最近一个半月，至少有9家房企逾230亿的公司债和ABS密集获批。自10月下旬以来，多个城市住房按揭利率出现回调，且放款周期缩短，而这有助于房企回笼资金。

　　尽管近期资金流入房地产行业的速度有所加快，但多位接受财联社记者采访的房企高管均表示，房地产整体融资环境目前依然偏紧，对于明年的投资计划仍保持谨慎。

　　公司债密集获批

　　今年以来，受银行信贷紧缩、非标融资监管趋严等因素影响，房企的融资环境较去年更为严峻。

　　“目前有迹象表明气氛好了一点。”阳光城集团执行副总裁吴建斌对记者表示。吴建斌所说的“气氛好了一点”，包括近期多家房企的发债计划获批。

　　这些房企中，除了中国恒大（03333.HK）、华夏幸福（600340.SH）等大型房企，还有越秀地产(00123.HK)、花样年控股（01777.HK）等中小型房企。其中，获批金额最大的是华夏幸福于11月14日公布的总额不超过80亿元的公司债券。

　　此外，据不完全统计，截至目前，11月至少有183.5亿元的资金通过信用债一级市场流入万科A（000002.SZ)、融创中国（01918.HK）、金辉集团（00137.HK）、金隅集团（601992.SH）等上市房企。其中龙光地产（03380.HK）在本月发行的24.9亿元的公司债，是其今年首次在境内发债。

　　“房地产市场要稳定，房地产金融首先要稳定。市场要横盘，流入房地产的资金要基本恒定。”一家销售额排名前十的大型房企高管如是说。

　　从发债用途上看，近两月获批和已发行的公司债仍多用于借新偿旧。据发债公告显示，本月发行公司债的美的置业和龙光地产，募集资金均用来偿还公司已有债务。华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。

　　值得一提的是，今年以来已有多笔房企债券违约，包括中弘“16弘债02”、五洲国际“16锡洲02”债券、京鹏地产“17省房债”、华业资本“17华业资本CP001”、上陵集团“12宁上陵/12宁夏上陵债”等。

　　而房企兑付压力明年将继续上升，其信用风险也将进一步增加。中泰证券发布的数据显示，2019 年整体到期的地产债规模预计为4600亿元，较2018 年的2800亿元大幅增加1800亿元。

　　“房企融资有所松动，金融政策也从此前的降杠杆向较为宽松的环境转变。”一家房地产资产管理公司负责人告诉财联社记者。

　　安信证券在研究报告中表示，民营企业座谈会后，各地在民营企业融资上均有动作，如上海银保监局筹备组提出“推进产品创新”等八方面推动民企贷款“敢贷、能贷、愿贷”；广东银保监局筹备组表示同等条件下民营企业信用贷款准入标准不高于其他企业，信贷审批效率不低于平均水平，适当提高民营企业信用贷款、中长期贷款比例，为民企“量体裁衣”、“雪中送炭”。

　　此外，东方证券则在最新研报中称，“根据历史经验来看，中性或宽松货币政策下，M1 增速的提高会驱动房地产销售面积的上升。我们认为，由于经济下行的压力持续，2019 年的政策组合较大可能为宽财政和中性货币政策。”

　　开发商仍不乐观

　　“我预测明年一些调控政策会松绑，而且由银行和各级金融机构给市场提供流动性。”上述房地产资产管理公司的负责人表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，2019年会出现信贷政策调整、供给政策如预售、房价管控政策调整等。

　　但对未来一段时间的投资及楼市走向，接受财联社采访的多家房企高管均不乐观。

　　“近期放行公司债仅仅是缓解房企融资难、推动直接融资，主要还是对大房企适度放宽了融资，整个房地产行业的资金流入并不会有太大变化。”上述销售额排名前十的大型房企高管称。

　　一家闽系房企投资部总经理则表示：“到了年底，地产公司资金普遍比较紧张，有比较好的机会才会出手，现在都还比较谨慎，关键还是缺钱，我认为融资还是比较紧。”

　　他补充道，“楼市调控还在路上，房住不炒不会变。”

　　“我们的资金统一入池，统一使用，明年观望估计还会继续。”吴建斌告诉记者，“经济整体还在下滑，估计明年也会这样，所以，房地产好不到哪里。”

　　中泰证券在报告中指出，“虽然随着经济下行趋势延续，房地产融资环境相较2018 年可能略有转暖，但是行业整体销售承压，投资开发支出压力不减，面临的现金流压力仍然不小，特别是考虑到融资环境或将继续结构性分化，头部大型房企改善而小型房企依然承压，因此低等级民企发行人的现金流压力或将进一步加大。”