【香港商報网訊】中國社科院網站昨天發布了2018年11月《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱報告)。報告指出，在中央定調堅決遏制房價上漲後，房價上漲預期有了顯著的改變。2018年10月，全國房地產市場整體退熱，一二三四線城市均穩中有降。但報告也指出，一線城市絕對水平仍處高位。對於後市，報告預測短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。

　　房地產市場整體趨穩

　　這份由社科院財經戰略研究院發布的報告分析了10月內地樓市整體降溫的因素，指出中央定調堅決遏制房價上漲，讓預期顯?改變;房地產調控政策保持了其平穩性與延續性，部分開發商及住房投資者關於調控政策放鬆的預期落空。

　　報告列舉數據指出，在諸多內外因素的綜合作用下，一二三四線城市均穩中有降。2018年10月142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%。房價環比上漲的城市為58個，比6月減少61個，佔樣本數的40.8%。報告認為，房地產市場的整體趨穩，對於防範宏觀系統性風險、加快房地產市場長效機制建設具有重要意義。

　　一線城房價漲勢受控但仍處高位

　　報告指出，10月一線城市房價集體微降，北京、深圳房價回升進程中斷，廣州樓市由熱轉冷。與2018年9月相比，10月一線城市房價環比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌。其中10月深圳環比下跌0.83%，北京環比下跌1.99%，廣州環比下跌1.9%，上海環比下跌2.71%。與上年同期相比，2018年10月一線城市平均同比漲幅降至1.277%，其中北京同比上漲0.52%，深圳同比上漲3.45%，廣州同比上漲12.11%，上海同比下跌10.97%。

　　報告指出，雖然一線城市房價漲勢暫時已經得到有效控制，但房價水平仍處高位、潛在供求矛盾難以短期緩解。

　　準一線及二線城市房價總體回調。2018年10月，準一線城市房價環比平均下跌1.415%，跌幅比上月進一步擴大1.25個百分點。除蘇州環比接近持平外，重慶、天津、杭州房價均環比下跌，10月重慶房價環比下跌3.57%，下跌速度加快。10月準一線城市平均同比漲幅收窄至10.77%。2018年10月二線城市房價環比下跌0.941%，跌幅比上月進一步擴大0.209個百分點。除了瀋陽、東莞、寧波、武漢、無錫微漲外，其它二線城市房價均下跌。西安、青島、成都等曾經的熱點二線城市房價環比下跌相對較快。

　　三四線城市小半上漲，房價漲速持續回落。2018年10月，三四線城市房價環比下跌0.118%。過半三四線城市房價下跌，118個樣本城市中，房價環比上漲的城市僅為52個，上漲城市佔比44%。下跌的城市達66個，下跌城市佔比56%。從2018年以來累計漲幅看，10月三四線城市平均累計上漲11.032%，累計漲幅在10%以上的城市為65個。

　　棚改貨幣化淡出對房價釜底抽薪

　　對於目前房地產市場的形勢分析與預測。報告認為，中央抑制房價上漲的決心沒有發生改變。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業轉變經營方式，同時促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。此外，國際經濟形勢複雜多變，市場不確定性顯?增加，國際資本市場動盪加劇，這些不確定因素短期內可能增強市場觀望情緒。

　　在資金面上，2018年下半年特別是四季度以來，隨?定向降準等穩健性貨幣政策的實施，市場利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現象也得到改善。部分開發企業資金鏈較為緊張，報告稱，為了生存採取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下衝擊。

　　2018年，全國各地出台的房地產調控政策達數百次。而且調控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。限購、限售的城市繼續增加。另一方面，棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。

　　基於以上因素綜合推測，報告認為，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。

　　熱點城市租金穩中略降

　　【又訊】社科院報告稱，經歷了2018年1-7月的快速上漲後，大數據住房租金指數(不含長租公寓)監測顯示，2018年8-10月，重點城市住房租金水平有所回落。2018年10月，29個樣本城市住房租金平均環比下跌1.29%。鄭州、青島、石家莊、煙台、杭州、天津、佛山、北京等24個城市租金漲速均有所回調，僅有中山、惠州、西安、珠海、廈門5城市環比上漲。8-10月熱點城市租金止漲，主要受到各地政府對租金上漲行政調節干預的影響。