這個星期講內地房地產市場最多的論題是樓市拐點到來，由賣方市場轉化為買方市場。比如，國外的投資銀行野村證券的報告就是這樣說的，內地不少財經媒體也是這樣說。他們所持理由是，不少城市的住房銷售面積急劇下降，有些城市甚至下降了40%;另一理由是房地產市場企業融資需求大增，特別是大的房地產企業都在採取不同的方式增加融資。

　　銷售面積減?

　　房價仍在漲

　　如果以這兩個理由來論證國內房地產市場出現的拐點，不僅根本上不充分，反之是適得其反。因為，1至10月份商品房銷售面積在東部及東北增幅(這裏是講增幅，而是不是負增長)在下降，而且增幅降到了今年以來最低點，但還是在增長。但是這些討論只討論住房銷售面積增幅下降，而根本上就沒有討論房價漲跌的問題。即住房銷售面積是在下降，特別是一線城市下降得更快，但是住房銷售金額則增長了15%，在西部及中部地區增幅甚至達到20%以上。這就意味着全國各城市的房價還在普遍上漲，甚至於有些城市房價上漲還會很快。

　　當住房的銷售面積出現下降，甚至於急劇下降，而住房的銷售金額則在快速增長，房價仍然在上漲時，這不僅意味着中國的房地產市場仍然是以投資為主導的市場，性質根本上就沒有改變。只有住房是投資品，在銷售面積大量減少時，其價格還會上漲，因為房地產市場價格上漲預期並沒有改變。如果住房是消費品，房地產市場是以消費為主導市場，住房銷售量急劇下降，其價格也會隨之調整，房價會隨着住房的供求關係變化而變化。既然當前仍然是以投機炒作為主導，房價上漲預期沒有改變，那麼內地房地產市場的拐點根本無從談起，基本上是一種臆想，與現實的市場相去甚遠。

　　房企融資增?

　　因看好後市

　　還有內地房地產企業融資需求大增，特別是大的房地產企業都採取不同的方式增加融資，這更不能證明市場出現拐點。房地產作為一個資金密集型和金融高槓桿行業，有效的融資是保證房地產企業得以生存與發展、得以繁榮的最為關鍵的環節。當前內地房地產企業加大融資的力度，特別是加大通過不同的管道的融資力度，這既說明了金融監管當局對房地產市場的風險仍然密切關注，不願意讓房地產行業信貸過度擴張導致房地產泡沫繼續吹大。對房地產市場的融資有所限制，另一方面也意味房地產企業前期的銷售大好，應該加大融資的力度來增加投資，同時也意味業界仍然看好未來中國的房地產市場，因此增加融資加大對房地產投入。可以說，就這兩個方面而言，無論是從哪一個方面來說，都不意味着內地房地產市場出現拐點，反之，房地產企業增加融資只能意味着市場繁榮還在繼續。

　　內地房地產市場出現拐點最為重要的標誌應該是價格上漲預期完全逆轉。如果這種情況沒有出現，要說什麼出現拐點只能是笑掉大牙了。因為，只有全國性的房價上漲預期逆轉，才不僅意味着出現全國性的價格下跌，而且也意味市場性質在逐漸地由以投資炒作為主轉變為以消費為主，意味着全國各城市的房地產市場價格回歸理性，而不是個別城市房價出現下跌。如果這兩種情況沒有出現，也就說明了內地房地產市場沒有出現拐點。

　　特別是對於以投機炒作為主導的市場來說，如果房地產市場出現拐點，或作為投資品的住房價格由牛市轉變為熊市，那麼其價格下跌幅度不是什麼零點一、零點二等，而是價格在短期內出現下降的幅度達20%以上。10月份，香港的房地產市場開始出現轉向的迹象，上個星期，一周內香港的樓價指數下跌了1.28%，兩年半下跌幅度最大，但香港媒體也沒有說香港樓市出現了拐點。而當前內地房地產市場絕大多數城市的房價都是在上漲，也沒有哪個城市的房價下跌幅度有香港這樣高。人家當前香港的樓市都沒有認為出現拐點，那麼中國房地產市場又有哪裏來的拐點呢?目前內地媒體及一些機構認為出現拐點，或是對市場判斷有誤，或是出於其他方面的原因。對於現實房地產市場如何變化，我們還得更為仔細地觀察。

　　易憲容