交通銀行香港分行環球金融市場部　袁沛儀

　　金融海嘯後，全球利率低企，缺乏足夠投資選項，資金苦無出路，惟有投入樓市。然而自上月全球小股災後，本港樓市也漸見劈價潮。近日多家本地地產商開始轉吹樓市淡風，究竟本港樓市前景如何?

　　1997年以來，本港住宅成交額及成交量的增長與樓價按年增長關係呈明顯正比。圖一可見，其成交額增長領先樓價增長約六個月，而成交量增長領先樓價增長約三個月。觀乎本港樓市近月交投淡靜，上月住宅成交只有4000宗左右，料樓價增長面臨一定的放緩壓力。

　　另外，新做按揭貸款額增長也反映市場需求。圖二顯示其走勢與樓價按年增長呈正比，前者更領先三個月。新做按揭貸款額增長於2017年尾明顯回落，雖然近月回升，但升幅相對較微，整體趨勢下行。按紅箭推測，樓價增長在未來三個月將見放緩。

　　再從資本市場看。股市及樓市均反映投資者對市場中長線的預期，不過樓市交投需時較股市長，因此樓價反映投資者預期比股市滯後。圖三可見，恒指按年增長領先樓價增長約兩個月及兩者正比關係甚強。其實恒指自年初至今呈下行走勢，其中10月初隨外圍明顯回落，由此推測，按紅箭預示樓價增長在未來兩個月將見放緩甚至萎縮，不過幅度應不及2016年。

　　最後再看貨幣供應。隨環球央行瘋狂印鈔，樓市成為熱錢停泊市場。然而本地廣義貨幣M3反映現實和潛在購買力，因此如圖四顯示，其按年增長與樓價增長整體呈正比，更領先後者約三個月，可見熱錢的確與樓市熾熱有關。因此若要控制本港樓市，政府不妨也考慮訂立針對外圍政策。若按紅箭預示，料樓價增長在未來三個月將會放緩。

　　綜合可見，本港樓價增長短線有明顯放緩壓力，但會否如1997年般懸崖式回落，筆者有所保留，畢竟外圍主要國家的數據未見大幅轉差，本港樓市短線難見大跌市。