【香港商報网訊】隨着越來越多城市房地產市場「退熱」，近期中國樓市相關調控政策出台的頻次驟減，對於中國房地產進入寒冬的聲音也越來越多。野村證券中國首席經濟學家陸挺團隊發布研報認為，明年上半年樓市將明顯轉差，並且政府將放鬆對樓市的調控措施，諸如限購、限售和限價等非市場化的行政性手段要障礙。

　　不過，也有機構持相左意見。國際房地產顧問萊坊認為，明年內地一線城市房價會保持平穩，升幅約為2%-3%;而剛性需求仍在的二三線城市，升幅甚至可達3%-5%。

　　各地調控頻次驟減

　　上周，中國各地房地產市場相關政策和信息發布主要有5次，包括中國住房和城鄉建設部通報各地專項行動查處的第三批24家違法違規房地產開發企業和中介機構名單;北京對涉嫌發布虛假房源信息、拒不配合執法調查的12家房地產經紀機構予以曝光;蘇州限購升級等。

　　中原地產研究中心發布的統計數據顯示，11月以來，各地累計發布房地產相關政策僅12次，相比此前每個月40次左右的情況明顯減少。其中，收緊、約束性的政策明顯減少，當月，僅蘇州一地對限購政策有所升級。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，房地產市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市「退熱」，房地產調控再收緊加碼的基礎不復存在。

　　儘管樓市相關政策發布次數逐漸減少，且少見政策加碼，但調控並未出現鬆動的跡象。新華社此前也刊文稱，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，決不會允許調控前功盡棄。易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，如今調控政策已經企穩，不再加碼，但也暫時不會放鬆。

　　今年以來房地產相關政策密集出台。據機構統計，年內各地房地產相關政策發布超過400次，同比上漲超80%。從全國看，去年以來出台的調控政策被嚴格執行，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始調整。

　　野村：樓市漸入深冬

　　越來越多的數據預示?房地產市場在漸入深冬。野村證券中國首席經濟學家陸挺團隊預計，2019年上半年樓市將明顯轉差。

　　陸挺團隊表示，明年中國樓市可能會出現一些變化：上半年樓市將顯著惡化，而政府或不會很快出手救市。鑒於房地產市場對經濟的支柱作用，相信政府最終將在春季或之後在放鬆對大城市房地產市場的限制措施。

　　更重要的是，陸挺團隊認為，只有政府出台放鬆樓市的措施之後，中國經濟增長才有望反彈。因此，在他們看來，房地產市場的走勢判斷對於準確把握中國經濟究竟何時觸底而言至關重要。

　　而今，隨着政府已不再大規模通過抵押補充貸款(PSL)來為棚改貨幣化注入資金，三四線城市的房屋銷售終於追隨一二線大城市進入降溫狀態。按照陸挺團隊的說法，即使PSL規模沒有逐步減少，已居高位的房價、逐步耗竭的家庭儲蓄、放緩的收入增速和過高的房貸壓力也將開始讓小城市的樓市冷卻。

　　對於明年的房地產市場，陸挺團隊預計：在明年某些月份新屋銷售可能收縮逾10%，房地產開發投資增速或「急速回落」;在土地銷售放慢的背景下，基建開支增速可能也會放緩，而與房地產相關的金融資產或將遭受相對嚴重的衝擊。

　　不過，他們強調：「反對簡單地放鬆或者逆轉之前實行的限制性政策」，稱「政策決策者需要認識到大城市的作用，讓市場在房地產和土地配置過程中扮演主要角色」。

　　萊坊：明年一線城房價升2%-3%

　　萊坊則和陸挺團隊有不一樣的看法。萊坊日前稱，雖然內地一線主要城市仍有較多嚴格的調控措施，但預期明年房價仍會平穩，升幅約為2%-3%;至於一線以外城市因剛性需求仍在，故預期樓價升幅可達3-5%。

　　萊坊大中華研究及諮詢部主管紀言迅表示，深圳、上海、北京等一線城市已開始見到樓價回落，但廣州樓價則出現「追落後」的情況，相信在情況沒有明顯改變前，一線城市的調控政策仍會繼續下去。「相信中央對樓市調控會是長期措施，因為經過這麼多年才能控制得到，不會很快就取消，但會視乎庫存量去作調整。」他說。

　　另一方面，萊坊對大灣區城市明年樓價則較為看好，在高鐵及港珠澳大橋香港段相繼通車後，將帶動區內樓價增長，其中廣州、深圳及珠海的樓價在大灣區內領先，同時為九個城市中樓價高於平均值的城市，料明年區內住宅樓價升幅將達5-7%。區內的二線城市將吸引更多來自廣州、深圳及香港的買家投資。