差估署昨日公布，8月港樓價指數回落至393.9，中止連續28個月的升勢。

　　【香港商報网訊】記者鄭珊珊、吳天淇報道：息魔來襲，本港加P，樓價指數轉勢信號逐漸浮現。差餉物業估價署昨公布，8月全港私人住宅樓價指數回落至393.9，按月跌0.07%，結束長達28個月的升勢。當中，實用面積100平方米或以上的大單位跌幅較顯著，惟屬不少港人上車盤首選的40平方米以下單位指數繼續上升。租金指數則依然連升7個月至195.7，按月增0.98%，再創新高。

　　細單位價格指數逆市續升

　　除了A類物業(40平方米以下)的單位，其餘面積的物業價格全線回落。E類物業(160平方米或以上)按月跌0.89%，跌幅最為明顯，報332.4點。D類物業(100至159.9平方米)按月跌0.48%，跌幅排第二，報330.6點。B類物業(40至69.9平方米)按月跌0.29%；C類物業(70至99.9平方米)按月跌0.14%；A類物業(40平方米以下)售價按月升0.32%。綜合A、B、C類物業數據後而得出的中小型單位(100平方米以下)售價，按月回落0.03%；綜合D和E類物業的較大面積單位(100平方米或以上)售價指數則跌0.57%。

　　差估署各類單位平均售價表中，港島區各個面積類別的住宅都比九龍和新界貴出一截。新界E類單位售價最低，平均每平方米99557元。其餘各區所有類別單位平均售價均突破每平方米11萬元的水平。港島區的E類單位，每平方米成交價高達42.4萬元。

　　貿戰為樓市帶來下行動力

　　近期銀行加息及貿易戰對宏觀經濟的影響，均為本港第四季樓市表現帶來下行動力，地產代理紛紛看淡接下來的樓價走勢。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，差估署8月份數據主要反映了政府早前推出六招對樓市的影響，近期香港銀行12年來首次上調P按息口，惟加按息周期對物業市場帶來的打擊，並無反映出來。

　　陳永傑續說，徵收一手樓空置稅、資助房屋折扣擴大等因素，令部分中小型物業買家轉投資促進房屋市場等措施，二手私樓交投陷入冰封局面，二手業主只好降價求售，令差估署樓價指數首次錄得跌幅，預計跌勢將持續數月，料第四季指數累積錄約3%跌幅。不過，他強調，有信心差估署樓價指數不會出現跳崖式下跌。

　　一手市場尾季將主導樓市

　　辣招之下，二手物業市場以用家為主。業主持貨力強，令二手交投十分淡靜，9月份二手成交量有機會創歷史新低。

　　利嘉閣地產研究部主管陳海潮同意市場意見，落實加息後，市場焦點轉移至特首林鄭月娥10月10日發表的新份《施政報告》，端視會否有樓市新措施出台，故料二手住宅交投短期內會持續萎縮。

　　一手新盤方面，陳海潮指，由於發展商可因應市況來訂價，並針對加息來提供較靈活的付款及按揭安排，相信一手市場在第四季仍會主導樓市。不過，貿易戰、政策市及息口等因素作用下，整體樓價在第四季有3%至5%的下行空間。

　　資金收緊或成樓市轉捩點

　　評級機構標普亦分析指，流動性過剩局面結束可能成為香港樓市轉捩點；未來12個月，樓價會由今年第三季度的高位下跌5%至10%。標普又指，地產商應有足夠的緩衝，來抵禦買家負擔能力削弱及償付債務方面的問題。過去一至兩年內，投入大量資金投得地皮的地產商，可能會在利潤率方面出現負面意外。該行還稱，新地(016)、長實(1113)和南豐等集團，財務狀況穩固和業務平台多元化，所以推薦，相信三家發展商能「應對行業環境走弱情況」。

　　地產建設商會執委會主席梁志堅認為，樓價溫和回落不至於影響到發展商樓盤定價。他預料今年餘下時間樓價橫行，短期內不會大跌。他又稱，樓價每年升20%至30%表現不健康，每年增長5%才可說是健康水平；10月公布的《施政報告》或再有樓市相關措施推出，港府應明確短中長期供應計劃，方能引導市場剛性需求，幫助改善市民上車難題。

　　CCL未來數周料見頂調整

　　差估署公布上月本港私樓指數調頭之際，反映主要大型屋苑二手樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)再被點穴，最新報186.6點按周無升跌。中原地產研究部指，CCL未來數周將會完成整個見頂過程，而樓價調整信號亦會同步浮現。

　　中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）最新報188.92點，按周升0.01%，終止3周連跌。CCL(中小型單位)報186.97點，按周跌0.05%，連跌4周共1.17%；CCL(大型單位)報184.72點，按周升0.26%，終止2周連跌。

　　新界兩區回軟港九齊升

　　至於四區樓價，本周錄得「二升二跌」。新界西CCL Mass報168.73點，按周跌0.04%，連跌8周累計4.67%；新界東CCL Mass報205.14點，按周跌0.8%，連跌4周累計1.76%。新界兩區樓價回軟，由新界西開始，逐步蔓延至新界東。

　　惟港九樓價仍錄得上升，帶動整體樓價高位企穩。港島CCL Mass報191.72點，按周升0.01%，終止3周連跌；九龍CCL Mass報185.34點，按周升0.45%，終止2周連跌。新界兩區樓價跌勢會否蔓延到港九，是整體樓價調整的關鍵。

　　中原指，政府宣布六招房策後，樓價隨即結束連升局面。近11周計，首6周CCL錄得三次創新高，樓價反覆微升；其後5周CCL有兩次橫行，樓價持續於188點高位上下窄幅徘徊。未來數周，CCL將會完成整個見頂過程。

　　該行又指，中秋節假期，美聯儲及本港銀行宣布加息，對本地樓市影響將於10月下旬的CCL開始反映，相信樓價高位反覆徘徊局面行將結束，預期此後樓價將會出現調整，須密切關注未來數周CCL的走向。

　　汇豐：港暫無追加息口需要

　　汇豐銀行亞太區顧問梁兆基昨表示，本港今次與美國加息步伐一致，港息口與美息沒有脫節，除非本港拆息因外在衝擊而大幅上揚，否則目前並無追加息口的理由和迫切性。他解釋，因2008年本港存款利率跌至零時，美國仍繼續減息，當時本港並無隨美減息，美聯儲近期加息多次只是恢復當時正常利率界線。

　　對於豐等大行加息0.125厘低於預期的0.25厘，他認為加息0.125厘屬合適水平，亦考慮到本港十多年未有加息，須循序漸進。若美聯儲12月份再加息，本港也有機會跟隨。

　　未來港銀加息幅度差別不大

　　至於有個別中小型銀行加息0.25厘，梁兆基認為，加幅只屬於商業決定，這是由於銀行存款結構不同，相信各行會因應自己的存款結構而調整息率。他預期未來大型與中小型銀行加息幅度不會有太大差別。

　　是次美加息後，昨天又有多家本港大小銀行宣布上調最優惠利率(P)及儲蓄存款利率。富邦銀行公布，港元最優惠利率由5.25厘上調至5.5厘，這是繼永亨之後第二家加息0.25厘。富邦儲蓄存款利率則由0.05厘上調至0.25厘。

　　星展香港亦宣布上調最優惠利率，升幅0.125厘，同時將存款息率增至0.125厘，10月2日起生效。其行政總裁龐華毅表示，對本地銀行今次僅加息0.125厘感失望，但作為中型銀行要跟隨市場。他預計未來香港會繼續跟隨美國逐步加息，惟對本港樓市影響不大。