城市智庫「就是敢言」計劃成員、明匯智庫青年研究員 吳子倫

　　日前，長遠房屋策略督導委員會前成員李華明撰文建議政府重推「初步房屋」，其中一項提議是讓政府或受資助的非政府機構承租全港1000多座由單一業主擁有的工廈，將其改建為臨時單位，讓公屋輪候者中轉租住。紓緩低收入人士短期居住困境這出發點是值得嘉許的，可是筆者認為在實行上有三個難點需要考慮。

　　設施不完善分配欠準則

　　首先，地方設施配套是必須解決的問題。一般而言，工廈附近的設施普遍不如屋恏完善。因為人流及土地規劃的關系，公共交通工具的選擇不多，居民甚至需要花上大量時間候車，對上班族極為不便。此外，作為非居住區，商舖的種類亦相當有限，街市、公園及商場等設施多半欠奉。當然，居民可以使用周邊屋恏的設施，但激增的人口會令設施不勝負荷，最終對當地居民的生活造成負面影響。而工廠區大多為生產廠房及貨倉，大型貨車出入領取貨物十分常見，對在該區居住的老人和小孩帶來安全上的隱憂。

　　另外，制訂一個大眾接受的單位分配準則也是困難的。若果只以收入作考慮因素，這些寶貴資源或許會被沒有急切租住需要的學生濫用了。可是，單以輪候時間作決定，又會忽略了一些低收入家庭的真正需要，有違計劃原意。政府必須制訂一套公平的混合計分制度，避免市民增添怨氣，同時減少資源被濫用的可能性。

　　須避免囤積應謀劃長遠

　　最后，政府必須推出適當措施防止有人藉機圖利。香港單一業主擁有的工廈超過1000座，政府不可能全部承租。解釋到底以什麼準則決定租用那座工廈及給予業主的租金，避免市民對此有利益輸送的猜想，絕非易事。政府更需要認真考慮如何避免有心人囤積工廈，拉高出租價而獲利。

　　「初步房屋」只是針對低收入公屋輪候者的短期措施，「兩頭唔到岸」的夾心階層所面對的嚴峻住屋問題依舊存在。發展租賃市場是政府應考慮的長遠措施。自本年7月中旬，內地政府在12個試點城市推行了「轉售為租」的政策，大力發展租賃市場，壓抑上升過快的樓價。其中一個試點上海，近日亦推出了只能建造出租房屋的土地。香港政府應考慮仿效上海，在賣地條款規定部分或所有建築物必須用於租賃，以增加出租單位的供應，降低市場租金，并壓抑已連升16個月的樓價。

　　當然，仿效內地「轉售為租」的措施仍有很多細節需要詳加討論，特別是評估發展商是否受落及方案對樓市的實際影響，都是值得探討的。