近期，熱點一二線城市陸續下發「十三五」住房發展規劃，明確未來三至五年將大量增加土地供應。這樣的規劃是否會對熱點一二線城市市場預期造成實質影響？又如何避免「計劃從未達成」的窘境？

　　北京、上海等市調整及優化住宅用地供應結構，重點保障各類保障性住房及租賃住房土地供應。熱點一二線城市土地出讓方式多有調整，土地競價達到限價上限，將競配建保障房以及自持租賃住房面積。從結果來看，天津、杭州等市新晉出讓宅地大都需要自持一定比例，北京更是多宗宅地自持面積達到70%上限。

　　值得一提的是，上海率先試點掛牌出讓租賃住房用地，著力發展住房租賃市場，「十三五」期間上海商品住房、租賃住房及各類保障性住房新增供應量分別為45萬套、70萬套和55萬套，預計租賃住房用地集中出讓的現象將持續增多，並將躍升為上海土地市場成交主力。

　　優化結構加快更新是正道

　　儘管住建部和國土資源部三番五次強調房價上漲壓力大的城市要增加住宅用地供應，但上半年全國經營性土地成交規模增長著實有限，同比微升3%，二線城市土地成交規模不增反跌，同比下降3%。熱點一二線城市供地計劃完成率不達標已成為常態。

　　要真正落實「十三五」供地計劃，只能從優化供地結構，加快城市更新進程等渠道著手推進。

　　其一，優化供地結構，工業用地需更加節約、高效。受發展第二產業、解決居民就業等慣性思維影響，熱點一二線城市大量的供地指標被用於工業用地，變相壓縮了住宅用地供應指標，直接導致熱點城市工業用地以十分低廉的價格出讓，宅地卻是越拍越貴，麵粉貴於麵包的現象時有發生，房價始終面臨著較大的上漲壓力。因此，熱點一二線城市須逐漸減少工業用地，將供地指標逐步騰挪給住宅用地。下一步亟需提升工業用地坪效，重點發展高端製造業，將那些坪效低的工業用地置換出來，轉性為住宅用地，從而提升工業用地利用率。

　　其二，加快城市更新進程，釋放更多供地指標。近期，廣州市屬國資企業發起成立總規模2000億元的城市更新基金，以基金的方式撬動更多的社會資本參與城市更新項目。城市更新利在長遠，一方面，改善棚戶區以及危舊社區居民的居住環境，實現更多城市中低收入家庭住有所居；另一方面，有利於釋放更多的供地指標，緩解熱點城市地市、樓市供求矛盾，以便實現房價緩增長甚至不增長的調控目標。鑒於熱點一二線城市供地長期受限，其他城市可以借鑒成立城市更新基金，打造「基金+土地+運營」的城市更新模式。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇(逢周二刊出)